Teisinis pastatų projektavimo reguliavimas Lietuvoje: vis dar įveikinėjame „slalomą“

„Nuolatiniai iššūkiai, kylantys naršant šiame teisinio reglamentavimo labirinte, išryškina problematiką, su kuria tenka susidurti tiek nekilnojamojo turto vystytojams, tiek kolegoms architektams. Deja, kol mėginama lopyti normatyvų spragas, neatitikimai komplikuoja procesus, trukdo efektyviai plėtrai. Vis dėlto, aiškumą net ir mūsų netobuloje teisinėje sistemoje atrasti įmanoma“, – teigia architektas bei Kaune įsikūrusios studijos „STUDIO TORRAU“ vadovas Marius Torrau.

- Mariau, kaip leidžiate suprasti, teisinis pastatų projektavimo reguliavimas aiškios struktūros Lietuvoje vis dar neturi?

- Jau beveik tris dešimtmečius specializuojamės komercinių pastatų bei daugiabučių namų projektavimo sferoje, atliekame statybos investicijos konkrečioje teritorijoje galimybių studijas, rengiame įvairių lygmenų teritorijų planavimo dokumentus. Vis dėlto, poreikis padiktavo ir tarpininkavimo teisiniais projektavimo, teritorijų planavimo aspektais kryptį, dėl kurios šiandieną sulaukiame itin daug užklausų.

Maždaug panašiu periodu, kai pradėjome veiklą, Lietuva ėmėsi formuoti savo nacionalinį pastatų projektavimo bei teritorijų planavimo reguliavimą. Nors norminę teisės sistemą kuriantiems specialistams tai buvo pakankamai painus darbas, rodos, šis teisinis mineralas jau galėjo būti išskaptuotas, nušlifuotas iki aiškios formos. Deja, tiek architektams, tiek, be abejo, ir nekilnojamojo turto projektų vystytojams vis dar tenka įveikinėti „slalomą“.

Visą situaciją aiškiai sekėme, gilinomės į plonybes, todėl labai natūraliai „STUDIO TORRAU“ susiformavo ir paslaugų niša, orientuota būtent į konsultavimą šiame kliūčių ruože. 

- Kokius architektūrinių projektų vystymo etapus normuoja teisės aktai?

- Iki šių metų, stambiai žvelgiant, žingsniai buvo tokie: galimybių studija, kada investuotojo lūkesčiai suformuojami į preliminarų pastatų turinį ar teritorijos vystymo viziją, projektinių pasiūlymų viešinimas, kurio metu visuomenė supažindinama su numatomo projekto pagrindiniais kiekybiniais ir kokybiniais sprendiniais, projekto parengimas, jo ekspertavimas, statybą leidžiančio dokumento gavimas, darbo brėžinių stadija bei dalyvavimas statybos procese su projekto vykdymo priežiūra. 

- Kokias opiausias problemas ar kebliausias „pilkąsias zonas“ šiandieną išskirtumėte?

- Architektai tarpusavyje dažnai šmaikštauja, kad Lietuvoje pastatų projektavimas prasideda nuo dviejų „pagrindinių“ aspektų: automobilių parkavimo aikštelės suplanavimo ir priešgaisrinių atstumų įgyvendinimo. Iš tikrųjų, tai – daugiapakopiai procesai, o teisinis jų reguliavimas, kai kuriais atvejais, deja, vis dar skylėtas, turintis daug „pilkųjų zonų“. Tarpusavyje nesinchronizuoti nekilnojamojo turto, nekilnojamojo kultūros paveldo, saugomų teritorijų, miškų kadastrai – vienas kebliausių galvosūkių. Tarkime, turime tokį kazusą, kai savivaldybės teritorijoje numatytoje aukštybinių, tai yra daugiau nei 30 metrų aukščio, pastatų statybos zonoje visuomeninį ar komercinį pastatą galima projektuoti ir statyti išlaikant 3 metrų atstumą nuo statybos sklypo ribos. Tačiau, toje pačioje funkcinėje zonoje aukštybinio daugiabučio pastato gyvenamųjų pastatų sritinis reglamentas analogiškų sąlygų nesudaro. Kadangi, paprastai, savivaldybių bendrųjų planų funkcinės zonos yra polifunkcinės, toks teisės aktų nesinchronizavimas atrodo netgi kiek juokingas. 

