Kas tai? Eksperto įžvalgos

Nekilnojamojo turto ir statybų rinkos turbulencija: kaip išsilaikyti?

Reklama publikuota: 2020-04-16
svg svg

Pasaulinės pandemijos ir karantino padariniai neišvengiamai kelia daugybę iššūkių NT plėtotojams: stringa statybos, trūkinėja tiekimo grandinės, investuotojai neskuba priimti sprendimų, atideda įsigijimus, kreditorinių įsipareigojimų vykdymas tampa problematiškas, kyla finansavimo klausimų ir daug kitų problemų, apie kurias rinka anksčiau būtų bijojusi pagalvoti.

nuotrauka::1 left

Advokatų kontora „Ellex Valiunas“ kartu su tarptautine nekilnojamojo turto bendrove „CBRE Baltics“ parengė išsamią analizę ir įžvalgas apie NT plėtotojų šiandienos iššūkius bei ateities prognozes. Apžvelgiama padėtis komercinio NT rinkoje: kas vyksta ir ko galime tikėtis, kokie iššūkiai kyla sektoriui, kokios kreditavimo sutarčių nutraukimo galimybės, ar galimas force majeure bei „pasikeitusių aplinkybių“ institutų taikymas.

Padariniai komercinio NT rinkai

Advokatų kontoros „Ellex Valiunas“ asocijuotoji partnerė Jolanta Liukaitytė-Stonienė pastebi, jog situacija rinkoje keičiasi ko ne kasdien – dar karantino pradžioje buvo juntama stipri inercija, kalbėta apie abipuses sutarties šalių nuolaidas, „pralaukimo“ galimybes. Praėjus vos trims savaitėms kur kas dažniau kalbėta apie sutarčių nutraukimą, nuostolių mažinimą ir projektų stabdymą, o kreditavimas dar labiau abejotinas.

nuotrauka::2 left

Ignas Goštautas, „CBRE Baltics“ vyresnysis analitikas Baltijos šalyse, konstatuoja, kad pandemijos padariniai  labiausiai juntami sektoriuose, kuriuose buvo apribota ūkinė-komercinė veikla (viešbučiai, maitinimo įstaigos, prekybos, pramogų centrai ir pan.). Pavyzdžiui, viešbučių sektoriaus užimtumas pirmosiomis karantino savaitėmis krito 90 proc., lyginant su praėjusiais metais.

„Sutramdžius COVID-19 prognozuojamas vystytojų orientavimasis į mažesnius viešbučius, be to tikėtina, kad žmonės vietoje tarptautinių kelionių tam tikrą laiką atostogoms verčiau rinksis artimesnes, vietines lokacijas, o tai sąlygos vidaus turizmo augimą“, – teigia I. Goštautas.

Fizinės ne būtinųjų prekių parduotuvės ir didžioji dalis maitinimo įstaigų sudarė daugiau nei pusę visos mažmeninės prekybos apyvartos, tad uždarymas paspartino e-komercijos rinkos dalies plėtrą. Tačiau e-prekybos kanalus turi ne visi, todėl užsitęsus pandemijai yra reali galimybė, jog dalis prekybininkų neišgyvens, jei nesulauks reikšmingos valstybės pagalbos. Anot I. Goštauto, dalis nuomotojų tai suprasdami bei tikėdamiesi mažesnių nuostolių ilgesniu periodu siekia palengvinti nuomininkų sąlygas.

„Lyginant su kitais komercinio nekilnojamojo turto segmentais, reikšmingo biurų nuomos paklausos sumažėjimo nejaučiame. Stabilią šio sektoriaus padėtį lemia tai, jog, pirma, didžioji dalis biuruose veikiančių įmonių nėra tiesiogiai paveiktos suvaržymų (informacinių technologijų, paslaugų centrų, finansų įstaigos). Antra, rinkos aktyvumą skatina ir anksčiau pradėti nuomos derybų procesai. Visgi, ilgesnėje perspektyvoje šis sektorius pokyčių bei padarinių taip pat neišvengs. Atsižvelgiant į vis lėtėjančią ekonominę situaciją, turėtų pailgėti nuomojamų patalpų užpildymo laikas. Žengiant iš krizės, turėtų padidėti lanksčių biurų bei projektų vykdomų stadijomis populiarumas“, – prognozuoja „CBRE Baltics“ atstovas.

