Be didelio įkvėpimo: itin laukiamos būsto politikos kurti strimgalviais nepuola

Aplinkos ministerija, atsakinga už būsto klausimus šalyje, žada iki 2027-ųjų parengti Lietuvos būsto politiką – tai bus pirmas istorijoje strateginis dokumentas, apibrėšiantis, kokiomis kryptimis turėtų judėti valstybė, siekdama deramo piliečių apgyvendinimo.

Tiek Mindaugas Statulevičius, Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) plėtros asociacijos vadovas, tiek Laura Kairienė, Vilniaus miesto vyriausioji architektė, sutinka, kad tai būtina.

„Verslas, gyventojai laukia aiškumo, kokia bus politika. Jaunos šeimos – prioritetas ar ne? Paskatų sistema bus ar ne? Finansavimas atsiras ar ne? Esame kryžkelėje. Europa apie tai kalba, nes visas žemynas susiduria su būsto tema. Ir laikas su ja pajudėti sparčiau“, – teigia M. Statulevičius.

Kol kas Aplinkos ministerija ruošiasi įsigyti galimybių studiją ir nurodo, kad pagrindinės šios temos problemos susijusios su būsto energiniu efektyvumu, prieinamumu ir įperkamumu.

Eglė Valūnė, Aplinkos ministerijos Būsto politikos grupės vyriausioji patarėja, sako, kad studijos pirkimas jau pradėtas, jos išvadų tikimasi 2026 m. antrąjį ketvirtį.

„Ši analizė būtina, nes EBPO rekomendacijos buvo bendro pobūdžio, o mums reikalingas detalesnis, į Lietuvos kontekstą orientuotas tyrimas, kuris leistų įvertinti situaciją, numatyti būsto prieinamumo tendencijas ilgalaikėje perspektyvoje ir sukurti tvarią ilgalaikę strategiją“, – nurodo ji.

VŽ primena, kad dar 2023 m. Ekonominio bendradarbiavimo ir plėtros organizacijos (EBPO) ekspertai, atlikę analizę apie būsto situaciją Lietuvoje, rekomendavo plėsti būsto nuomai fondą, nes didelė NT nuosavybės dalis esą mažina rinkos likvidumą ir neskatina gyventojų mobilumo, geresnių galimybių paieškos, taip sukurdama ir prieinamumo, įperkamumo ir kitas problemas.

Kuo daugiau įvairovės

L. Kairienė, paklausta, kaip vertina EBPO rekomendaciją, sako, kad Lietuvoje reikalingas mišrus požiūris.

„Nuosavas būstas daro daug nematomo socialinio poveikio. Pavyzdžiui, piliečiai, turintys NT, yra daug lojalesni valstybei. Apskritai miesto priežiūros aspektu žmonės, turintys nuosavą būstą, jaučiasi labiau atsakingi, galintys pakeisti situaciją nei tie, kurie turtą nuomojasi“, – akcentuoja vyriausioji architektė.

Ji pažymi, kad studijos ir politikos laukia didžiausia šalies savivaldybė, bei mano, kad Vilnius galėtų prisidėti ją rengiant: „Labai sveikinčiau, jei ministerija stebėtų situaciją, nes ji savivaldybėse skiriasi. Galbūt kitos neturi tokių problemų kaip mes. O mums, miesto planuotojams, politika turės tiesioginį poveikį plėtrai ir miesto formavimui. Mums būtų įdomu viską daryti kartu, bendradarbiaujant, o kiekviena savivaldybė turėtų adaptuoti sau atskirai.“

E. Valūnė VŽ pažymi, kad, remiantis studijos rezultatais, numatoma diferencijuoti ir priemones pagal miestų dydį bei specifiką. Anot jos, būtų galima sukurti įrankį nuolat stebėti ir vertinti tikslinių grupių būsto poreikių dinamiką ir jų tenkinimo galimybes, rinkos situaciją ir pan.

