Refleksija baigus statyti „Paupio“ kvartalą: pirmiausia reikia mylėti savo miestą ir nenorėti jo gadinti

Išplėtoti apie 7 ha ploto teritorijai, kur vietoj žlugusios skaitiklių gamyklos iškilo gyvenamasis ir verslo kvartalas, prireikė ne tik 8 metų, bet ir daugiau nei 200 mln. Eur.

Tačiau ši istorija svarbi ne tik dėl investicijų dydžio ar projekto sėkmės. Kartu tai konkretaus Lietuvos NT sektoriaus etapo simbolis: štai pirmasis pakilimas iki 2008 m. ekonomikos krizės sostinei atnešė kvartalą, dabar vadinamą „Perkūnkiemiu“, o pastarasis NT sektoriaus klestėjimo laikotarpis – kvartalą „Paupys“. Vertinimas visiškai subjektyvus – labiausiai pagal tai, kurio kvartalo pavadinimas linksniuojamas dažniausiai, taigi ir smarkiausiai įrėžęs įspaudą atmintyje ir įspūdį sąmonėje.

Ir skirtumų, simboliškai apibrėžiančių NT sektoriaus brandą, juose labai daug. „Perkūnkiemis“ yra tolokai nuo centro, tankiai pristatytas architekto fantazijos nepaliestų daugiaaukščių, stokojantis ne tik parkavimo vietų, bet ir socialinės infrastruktūros, orientuotas į ekonominio būsto pirkėjus.

„Paupys“ – visiškai priešingas: gerai suplanuotas, unikalios architektūros, derinantis trauką viešaisiais objektais ir suteikiantis privataus gyvenimo galimybę, daug dėmesio čia skirta ne tik būstų ar komercinių erdvių derinimui bei funkcionalumui, investuota ir į transporto, socialinės, kultūrinės paskirties objektus. Šiame projekte siekta pasiūlyti įvairovę, kad jis būtų prieinamas įvairioms socialinėms grupėms: nuo paprastesnių ekonomiškų butų iki sujungtų vieno korpuso turtinių vienetų į istoriškai brangiausiai kainavusį tokį būstą.

Įdomu tai, kad „Paupys“ vietinių ir svečių galvose tapo tam tikru standartu, mat, vos pasakius jo pavadinimą, auditorija žino ir vizualizuoja, apie kokį NT kalbama. Veržlesni NT plėtotojai nepasidrovi ir apie savo projektus leptelėti, esą statys „kitą „Paupį“.

S. Survilaitė sako, kad jos vadovaujamai komandai malonūs visi apie projektą girdimi komplimentai, išskyrus vieną.

„Nepatinka tik kai sako, kad „čia taip gražu kaip ne Lietuvoje“. Projektuodami ir statydami visuomet tikėjome, kad Lietuva būtent tokia ir yra, kad neturime kompleksuoti prieš didesnes valstybes ar labiau išsivysčiusias ekonomikas, senesnius miestus su ilgesnėmis istorijomis bei turtingesniais vystytojais. Lietuva tokia yra. Ir pas mus atvažiuoja architektai, urbanistai pasisemti patirties, mes džiaugiamės, kad turime kuo dalintis“, – sako ji.

Galima pridurti tik tiek, kad „Paupį“ projektavo, statė, plėtojo ir į jį investavo tik Lietuvos įmonės, tad jis išties vietos rinkos sukurtas produktas.

2022 m. kvartalas buvo atrinktas tarp 4 geriausių urbanistinių projektų didžiausios pasaulyje NT parodos MIPIM konkurse Kanuose, Prancūzijoje. Taip kol kas įvertinti tik tu Lietuvos projektai: 2025 m. tarp geriausių pateko ir Vilniuje kylanti Nacionalinė koncertų salė.

S. Survilaitė teigia, kad jai svarbus pripažinimas Kanų konkurse, kur jautėsi visiškai visaverčiai atstovaudami Lietuvai ir konkuruodami su didžiausiais pasaulio plėtotojais.

Galima ieškoti gilių prasmių ar sudėtingų atsakymų, bet viskas yra gerokai paprasčiau: pirmiausia reikia mylėti savo miestą ir norėti jį ne gadinti, o kurti tokį, kur pats ir tavo vaikai norėtų gyventi, – sako įmonės vadovė.