- Kokie veiksmai stebimi, norint keisti esamą projektavimo ir teisinio reguliavimo „nesusikalbėjimą“?

- Reguliacinė sistema, rodos, galėtų tobulėti sparčiau, rezultatyviau. Ypač, kai nemažas pulkas architektų skiria savo laiką bei pastangas, siūlydami vieno ar kito teisės akto atskirų epizodų tobulinimą, tikslesnį aiškinimą. Deja, ne visada tokios iniciatyvos susilaukia palaikymo ir dialogo pratęsimo iš atitinkamų valstybinių institutų. 

- Kodėl, jūsų nuomone, tai vyksta?

- Sakyčiau, yra suformuota ydinga teisinė praktika, kada subjektas, tebūnie tai ministerija, departamentas ar inspekcija, gavusi raštišką užklausą dėl dviprasmiškos teisės normos, gali pateikti tik specialistų nuomonę. Kaip numato įstatymai, teisės aktus Lietuvos Respublikoje aiškina teismai. Deja, iki jų, galiausiai, neprieinama arba procesai trunka pernelyg ilgai.

Mūsų giliausiu įsitikinimu, poįstatyminį aktą ir jo nuostatas, jei pastarosios nėra itin aiškios, turėtų pilnavertiškai bei teisiškai legitimiai aiškinti tą teisės aktą patvirtinusi institucija. Kaip bebūtų, teisėjai teismuose nėra sritinių poįstatyminių aktų specialistai, todėl, galų gale, tokiam vertinimui pasitelkia eksperto nuomonę. 

- Problematika egzistuoja, tad kaip joje nepaklysti?
- Sakyčiau, svarbiausia – aiškiai reglamentuoti savivaldos kompetencijų sferą, eliminuojant „paprotinės teisės“ ar „turime priimtą tokį vidinį susitarimą“ kriterijus. Deja, kartais būna taip, kad tai, kaip procesas valdomas arba kokie projekto vertinimo kriterijai yra savivaldybėje „A“, nebūtinai taip bus ir savivaldybėje „B“. Dėl šių neatitikimų, nekilnojamojo turto projektų vystymo procesai gali gerokai užsitęsti.

„STUDIO TORRAU“ tiek statytojus, tiek investuotojus atstovaujame dialoge su valstybės ir savivaldos institucijomis bei viešųjų inžinerinių komunikacijų valdytojais. Kartu dalyvaujame statybą leidžiančių dokumentų išdavimo ar teritorijų planavimo procesuose. Toks asistavimas nuo inicijavimo, iki tvirtinimo stadijos leidžia procesui judėti ne tik sklandžiai, bet ir greičiau. Taip vystytojai išvengia neplanuotų „blokų“ bei gali kryptingai koncentruotis į projekto įgyvendinimo etapus. 

- Ar visais atvejais pavyksta suderinti nekilnojamojo turto projektus su esama teisine baze?

- Tai – mūsų tikslas, tačiau kiekvienas projektas yra savitas, todėl pagrindine mūsų siekiamybe darbo lauke išlieka balansas. Kompromiso ieškome tarp kliento norų ir galimybių, tarp paprastų ir komplikuotų sprendimų, tarp skirtingų požiūrių. Nuolatos atnaujiname teisinių klausimų spektro žinias, o tai leidžia siekti konkrečiam projektui maksimaliai naudingo rezultato. Taigi, visais atvejais siekiame laikytis balanso tarp vystytojo vizijos ir dermės su kontekstu.