Situacija savivaldybėse išties skirtinga. Sostinėje, Kaune, Klaipėdoje, pajūrio kurortuose plėtotojai nedvejodami pradeda įvairių projektų, o 2021 m. Alytaus meras Nerijus Cesiulis VŽ sakė, kad ėmė aktyviai ieškoti verslų, kurie imtųsi statybų mieste, nes įsigyti namus čia gali užtrukti ir iki metų dvejų. Vis dėlto privilioti didžiųjų statytojų į regionus nėra paprasta, dažniausiai nedidelių pavienių projektų imasi vietiniai.

O kad naujo būsto paklausa regionuose egzistuoja, rodo Prienų pavyzdys. VŽ rašė, jog per pastaruosius kelerius metus čia įvyko plėtros bumas: trys skirtingos bendrovės pastatė beveik 200 butų ir didžiąją dalį jų pardavė.

Trys problemos

E. Valūnės teigimu, esminės problemos, susijusios su būstu Lietuvoje, yra trys. Pirma, didelė dalis jo yra senas ir energiškai neefektyvus, trūksta socialinio būsto ir įperkamų nuomos galimybių. 

„Tai norime spręsti priemonėmis, skirtomis nuomos rinkai reguliuoti, ir plėsti socialinio būsto fondą, už kurį atsakinga Socialinės apsaugos ir darbo ministerija. Trečioji problema – vis didėjantis būsto įperkamumo iššūkis. Ypač sudėtinga būstą įsigyti ar išsinuomoti jaunoms šeimoms bei gyventojams, gaunantiems vidutines pajamas, ypač didmiesčiuose“, – nurodo ji.

E. Valūnė priduria, kad dėl to būtent didmiesčiuose reikia priemonių jaunoms šeimoms, reguliacinių mechanizmų nuomai ir socialinio būsto plėtros. 

„Mažesniuose miestuose dažniau susiduriama su nepakankama paklausa ir mažėjančia gyventojų koncentracija, todėl svarbesnės renovacijos skatinimo, infrastruktūros gerinimo ir regionų patrauklumo didinimo priemonės“, – sako ministerijos patarėja.

Ji taip pat teigia, kad dabar politika juda link geresnio būsto prieinamumo užtikrinimo, orientuojantis į socialiai pažeidžiamas grupes ir tvarų būsto plėtros skatinimą, kartu esą būtina stiprinti savivaldybių įsitraukimą. 

L. Kairienė sako, kad būtent socialinio ar municipalinio būsto plėtra yra svarbus ir Vilniui klausimas. Dabar miestas perka socialinius būstus rinkoje, buvo svarstoma galimybė ir pastatyti municipalinį daugiabutį patiems, visgi nuspręsta, kad tai per brangu.

Todėl ji viliasi, kad būsto politika padėtų savivaldybei sukurti įrankių šio būsto fondui plėsti, bendradarbiaujant su plėtotojais.

„Dabar per mažai reguliavimo ir svertų, kad galėtume sukurti reikalavimą plėtotojams, pavyzdžiui, 10–15% statomų būstų pateikti socialiniam fondui, kuris galėtų būti labiau įperkamas. Savivaldybė turi per mažai svertų kaip nors labiau planuoti ir turėti įvairių būstų, kaip daroma kitur pasaulyje“, – tikina vyriausioji architektė.

Žvilgsnis į visus

VŽ dar prieš metus rašė, kad Europoje prasidėjo būsto krizė – daugelyje šalių gyventojams vis daugiau savo pajamų reikia skirti būstui išlaikyti, daliai piliečių namai ir butai – neįperkami.

Miestai imasi savo sprendimų – plėtoja socialinius ir municipalinius būstus, ieško naujų gyvenimo formatų.

L. Kairienė taip pat sako, kad būsto politika padėtų ir sostinei, planuojant miestą.

„Galėtume daug efektyviau nuspėti, stebėti ir kontroliuoti procesus. Šiuo metu viskas palikta laisvai rinkai ir privatūs plėtotojai ją stato taip, kaip jiems tai atrodo geriausiai. Akivaizdu, kad ne visi šiuo metu gali uždirbti, kad Vilniuje įpirktų būstą“, – teigia vyriausioji architektė.

