Besikeičiantis Konstitucijos prospekto verslo centrų veidas: pasaulinės tvarumo praktikos ir ką iš to laimi nuomininkai
Į pastatų tvarumą investuojantys vystytojai savo indėlį į šią sritį renkasi įrodyti specialiais tarptautiniais sertifikatais, kurių kone žinomiausias – BREEAM. Šio sertifikato aukščiausios kartelės – „Outstanding“ – įvertinimą šiuo metu turi vos keli pastatai visoje Lietuvoje. Jo siekia ir Vilniuje, Konstitucijos prospekte 14A, „Lords LB Asset Management“ vystomas modernus verslo centras.
Kiek verslo centruose apskritai svarbūs tvarumą įrodantys tarptautiniai sertifikatai kaip BREEAM?
Populiarėjant ESG (aplinkosaugos, socialinės atsakomybės ir valdysenos) kriterijais paremtiems veiklos standartams, vis aktualesnis tampa pastatų tvarumas. Vienu svarbiausių bei reikšmingiausių jo aspektų toliau išlieka praktiškai visus ESG kriterijus apimantis pastato energinis efektyvumas – tai ir taupesnis apšvietimas, ir pastato apskaitos sistemos, kurios leidžia sekti ir optimizuoti resursų naudojimą, ir tiesiogiai tausojama gamta.
Tuo metu ne tik įrodyti, bet ir planuoti pastato atitikimą aktualiems tvarumo kriterijams padeda gerųjų projektavimo ir naudojimo praktikų rinkinys BREEAM. Šį sertifikatą naudoti Europoje yra ypač naudinga, nes atlikus reikalingus žingsnius galima pilnai paruošti Europos Sąjungos (ES) taksonomijos ataskaitas, dalinai pasiruošti ir pritaikyti savo valdomą turtą ESG raportavimui. Taip pat su BREEAM sertifikatu galima išnaudoti tokius vertinimo aspektus kaip dinaminį modeliavimą, produktų gyvavimo ciklo vertinimo ataskaitų ruošimą ir daugelį kitų.
Visa tai suteikia naudos jau projektavimo metu ir padeda užtikrinti keliamus tvarumo tikslus jau pastatui veikiant. Neturint daug patirties šioje srityje, rekomenduojama pasinaudoti šioje srityje jau žinių turinčių konsultantų paslaugomis.
Turbūt nieko keisto, kad BREEAM sertifikato dėl jo kuriamų naudų pastatui ir nuomininkams siekia vis daugiau vystytojų tiek užsienyje, tiek Lietuvoje. Vienas paskutinių pavyzdžių – aukščiausio BREEAM įvertinimo siekiantis Vilniuje, Konstitucijos pr. 14A vystomas verslo centras. Kuo jis išsiskiria tvarumo požiūriu?
Tai – dar vienas investicijų valdymo bendrovės „Lords LB Asset Management“ vystomas projektas, siekiantis labai aukšto BREEAM įvertinimo. Planuojama, kad pastato projektavimo ir architektūros sprendiniai kartu su pasirinktomis medžiagomis leis naujam verslo centrui siekti BREEAM „Outstanding“ tvarumo sertifikato naujos statybos kategorijoje ir būti priskirtam A++ energinei klasei.
Jau projektavimo užduotyje, atlikus rinkos analizę, keliami labai aukšti, sakyčiau net etaloniniai, kokybės ir tvarumo reikalavimai, tikslai ir rodikliai. Pats pastatas bus dengtas dvigubo stiklo fasadais su išorinėmis žaliuzėmis, kas leis įdiegti papildomą natūralų šilumos ir akustinį valdymą. Suplanuota fasadų sistema bus prijungta prie centrinės pastato valdymo sistemos ir leis užtikrinti efektyvią vidaus klimato kontrolę, naudojant inovatyvius šviesos ir temperatūros jutiklius.