Investicinės prognozės

Paulius Stulgaitis, „CBRE Baltics“ vyresnysis konsultantas investicijoms Baltijos šalyse stebi, kad investiciniai scenarijai taip pat keičiasi. „Šiandieninėmis sąlygomis prognozuojama, kad nepavyks pasiekti įprastų investicijų dydžių. Dėl rinkoje esančio neapibrėžtumo prognozuojama, kad 2020 m. mažės investicinių nekilnojamojo turto sandorių apimtys. Tikėtina, kad investuotojai bus išrankesni, taigi investicinis pajamingumas trumpuoju laikotarpiu gali pakilti iki 25 bazinių punktų priklausomai nuo sektoriaus. Tai daugiausiai paveiks didesnius prekybos centrus ir antrinės lokacijos biurus“, – sako P. Stulgaitis.

nuotrauka::3 left

Atsižvelgiant į Baltijos šalių komercinio NT rinką, vis dar turėtų dominuoti pirminės lokacijos biurų ir mažesnių prekybos centrų, orientuotų į maisto apsipirkimą, sandoriai. Priešingai nei buvo galima tikėtis metų pradžioje, po dabartinės krizės poveikio sumažės paklausa viešbučiams ir didesniems prekybos centrams. Keičiantis rinkų stabilumui, Europos investiciniai fondai trumpuoju laikotarpiu gali atidėti planus investuoti į Baltijos šalis, nes koncentruosis ir aktyviai ieškos NT investicijų savo vietinėse rinkose.

Kaip pavyks komercinio NT rinkai susitvarkyti su pandemijos ir karantino padariniais, didele dalimi priklausys ir nuo kreditavimo sąlygų, bankų nusiteikimo teikti finansavimą. Kreditavimo klausimai šiuo metu daugeliui investuotojų ir plėtotojų išties kelia rūpesčių.

Kreditavimo sutarčių vykdymas

Bankai ir kitos finansų įstaigos privalo nuolat stebėti ir dokumentuose fiksuoti, ar klientas vykdo sutartinius įsipareigojimus, ar jo finansinė ir ekonominė būklė nekelia grėsmės tinkamam sutartinių įsipareigojimų vykdymui. „Ellex Valiunas“ teisininkas Andrius Mezenas primena, kad bankai, vadovaudamiesi jiems numatytomis įstatyminėmis pareigomis, turi teisę vienašališkai keisti kreditavimo sutartį, jeigu kyla pagrįstos abejonės dėl kliento iš esmės pasikeitusios mokumo rizikos, kuri gali pasireikšti kliento veiklos apribojimu ar nutraukimu. 

nuotrauka::4 right

„Dabartinė rinkos situacija ir iš esmės pasikeitusi kliento mokumo rizika gali iššaukti nemažai nutrauktų kreditavimo sutarčių. Paprastai bankai priima sprendimą nutraukinėti šias sutartis, kai kredito gavėjai nevykdo prisiimtų piniginių prievolių, tačiau nereiktų pamiršti, kad sutartyse galime rasti ir kitokių nutraukimo pagrindų.  Vienas tokių – vadinamasis Material adverse change (MAC) – bankai paprastai sujungia du rinkoje esančius MAC modelius (tradicinį ir rinkos) ir bendrai numato, kad egzistuoja bet kokios neigiamos aplinkybės, dėl kurių pasikeičia kliento ir/ar rinkos situacija. Toks „universalus“ sutarties nutraukimo pagrindas, kuris paremtas esminiu aplinkybių pasikeitimu, gali būti bandomas panaudoti ir dabartinėje rinkos situacijoje, tačiau jo realaus panaudojimo klausimą reiktų spręsti individualiai“, –  įsitikinęs A. Mezenas.

Teisininkas akcentuoja, kad kreditavimo sutartis gali būti nutraukiama kredito gavėjui nesilaikant sutartyje sulygtų įsipareigojimų, kuriems atsiradus, bankas paprastai pirmiausia duoda terminą klientui pasitaisyti bei įspėja apie sutarties nutraukimą. Klientui vis tiek nevykdant įsipareigojimų, bankui nieko nelieka kaip tik suėjus įspėjimo terminui sutartį vienašališkai nutraukti ir pareikalauti įvykdyti visas mokėjimo prievoles prieš terminą.

Visgi dažnu atveju bankai nėra linkę greitai nutraukti kreditavimo sutarties, o, priešingai, ieško ir imasi alternatyvių priemonių, kurios leistų atitolinti sutarties įsipareigojimų nevykdymą, taip apsaugant abipusius interesus. Praktikoje dažnai taikomos „palūkanų atostogos“, užstatų peržiūra, kreditavimo sąlygų keitimas siekiant mažinti kredito gavėjų nemokumo riziką. Pažymėtina, kad palūkanų didinimas neturėtų būti naudojamas banko kaip kliento nemokumo rizikos valdymo priemonė.