Ji pažymi, kad privatus verslas sieks pelno, tad jis nesiims plėtoti būstų socialiai pažeidžiamiems. O būsto fondas turi būti įvairus ir prieinamas įvairioms gyventojų grupėms.

Labai svarbu suprasti, kur tie žmonės gyvena, ir socialinis mišrumas turėtų būti užtikrinamas, o be būsto politikos to neįmanoma padaryti. Dabar savivaldybė nestato nei socialinio, nei municipalinio būsto, kuris tiktų socialiai labiau pažeidžiamiems asmenims arba tiems, kuriems savivaldybė pati moka atlyginimus, pavyzdžiui, mokytojams, gydytojams, – kalba architektė.

Štai Lenkijos vyriausybė, kovą visuomenei pristačiusi naują būsto paramos programos koncepciją, finansiškai prisideda prie socialinio ir municipalinio būsto plėtros. Savivaldybės šalyje rūpinasi, kaip suteikti būstą turintiems nepakankamai finansinių išteklių ir tiems, kuriems gresia negauti kredito. 

Jos gali gauti negrąžinamų subsidijų naujo būsto statyboms, kurios siekia iki 80% suplanuotų investicijų. 2024 m. šalies biudžete tam numatyta 240 mln. Eur, o pagal naują programą ši suma pasieks bent 600 mln. Eur, todėl skaičiuojama, kad vien 2025 m. galėtų būti finansuojama iki 15.000 municipalinių būstų statybų. Ateinančiais metais tam skirti planuojama dar daugiau lėšų.

Apskritai Lenkijos vyriausybė subsidijas ketina kreipti į pirmąjį būstą įsigyjančius, pakankamų finansinių išteklių neturinčius, senjorus, neįgaliuosius bei studentus, o NT plėtotojus ir investuotojus nusprendė ignoruoti – neleis įsigyti turto pirminėje rinkoje.

Būsto įperkamumas

VŽ ne kartą rašė, kad rekordines aukštumas pasiekusi infliacija ir jai pažaboti užkurtas palūkanų didinimo mechanizmas pastaraisiais metais sumažino būsto įperkamumą.

[infogram id="eee5424b-b944-423d-8c6b-430bb7d41764" prefix="Mb5" format="interactive" title="Statyba ir NT. Būsto paskolų palūkanos ir įsigytų butų skaičius 2004-2025 m. Ober-Haus"]

Komercinis bankas „Swedbank“ skaičiuoja, kad vilniečiai šiuo metu vidutiniškai gali įpirkti šiek tiek didesnius nei 56 kv. m dydžio butus, kauniečiai – 87 kv. m ploto būstus. Klaipėdoje įperkami 84 kv. m ploto būstai.

Greta Ilekytė, „Swedbank“ vyresnioji ekonomistė, yra sakiusi, kad įperkamumas vis dar lieka istorinėse žemumose, o gyventojai koreguoja savo norus: renkasi senesnės statybos, atokesnius būstus.

[infogram id="416030f8-eea3-4e08-8c48-76121cf9b1d8" prefix="lZx" format="interactive" title="Statyba ir NT. 2024 IV ket. Būsto įperkamumo indeksas Swedbank"]

NT paslaugų bendrovė „Ober-Haus“ skaičiuoja, kad už vidutinį neto atlyginimą Vilniuje pernai gyventojas galėjo nupirkti 7,1 kv. m ploto. Įmonė prognozuoja, kad šiemet už vidutinį atlyginimą į rankas bus gyventojas galės nusipirkti 7,5 kv. m.

Taigi, vidutinį darbo užmokestį – 1.468 Eur – gaunantis Vilniaus gyventojas, visą atlyginimą taupydamas 45 kv. m ploto būstui įsigyti, reikiamą sumą sukauptų per 6 metus. Visgi, remiantis Lietuvos banko atliekama namų ūkių apklausa, dažniausiai gyventojai per mėnesį sutaupo 31–150 Eur.