Be to, pastate bus įrengta tvari aušinimo sistema, pagrįsta vandens cirkuliacija, kad būtų galima kontroliuoti temperatūrą patalpose, sudarant sveiką aplinką pastato nuomininkams. Ši sistema atitinka ES reglamentus, numatančius iki 2027 metų sumažinti freono dujų naudojimą pastatuose.
Projektuojant šį verslo centrą optimizuotas kai kurių medžiagų naudojimas taip siekiant mažinti emisijų išskyrimą. Taip pat atsižvelgta į kone visus BREEAM keliamus esminius reikalavimus darbuotojų sveikatos ir gerovės užtikrinimo srityse. Bus diegiami sprendimai, leisiantys sumažinti CO2 emisijas ir elektros naudojimą pastato eksploatacijoje (oras-oras šilumos siurbliai, saulės baterijos), taip pat inovatyvūs įrankiai, kurie padės tausoti vandenį. Pastato nuomininkai galės sekti bei vertinti energijos ir kitų resursų suvartojimo rodiklius.
Kokia apskritai verslo centrų tvarumo situacija Lietuvoje?
Kaip įrodo dabar vystomi verslo centrų projektai, Lietuva sėkmingai žengia koja kojon su pasaulinėmis pastatų tvarumo tendencijomis, čia pritaikomos naujausios inovacijos ir energiškai efektyvių biurų pastatų skaičius kasmet auga. Šioje srityje didžiausią sertifikuotų biurų pastatų dalį, lyginant su kitomis Baltijos šalių sostinėmis, turi Vilniaus. Daugiau nei pusė Lietuvos sostinės biurų pastatų (58 proc.) yra sertifikuoti BREEAM, LEED arba vietiniais tvarumo sertifikatais. Vilniaus A klasės sertifikuotų biurų plotų dalis yra didesnė ir sudaro 72 proc., o B klasės – apie 44 proc. Palyginimui – Rygoje sertifikuotų pastatai bendrai sudaro 36 proc. rinkos, o Taline – vos 24 proc. rinkos.
Įvairiuose sektoriuose veikiantys verslai dėl ES ir kitų reikalavimų anksčiau ar vėliau nebegalės būti netvariais, o po padidinamuoju stiklu atsidūręs būtent nekilnojamasis turtas (NT), atsakingas už beveik 40 proc. pasaulinių CO2 emisijų. Nereikia pamiršti ir įvaizdžio gerinimo, pastebimumo vietinėje ir užsienio rinkose, todėl verslui įsikurti moderniame ir tvariame verslo centre jau kone būtina.
Kokias išskirtumėte naujausias ar ryškėjančias tvarumo tendencijas, kurias diegia verslo centrai visame pasaulyje?
Vis daugiau dėmesio skiriama ir tiesioginiam verslo centrų darbuotojų patogumui, užtikrinami sveikatos ir gerovės rodikliai – pavyzdžiui, adresu Konstitucijos pr. 14A vystomame verslo centre sukuriamas vizualinis bei šiluminis komfortas, vidaus oro kokybė, pastatų prieinamumas ir panašiai.
Nebeužtenka pasiūlyti tik darbo stalo. Pasirinkęs įsikurti naujame ir energiškai efektyviame verslo centre nuomininkas dažnai taip pat turi galimybę susiplanuoti ir įsirengti patalpas pagal savo norus. Tai padeda sukurti motyvuojančią ir bendradarbius jungiančią aplinką, visapusiškai patogų mikroklimatą. Be to, pasirinkusios tokius biurus įmonės gali pagerinti ne tik savo tvarumo rodiklius, bet ir reputaciją, lengviau pritraukti darbuotojus.
Visa tai prasideda dar pastato projektavimo etape. Vienas svarbiausių tvarumo principų – tvarių medžiagų ir žiedinės ekonomikos, kai teisingai naudojant kiek įmanoma sumažinamas reikalingų išteklių ir atliekų kiekis, naudojimas.
Panašu, kad pastatų tvarumo srityje jau dabar nuveikta itin daug. Koks, jūsų nuomone, bus kitas didelis pokytis verslo centrų tvarumo srityje per ateinančius 5–10 metų? Ar pastatų valdytojais susidurs su naujais iššūkiais?
