Statybos inspekcija turi pretenzijų „Eikos“ projektui Tauro kalno papėdėje

Papildyta Statybos inspekcijos komentaru

Pirmasis apie Statybos inspekcijos pretenzijas įmonei pranešė naujienų portalas „Delfi“.

Statybos inspekcijos teigimu, statomas pastatas sostinės J. Jasinskio g. viršija leistiną aukštingumą. Sklype galima statyti iki 20 m aukščio pastatą, tačiau inspekcijos skaičiavimu, suprojektuoto pastato aukštis siekia 20,75 m.

Tuo metu NT plėtotoja teigia, kad pastato aukštis nuo to, kuris numatytas projekte, nesiskiria. 

Statybos inspekcija plėtotojai nurodė per 3 mėnesius ištaisyti projekto trūkumus. To nepadarius, ji kreiptųsi į teismą dėl leidimo panaikinimo. Institucija skelbė statybų nestabdanti.

„Jeigu per 3 mėnesių terminą dėl objektyvių aplinkybių pažeidimai negali būti pašalinti, tačiau už jų šalinimą atsakingi asmenys sutinka ir siūlo juos šalinti geranoriškai, galime sudaryti taikos sutartį“, – „Delfi“ teigė Statybos inspekcija.

VŽ Statybos inspekcija patikino, jog, gavusi nurodymą ir tęsdama statybas, plėtotoja veikia savo rizika.

Skaičiuoja skirtingai

2023 m. gegužę viešintuose projektiniuose pasiūlymuose nurodoma, kad teritorijoje kils 20 m aukščio pastatas.

Martynas Žibūda, grupės NT plėtros bendrovės „Eika Development“ generalinis direktorius, VŽ sako, jog ginčas kilo ne dėl pastato viršutinės altitudės (statinio aukščio nuo sutarto paviršiaus – VŽ), bet dėl pasikeitusios metodikos, apskaičiuojant apatinį atskaitos tašką – sklypo reljefą.

„Anksčiau buvo įprasta pastato aukštį skaičiuoti nuo prieš statybas buvusio sklypo lygio, kadangi mūsų sklypo reljefas nelygus, buvo skaičiuojama nuo nuo tam tikrų taškų vidurkio. Dabar pradėta skaičiuoti nuo būsimo sklypo reljefo lygio, kitaip tariant, nuo faktinio pastato taškų vidurkio. Maksimalus skirtumas suskaičiavus skirtingais būdais sudaro 75 cm. Mūsų nuomone, statomo pastato aukštis neviršija leistino aukštingumo ir atitinka visus reikalavimus. Statybos leidimas išduotas 2019 m. ir nuo to laiko pastato viršutinė altitudė nepasikeitė nė centimetru“, – aiškina jis.

Kitaip tariant, pats pastatas nėra statomas aukštesnis, tiesiog plėtotojai nukasus ir išlyginus sklypą, jo reljefas pasidarė žemesnis. Projektiniuose pasiūlymuose rašoma, kad aukščių skirtumas sklype iki statybų buvo 1,65 m.

M. Žibūda sako, jog įmonė ketina koreguoti pastato aplinkos sprendinius projekte. Tai reiškia, kad taip padidėjus atskaitos taškui, sumažės pastato aukštis.

„Deja, neturime prabangos ginčytis ir stabdyti projekto, todėl esame pasiryžę koreguoti aplinkos sutvarkymo sprendinius bei tai atitinkamai atspindėti projekto dokumentuose. Susidariusią situaciją vertiname kaip projektuotojų, ekspertų ir savivaldos bei valstybinių institucijų skirtingą supratimą apie teisės aktų taikymą praktikoje“, – teigia jis.

Statybos inspekcija objektą tikrino ir 2024 m. gegužę, tuomet užfiksuota, jog jis statomas be esminių nukrypimų nuo projekto ir jo oficialus baigtumas siekia 13%. Šiuo metu verslo centro pastatyta jau gerokai daugiau – užbaigti pagrindiniai darbai ir imtasi inžinerinių sistemų bei vidaus apdailos įrengimo. Plėtotoja skelbė statybas suplanavusi baigti 2025 m. antrąjį ketvirtį.

Ydinga praktika

Vilniaus savivaldybė taip pat sako su Statybos inspekcijos sprendimu nesutinkanti, nes esą pastaroji perskaičiavo statybos projekte numatytą statinio aukštį.

„Nustatytų pažeidimų esmė, kad pastato aukštis paskaičiuotas neteisingai. Bendrųjų rodiklių lentelėje jis nurodytas 20 m, o esą turėjo būti skaičiuojamas vadovaujantis NT kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo taisyklėmis“, – sako savivaldybė.