Statybų sektoriaus iššūkiai ir rangos sutarčių vykdymas

Nijolė Vaičiūnaitė, advokatų kontoros „Ellex Valiunas“ statybos teisės ekspertė, dabar akcentuoja ypatingą dėmesį statybos rangos sutarčių vykdymui: „Prasidėjus problemoms statybų sektoriuje, tikriausiai pirmoji mintis rangovams ir tiekėjams buvo rašyti raštą užsakovui, kad projektas vėluos ir brangs dėl force majeure aplinkybės. Vis tik, pagal Lietuvos Respublikos teisę bendruoju atveju COVID-19 sukelta pandemija neturėtų būti pripažįstama force majeure. Tam nėra vienos būtinos sąlygos – kurį laiką turi būti visiškai neįmanoma vykdyti sutartį. Be to, bendruoju atveju tokia situacija, kai trūksta pinigų, rinkoje nėra reikalingų prekių arba vėluoja generalinio rangovo subrangovai ar tiekėjai (net jeigu gamyklą uždaryti nurodė valstybė), nėra laikoma force majeure situacija.“

nuotrauka::5 right

Anot ekspertės, tai, kad sutartį įvykdyti tapo žymiai sudėtingiau, brangiau ar ilgiau, nesudaro pagrindo konstatuoti force majeure situaciją. Turi būti visiškai neįmanoma toliau vykdyti sutartį arba kažkurią jos dalį.

Esama situacija daugeliu atvejų gali prilygti sutarties vykdymo suvaržymui pasikeitus aplinkybėms, kai laikoma, jog iš esmės pasikeitė šalių pusiausvyra. Šis institutas taikytinas, kai vienai sutarties šaliai tampa iš esmės sudėtingiau vykdyti sutartį nei kitai. Tačiau tai nesuteikia teisės rangovui sustabdyti sutarties vykdymą arba ją nutraukti. Jis tik turi teisę prašyti užsakovo derėtis dėl sutarties (jos kainos, termino) pakeitimo ir užsakovas privalo tokį rangovo prašymą tenkinti.

„Reikia nepamiršti, kad kertinis sutarčių teisės principas yra tas, kad sutartis šalims yra įstatymas. Šalys privalo sąžiningai naudotis savo teisėmis. Viena šalis negali spręsti savo verslo problemų kitos sąskaita“, – primena N. Vaičiūnaitė. Ekspertė tikisi, kad bręstančios krizės kontekste šalys ieškos ir ras kompromisus žymiai dažniau ir į teismus keliaus tik išimtiniais atvejais. Tuomet verčiau svarstyti tarpininkavimą arba arbitražą.

Kalbant apie statybos sektoriaus ateities perspektyvas, šiuo metu visų žvilgsniai krypstą į Kiniją, kaip į orientyrą, kokios prognozės numatomos verslo bei statybų sektoriuose artimiausiu metu. Didžiausio Kinijos bokštinių kranų tiekėjo „Pangyuan Rental“ duomenimis, statybų veikla į prieš krizinį lygį turėtų grįžti 2 mėnesių bėgyje, tuo tarpu 5 mėnesių bėgyje numatomas didelis veiklos augimas dėl valstybės skatinamojo paketo įgyvendinimo. „Mūsų vertinimu, net ir pritaikius tą patį mastelį Lietuvai, po verslo ribojimų sumažinimo tiek Lietuvoje, tiek ir užsienyje, prireiks bent 4-6 mėn. statybos rinkai grįžti į įprastą lygį. Vis tik, ilgesnėje perspektyvoje taip pat numatomi tam tikri statybos kainų pokyčiai, kurie priklausytų nuo valstybės skatinimo priemonių bei statybos darbų paklausos“, — teigia „Ellex Valiunas“ teisininkai.  

Jolanta Liukaitytė-Stonienė taip pat primena, kad pandemijos kontekste svarbiausia racionaliau vertinti situaciją ir bendradarbiauti, tęsti sutarčių vykdymą ir optimizuoti veiklą, nes staigiai sustojus ir praradus kreditorinį patikimumą bus sudėtinga sėkmingai grįžti į rinką turbulencijai pasibaigus. 

Pasirinkite jus dominančias įmones ir temas – asmeniniu naujienlaiškiu informuosime iškart, kai jos bus minimos „Verslo žiniose“, „Sodros“, Registrų centro ir kt. šaltiniuose

Gauk nemokamą VERSLO naujienlaiškį į savo el.pašto dėžutę:

Pasirinkite Jus dominančius NEMOKAMUS savaitraščius:













Svarbiausios dienos naujienos trumpai:



 
Darbdaviai negali priversti skiepytis nuo COVID-19 Premium 2

Jungtinė Karalystė (JK) jau pradėjo skiepyti žmones nuo koronaviruso. Lietuvą pirmosios vakcinos dozės turėtų...

Vadyba
2020.12.10

Verslo žinių pasiūlymai

Šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“). Jie padeda atpažinti prisijungusius vartotojus, matuoti auditorijos dydį ir naršymo įpročius; taip mes galime keisti svetainę, kad ji būtų jums patogesnė.
Valdyti Sutinku