Tikėtina, kad bus išlaikyti jau dabar naudojami pagrindiniai tvarumo principai, pavyzdžiui, patogumų nuomininkams užtikrinimas pastate. Taip pat aktualiu išliks energinis efektyvumas ir jo suvaldymas pastato aptarnavime. Pastato gyvavimo ir naudojimo procese pagrindines emisijas toliau sudarys energijos poreikis pastatui aptarnauti.
VERSLO TRIBŪNA
Sostinės Konstitucijos prospekte iškilęs naujas verslo centras „Sąvaržėlė“ – vienintelis RSHP (buv. Rogers Stirk Harbour + Partners) projektas Baltijos šalyse. Legendinio britų architekto Richardo Rogerso įkurta architektūros studija garsėja sprendimais, kuriuose konstrukcijos ir inžineriniai elementai atviri, demonstruojami kaip architektūrinės išraiškos dalis. Ši filosofija perteikta ir projektuojant „Sąvaržėlę“ – pastate numatyti individualizuoti „Schindler“ liftai išsiskirs savo ryškiu dizainu.
„Sėkmė – tai ne vienas staigus laimėjimas, ji susideda iš daugybės mažų kasdienių sprendimų“, – sako Audrius Masionis, „Baltisches Haus“ vadovas. Ši mintis puikiai apibūdina ne tik jo vadovavimo principus, bet ir visos įmonės kelią. Per trisdešimt metų „Baltisches Haus“ išmoko augti, keistis neprarasdama savo vertybių ir išlaikyti verslumo dvasią.
Dar vienas svarbus žingsnis į tvaresnės ir inovatyvesnės transporto infrastruktūros ateitį – mūsų šalyje pradedami klimatui neutralių kelio dangų bandymai realiomis eismo sąlygomis. Magistraliniame kelyje A9 Panevėžys–Šiauliai jau įrengtas pirmasis bandomasis ruožas, kuriame naudojami specialiai sukurti asfalto mišiniai, mažinantys pasipriešinimą riedėjimui. Projektą „Klimatui neutralios kelių ir gatvių dangos“ įgyvendina AB „Kelių priežiūra“ ir VILNIUS TECH Kelių tyrimo institutas, bendradarbiaujant su Inovacijų agentūra.
Viena didžiausių nekilnojamo turto vystytojų Lietuvoje, bendrovė „Rewo“, sudarė sandorį su bendrovės “Novus Asset Managament” valdomu investiciniu fondu „Riverside real estate fund“ dėl projekto Bukčiuose pardavimo. Už neskelbtiną sumą projektą pardavusi „Rewo“ toliau susitelks į kitų NT projektų Vilniuje vystymą ir portfelio plėtrą, o Bukčiuose naujasis savininkas įgyvendins daugiabučių gyvenamųjų namų kvartalo projektą, kuriam yra išduotas statybos leidimas.
Didžiausias iššūkis ir rimčiausio prisitaikymo reikalausiantis pokytis, mano nuomone, bus susijęs su verslo centrų emisijų skaičiavimu. Nors jau dabar daugumoje BREEAM sertifikatais įvertintų pastatų jos skaičiuojamos, tačiau nėra iškeliami ypač konkretūs tikslai.
ES matoma tendencija suformuoti emisijų skaičiavimo tikslus, todėl pastatų pridavimui ilgainiui nebeužteks pastato energinį efektyvumą įrodančio sertifikato. Taip pat reikės skaičiuoti, planuoti ir pasiekti valstybės iškeltus tikslus, kas gali tapti nelengvu iššūkiu.
Pasitempti reikės ir medžiagų gamintojams bei tiekėjams. Jie turės parūpinti medžiagas, kurių skaičiavimais pagrįsti emisijų rodikliai būtų kuo mažesni – gamintojams reikės atlikinėti gyvavimo ciklo vertinimą ir turėti suskaičiuojamą konkrečių medžiagų poveikį aplinkai atliekant jų gyvavimo ciklo vertinimą (EPD).