Pagal šias taisykles, pastato aukštis matuojamas nuo jo statybos zonos paviršiaus vidutinės altitudės iki stogo kraigo ar konstrukcijos aukščiausio taško. Statybos zona yra teritorijos dalis, kurioje planuojami pastatai. Taigi ji gali skirtis nuo sklypo paviršiaus lygio, buvusio prieš statybas.

Kitaip tariant, Statybos inspekcija mano, kad projektiniuose pasiūlymuose pastato aukštis turi būti skaičiuojamas nuo ateityje planuojamo sklypo paviršiaus altitudės.

Anot savivaldybės, prašant statybos leidimo be projekto kartu pateikiama ir privalomoji ekspertizė, kuri ir šiuo atveju įvertino, kad techninis projektas atitinka reikalavimus, o brėžiniuose nurodomas detaliojo plano reikalavimą dėl 20 m ribos atitinkantis pastato aukštis.

„Taigi UAB „Būsto sprendimai“ ekspertai, atlikę ekspertizę patvirtino, kad techninis projektas atitinka reikalavimus, todėl savivaldybė išdavė statybos leidimą. Vadovaujantis dabartiniu Statybos inspekcijos sprendimu, savivaldybė dar tikrindama projektinius pasiūlymus turėtų pati perskaičiuoti aukštį, intensyvumą, tankį, insoliaciją, statinio atsparumą ir t. t. Su tuo savivaldybė kategoriškai nesutinka, nes tai reikštų, kad įstatyme numatyta atsakomybė už sprendinių tikrumą būtų perkeliama valstybės tarnautojams“, – VŽ nurodė savivaldybė.

Projekto rengėjai yra atestuoti architektai ir kitų sričių specialistai, statinio ekspertizę atlieka ekspertai. Tokiu atveju formuotųsi ydinga praktika, kad jie projektuose galėtų teikti klaidingą informaciją ir būtų už tai nebaudžiami. Be to, tai dar labiau apsunkintų statybos leidimų išdavimo procesą ar net paverstų jį visiškai neįgyvendinamu, nes savivaldybei tektų nepakeliamos apimties administracinė našta, – teigia savivaldybė.

Anot savivaldybės šis klausimas buvo keltas susitikime su Statybos inspekcija ir Aplinkos ministerija, kuriame esą inspekcija buvo įpareigota peržiūrėti šią savo taikomą praktiką.

Žinia apie statybos leidimo neteisėtumą paskelbta tuomet, kai žiniasklaida pranešė, jog gretimo namo gyventojai skundžiasi dėl trūkinėjančių jų daugiabučio sienų.

LRT radijas skelbė, jog namo gyventojai į įvairias institucijas kreipėsi jau prieš metus. Gyventojai liudijo, kad Statybos inspekcija pažeidimų nerado, o dėl vibracijos ir trūkinėjančių sienų pasiūlė kreiptis į Nacionalinį visuomenės sveikatos biurą.

Į Statybų inspekciją teigė kreipusis ir namą administruojanti UAB „Mano būstas“, visgi jos atstovė teigė į raštus atsakymo negavusi.

Pirko projektą

VŽ primena, kad „Eikos“ grupės akcininkai UAB „Aurochs investments“, kuri plėtoja projektą buvusioje alaus baro „Tauro ragas“ teritorijoje, įsigijo 2022 m. vasarą. Dabar ji priklauso Robertui ir Violetai Dargiams bei Kęstučiui Maksimavičiui, pagrindiniam NT plėtros bendrovės „Veikmė“ akcininkui.

2022 m. Domas Dargis, „Eikos“ generalinis direktorius, interviu VŽ sakė, jog teritoriją iš įmonės įsigijo su statybos leidimu viešbučiui, tačiau tada dar nebuvo nuspręsta, koks naujas objektas čia iškils.

2023 m. kovą buvo nugriauti „Tauro rago“ pastatai, pateikti nauji projektiniai pasiūlymai, kuriuos rengė biuras „SP architektų grupė“. Juose nurodoma, kad siūloma pakeisti tik patalpų paskirtį – iš viešbučių į administracinę, kiti sprendiniai, kaip statinio vieta, architektūra, naudojamos medžiagos ir pan., išliks tokie pat.

2024 m. sausį bendrovei išduotas naujas statybos leidimas, ji iškart pradėjo objekto statybas. Į jį suplanuota investuoti 34 mln. Eur.

Apie 0,27 ha ploto iš valstybės nuomojamame sklype J. Jasinskio g. 2 statomas 7.300 kv. m nuomojamo ploto verslo centrą. Pirmame jo aukšte numatytos erdvės komercinėms patalpoms, likę penki aukštai bus pritaikyti biurams.

Fizinių asmenų grupės kontroliuota „Aurochs investments“ apleistą „Tauro ragą“ įsigijo 2017 m. pradžioje, VŽ žiniomis, už beveik 3 mln. Eur.