Kvartalas po 20 metų

Informacijos apie planus buvusioje „Skaiteks“ gamyklos teritorijoje statyti išskirtinį gyvenamąjį kvartalą galima rasti dar 2005 m. Tuomet vienai didžiausių šalyje susisiekimo infrastruktūros grupių HISK (tuomet „Panevėžio keliai“) priklausanti įmonė ilgus metus rengė detalųjį planą, ruošė projektus, vėliau valė užterštą teritoriją. 2016 m. pranešta, kad projektą už neskelbiamą sumą perka „Darnu Group“ (tuomet „MG valda“), mat infrastruktūros grupė nusprendė koncentruoti resursus prioritetinėse srityse kelių ir geležinkelių statyboje.

S. Survilaitė sako, kad dėl pirkinio derėjosi dvejus metus. Ji neatskleidžia sandorio kainos, tačiau neslepia, kad NT akcijų sandoriu įsigijo su pradelstomis skolomis.

„Mes ieškojome didesnės teritorijos, nes baigėme „Antakalnio terasų“ projektą. Svarstėme kelias, o ši pasirodė labai unikali. Prisimenu pradžią ir juridinę to sandorio struktūrą. Tai buvo drąsus sprendimas, nes iš esmės pirkome su galybe rizikų. Jos buvo susijusios su žemės nuomos teise, nes tuo metu keitėsi valstybės reguliavimo politika ir plėtra nuomojamuose sklypuose tapo nebe taip lengvai pasiekiama. Pirkome įmonę su jau pradelstomis paskolomis bankams, o įsigijus akcijas buvo iš karto paprašyta paskolą sugrąžinti, matyt, įžvelgus finansiškai pajėgesnį klientą“, – kalba ji neįvardydama nei pavadinimų, nei skaičių.

Visgi tuomet įsigytos UAB „Naujasis Užupis“ (dabar „DG Paupio verslo namai“) 2015 m. finansinėje ataskaitoje rašoma, kad įmonė komerciniam bankui SEB buvo skolinga virš 8,3 mln. Eur, o grupės įmonėms – dar virš 5,9 mln. Eur.

„Derybos truko ilgai, nes mes tai pasiderėdavome, tai sustodavome, tai vėl pasiderėdavome. Kartu dar vyko ir teritorijos valymas, buvo visokių sąlygų, bet galiausiai susitarėme. Buvo iššūkių, bet matėme labai didelį potencialą šitoje vietoje, ji senamiestyje, labai žalia, šalia upės“, – pasakoja S. Survilaitė.

Būrys architektų

Teritoriją įmonė įsigijo su galiojančiu detaliuoju planu, buvo parengti ir pagrindinių etapų projektiniai sprendimai, tačiau dalis jų buvo iš esmės pakeisti.

Nors jau pačioje pradžioje, dar rengiant detalųjį planą, buvo numatyta, kad šiame kvartale nebus vientisos architektūros, šią idėją sustiprino sprendimas projektuoti objektų pakviesti 7 architektų biurus: „Arches“, „Eventus Pro“, „Architektūros liniją“, T. Balčiūno architektų biurą, Kančo studiją, „JP architektūrą“ ir Ambraso architektų biurą. 

„Dirbti su skirtingomis architektų komandomis nebuvo sudėtinga, nes sklypai iš esmės yra individualūs. Taip, tai reikalauja didesnių įmonės resursų, bet nenorėjome, kad kvartalas būtų vienodas. Pradedant projektavimą, statybą buvo labai svarbu nuspręsti, koks bus kvartalas – jo charakteris“, – pasakoja S. Survilaitė.

Paklausta, ar pasiekti gerų rezultatų leido tai, kad nesiekė architektų komandoms pernelyg kišti savo vizijos, ji sako pastebinti, kad rinkoje šiuo klausimu daug komercializmo.

„Liūdina, kad vystytojai verčia architektus taupyti, rinktis prastesnes medžiagas, sprendimus, o architektūros industrija progresuoja mažiau, nei galėtų. Pradėję dirbti su naujais architektais dažnai pirmuose pristatymuose girdime daug argumentų, kad sprendiniai labai „racionalūs“ arba „ekonomiški“, kai to net nekoduoji kaip pagrindinės užduoties. Turbūt pamirštame esmę, kas yra kokybiška architektūra“, – sako S. Survilaitė.

„Tai nereiškia, kad neieškome racionalių sprendimų, – nebūtų labai tvaru leisti pinigus dalykams, kurie nėra būtini ir daromi tik dėl grožio ar puikybės“, – priduria pašnekovė.