Naujausiais duomenimis, 2022 m. 2 kambarių butų plotų mediana siekė 44,19 kv. m, arba buvo 14% mažesnė nei prieš dešimtmetį. O individualių namų plotų mediana 2023 m. siekė 120,6 kv. m, arba 17% mažiau nei 2013-aisiais.

[infogram id="3f459a61-dfa3-4b1a-91ae-7aceeef2fd9f" prefix="IdJ" format="interactive" title="Statyba ir NT. Butų ir namų plotų mediana Lietuvoje 2004-2024 m. Inreal nAUJAS DIZAINAS"]

E. Valūnė sako, kad rengiant būsto politiką bus peržiūrimas ir paramos būstui įsigyti modelis.

Šiuo metu parama jaunoms šeimoms diferencijuojama, atsižvelgiant į šeimoje auginamų vaikų skaičių. 10% būsto paskolos vertės (iki 87.000 Eur) subsidija skiriama šeimoms, neauginančioms vaikų ar turinčioms vieną, 12,5% – jeigu šeimoje auga du vaikai, o 15% – kai šeimoje būtų trys ar daugiau vaikų. 

Šeimoms maksimalus subsidijos dydis siekia nuo 8.700 iki 13.050 Eur. Įsigyjamo būsto maksimali vertė – 120.000 Eur.

„Identifikuosime sprendimus, kurie padėtų jauniems žmonėms ir vidutines pajamas gaunantiems gyventojams lengviau įsigyti būstą, kartu išlaikant rinkos pusiausvyrą ir neiškraipant NT kainų“, – kalba ministerijos patarėja.

[infogram id="0fff9dbd-c078-47e6-8645-35fdbe4da721" prefix="oKy" format="interactive" title="Statyba ir NT. Paramos jaunoms šeimoms būstui įsigyti statistika 2024 m. naujas dizainas"]

Sprendimai Europoje

D. Jorgensenas, kovą kalbėdamas Europos Parlamente, pažymėjo, kad Europos Sąjungos narės susiduria su būsto krize.

Ši krizė – gilesnė nei pasiūla ir paklausa. Tai moralės krizė, kuri smogė į pačią Europos širdį. Mes turime užtikrinti daugiau įperkamo būsto Europai. 2023 m. maždaug 1 iš 10 europiečių būstui ir su juo susijusioms išlaidoms skyrė 40% ar daugiau savo pajamų, – sakė D. Jorgensenas.

Jis pažymėjo, kad svarbu ne tik didinti būsto kiekį, bet ir siekti, kad jis būtų kokybiškas.

„Turime investuoti į padorius, prieinamus ir patvarius būstus, su gera vietos infrastruktūra: sveikatos ir švietimo, paslaugų prieinamumu, kurie yra pagrindas. Galime pasisemti įkvėpimo iš Naujojo Europos Bauhauzo, kuris skatina tvarius, įtraukius ir vietos aplinką praturtinančius pastatus“, – teigė komisaras.

Anot jo, taip pat svarbu spręsti trumpalaikės nuomos ir spekuliantų kuriamas problemas.

„Turime padėti valstybėms narėms padidinti būsto pasiūlą ir kuo geriau išnaudoti būsto fondą. Stiprinti nacionalinių, regioninių ir vietos valdžios institucijų bendradarbiavimą ir bendravimą“, – kalbėjo D. Jorgensenas.

Pasak EK nario, vasarį su Europos investicijų banku buvo pradėtas derinti ir finansavimas, kuris padėtų didinti būsto prieinamumą, o EK ėmėsi remti namų ūkius.

„Konkrečiai mūsų plane numatytos kelios konkrečios priemonės, kad jie galėtų sumažinti savo sąskaitas už elektrą, šildymą ir pasinaudoti efektyvesniais energijos vartojimo prietaisais ir renovacijos priemonėmis“, – nurodė jis.