Pastaruoju metu su ja ne kartą kalbėjomės apie Vilniuje išsikerojusią biurokratiją – planuodama naujus projektus „Darnu Group“ smarkiai stringa. S. Survilaitė sako, kad jeigu „Paupį“ plėtotų dabar, jis atsirastų ne po 8, o po 15 metų.

Kaip pasiekė gyvybingumą

Vienas esminių dalykų, kuris pakeistas nuo pradinės vizijos, – vietoj vienos iš gyvenamųjų dalių atsirado komercinis kompleksas, kuriame šiandien veikia biurai, maitinimo įstaigų gausus turgus. Apskritai komercinių ir kultūrinių funkcijų gausa kvartale leido pasiekti vieną pagrindinių plėtotojos užsibrėžtų tikslų – gyvybingumą.

S. Survilaitė sako, jog vienas svarbiausių dalykų, kuriuo gali pasidalinti iš šios patirties, – kad pačioje pradžioje reikia įvertinti būsimus gyvenimo–darbo–laisvalaikio scenarijus ir pagalvoti apie žmones, skirtingas jų amžiaus kategorijas ir pan. 

„Kad suprastum, koks turi būti kvartalas ir kokius gyvenimo scenarijus užduosi skirtingoms grupėms. Tik tada gali eiti projektuoti ir statyti. Nesėkmių atvejais matome, kad kvartale susikoncentruoja tik tam tikro amžiaus arba finansinių pajėgumų žmonės. Tuomet pagrindinė problema būna susijusi su kvartalo valdymu, gyvybingumu“, – aiškina ji.

Prieš pradėdami projektą diskutavome, kaip jį matome. Dalyvavo visi architektai, statybų įmonės ir pan. Neseniai tą įrašą peržiūrėjome. Tuomet kalbėjome, kad norime, jog kvartalas būtų gyvas, kad čia norėtų ateiti, būti žmonės – ne tik gyventi, bet ir vaikščioti, praleisti laiką. Jeigu reikėtų vardinti sėkmes, tai, kad mums pavyko sukurti gyvą, draugišką miestą, mums yra didžioji sėkmė, – sako S. Survilaitė.

Verta dėmesio yra kvartalo struktūra. Iš viso čia yra 115.000 kv. m ploto pastatų – kiek daugiau nei, pavyzdžiui, Vilniaus prekybos centre „Akropolis“, įskaičiuojant jame esantį verslo centrą.

Iš viso „Paupyje“ yra ne tik virš 900 butų, bet ir 2 verslo centrai, veikia kino teatras, sporto klubas, 30 restoranų, kavinių ir barų, 10 parduotuvių, įvairių įstaigų, sporto, meno studijų ir t. t. Visa tai papildo skverai, alėjos, aikštės su fontanais.

S. Survilaitė sako, jog viena sritis, kurioje turėjo gal kiek didesnių iliuzijų, – kad į kvartalą pavyks pakviesti daugiau kūrybinių industrijų atstovų.

„Nelabai pavyko jų įtikinti ar pritraukti. Bet iš esmės (komercinė dalis – VŽ) nėra vien savaime nutikę dalykai: mes, suvokdami pirmų aukštų funkcijų svarbą, didžiosios dalies šių patalpų nepardavėme, o nuomojome, taip reguliuodami paskirtis ir tai, kokios įmonės ten turėtų įsikurti. Taip darėme, kad neatsirastų 5 odontologijos kabinetai ar grožio salonai, o būtų skirtingos funkcijos, patenkinančios skirtingus žmonių poreikius“, – aiškina ji.

Pašnekovės teigimu, sprendžiant ir dėl konkretaus nuomininko, svarbiau buvo, kaip atrodys konkreti paslauga, o ne kiek nuomos pajėgia mokėti verslas.

Apie pinigus

S. Survilaitė sako, kad jai labiau patinka plėtoti didesnius projektus, nes taip galima kuri vertę ne tik tinkamai suplanuojant kvartalą.

„Pirkėjas ar nuomininkas gauna ne tik butą, patalpą, bet ir aplinką, gyvenimo būdą. Didesni kvartalai biudžeto prasme leidžia daryti dalykus, tokius kaip kino teatras, turgus ar meno instaliacijos. O šie mažiau komerciniai objektai kuria vertę visam kvartalui. Turbūt meno kūriniai nėra būtini, bet ar jie suteikia tam tikrą prasmę, pridėtinę vertę? Be abejo. Lygiai taip pat su kiekviena maža detale. Dirbantys mūsų sektoriuje žino, kaip sudėtinga priimti tokius sprendimus“, – teigia ji.

Anot pašnekovės, vienas jos vadovaujamos įmonės principų – susilaikyti nuo pagundos uždirbti daugiau, o šioje srityje didesni projektai taip pat padeda išlaikyti balansą.

„Galima uždirbti ir statant gražius projektus, ne visada ta paskutinė pelno ar nuostolio eilutė yra geriausias komplimentas. Be abejo, verslas turi uždirbti, bet turime nepamiršti balanso su išliekamąją verte ir to, kaip kvartalai atrodys po daugelio metų. Taigi verta atsilaikyti prieš pagundą sutaupyti pigesniam fasadui, paprastesnėms trinkelėms, nepadarytiems traukos objektams“, – mano S. Survilaitė.

Į „Paupį“ plėtotoja investavo daugiau, nei planavo, nes kurdama kvartalą įsigijo dar papildomų sklypų, taip pat įtakos turėjo ir turbulencijos rinkoje. Visgi, apskritai vertinant, S. Survilaitė sako, kad projektas iškilo palankiu NT rinkos ir ekonomikos laikotarpiu.

„Dėl grąžos diplomatiškai pasakysiu, kad projektas atliepia mūsų grąžos lūkesčius, nors turėjome ir COVID-19 pandemiją, ir karą – viską. Grąža buvo šiek tiek didesnė, nei planavome, bet mes planuojame konservatyviai. Vieni etapai buvo labiau pelningi, kiti – pelningi tik simboliškai. Šiandien turbūt lengva kalbėti, nes visą tą laiką NT rinka augo, o didesnių svyravimų, kaip buvo 2008 m., neturėjome“, – kalba S. Survilaitė.

Kaip įvertino rinka

Įdomu ir tai, kaip didėjo būstų kaina projekte. Pavyzdžiui, dar 2020 m. statant vienus pirmųjų namų, butą su daline apdaila čia buvo galima įsigyti už 2.500 Eur/kv. m, o viename paskutinių etapų plėtotoja parduodama itin didelį būstą fiksavo virš 9.600 Eur/kv. m kainą.

„Rinka smarkiai augo ir nuo pradžios iki 2024 m. pabaigos mūsų pardavimo kainos skiriasi kartais. Pradžioje nemažai būstų buvo perkama investicijai, todėl antrinė rinka „Paupyje“ visuomet buvo gana aktyvi, nes būstus investicijai pirko su skirtinga perspektyva: vieni – norėdami nuomoti, kiti galbūt šiek tiek paspekuliuoti anksčiau už kitus patikėję, kad tas kvartalas bus vertas daugiau, nei buvo vertinamas tuo konkrečiu metu“, – apie būstų vertės situaciją sako S. Survilaitė.

Pavyzdžiui, rekordinio dydžio sandorį „Paupyje“ VŽ komentavęs ekspertas teigė, kad „kvartalas yra pasiekęs savo aukščiausios vertės tašką“, o pernai kvartale registruota 13 itin brangių būsto sandorių.

„Rinka visuomet yra geriausias ekspertas, – paklausta nuomonės apie šiuos faktus, sako S. Survilaitė. – Kalbant apie rekordinius sandorius, paaiškinimas gana paprastas – pažiūrėkite į tų būstų dydžius. Dažnai statybų pradžioje žmonės pirko keletą butų ir juos jungė. Be abejo, „Paupyje“ visada buvo labai didelis skirtingų būstų pasirinkimas: nuo paprastų, ekonomiškų iki didelių su išskirtinėmis pridėtinėmis vertėmis – terasomis, puikiais vaizdais, aukštomis lubomis. Žmonės, įsigiję turtą su daline apdaila, dažnai gana nemažai investuoja į interjerą, baldus.“

„Darnu Group“ skelbia, kad „Paupį“ kūrė atsižvelgdama į senosios Vilniaus dalies kontekstą ir norėjo, kad rajonas architektūra, funkcijomis ir atmosfera taptų šiuolaikine senamiesčio dalimi, pratęsdamas jį geografiškai ir idėjiškai.

„Žinoma, „Paupį“ matome kaip sėkmingą projektą, ir ne tik komercine prasme. Atgaivinti tokią miesto dalį centre, Vilniaus senamiestyje, kur baigiasi UNESCO saugomo senamiesčio riba, yra didelė atsakomybė. Ir kai pavyksta neblogai, atsiranda pasididžiavimo jausmas“, – kalba S. Survilaitė.