Biurų išnuomota netikėtai daug, bet teks susigyventi su dviženkle vakansija

Skirtingais nekilnojamojo turto (NT) paslaugų bendrovių skaičiavimais, per 2024 m. Vilniuje išnuomota 85.000–112.600 kv. m ploto biurų.

Denisas Reinas, NT paslaugų bendrovės „CBRE Baltics“ direktoriaus pavaduotojas, sako, kad, nepaisant riboto naujų tiesioginio užsienio investicijų srautų į Baltijos šalis, rezultatą galima vertinti kaip gerą.

„Mūsų skaičiavimu, bendra sandorių apimtis siekė 92.000 kv. m, nes į statistiką neįtraukiame nestandartinių sandorių, tokių kaip mokyklos ar viešbučiai. Teoriškai situacija galėjo būti ir prastesnė“, – teigia D. Reinas.

Didžiausias nuomos sandoris buvo sudarytas gegužę – VŽ jau skelbė, kad investicijų bendrovės „Lords LB Asset Management“ fondas su komerciniu Šiaulių banku sudarė sutartį dėl patalpų nuomos sostinės centriniame verslo rajone (angl. CBD) statomame biurų pastate.

Fondas „Right Bank Development Fund“ su banku susitarė dėl 9.500 kv. m ploto nuomos Konstitucijos pr. 14A kylančiame objekte. Tai beveik pusė jo ploto.

Taip pat abi NT paslaugų įmonės fiksuoja dar keturis sandorius sostinėje, kur išnuomotas plotas viršijo 3.000 kv. m. Antras pagal dydį 2024 m. sandoris įvyko metų pabaigoje – Finansinių nusikaltimų tyrimo tarnyba (FNTT) persikėlė į naujas patalpas sostinės Žirmūnuose, verslo centre „Premium 2“, Sporto g. 16. Čia tarnyba užėmė visą pastatą ir išsinuomojo 3.500 kv. m ploto.

Trečias – NT plėtros grupės „Eika“ sandoris su advokatų kontora „Ellex Valiunas“ dėl 3.350 kv. m ploto biurų patalpų dar statomame verslo centre „Jasinskio 2“.

Ketvirtas – Danijos investicijų bendrovės „Northern Horizon Capital“ valdomo NT fondo „Baltic Horizon Fund“ sandoris su baldų gamybos UAB „Narbutas“. Pastaroji verslo centre Pašilaičiuose „Meraki“ sutarė dėl 3.200 kv. m ploto nuomos.

Taip pat, nors persikels tik kovą, dar metų pabaigoje dėl naujų 3.600 kv. m ploto patalpų sutarė ir nacionalinis plėtros bankas ILTE (buv. „Invega“). Įstaiga persikraustys į Danijos kapitalo NT investicijų bendrovės „Asgaard Property“ sostinės CBD pakraštyje valdomą verslo centrą „Asgaard Keys“.

Denisas Chetverikovas, NT paslaugų bendrovės „Colliers International Advisors“ Tyrimų ir konsultacijų departamento vadovas, sako, kad vidutinis išnuomotas plotas sudarė 890 kv. m, 45% daugiau nei 2023-iaisias (615 kv. m ploto).

Indrė Juščė, NT paslaugų bendrovės „Newsec Adviser LT“ biurų sprendimų vadovė, teigia, kad sandorių sudaryta daugiau, nei tikėtasi.

„Aktyvumą segmente užtikrino finansų, teisinių paslaugų, valstybės institucijų, logistikos, gamybos ir bendradarbystės paslaugų įmonės. Sparčiau pildomos paslaugų, prekybos patalpų zonos projektuose, tačiau nuomos sutartis pasirašo ir būsimi biurų nuomininkai“, – sako ji.

D. Reinas pastebi, kad pasiūla išlieka didelė, bet nuomininkai vis dar diktuoja savo sąlygas.

„Kaip ir praėjusiais metais, dauguma sandorių sudaryti jau įrengtuose pastatuose – šiuo metu nuomininkai itin jautriai vertina įrengimo kaštus. Be to, didžioji dalis nuomos sandorių koncentruojasi CBD ir aplink jį“, – komentuoja ekspertas.

Vilnius lieka su karūna

D. Chetverikovas tikina, kad daugiausia sandorių tiek Vilniuje, tiek likusiose Baltijos šalių sostinėse buvo sudaryta A klasės biuruose. Su tuo sutinka ir D. Reinas. Jis teigia, kad sostinėje nuomininkai dažniau keičia patalpas tiek dėl plėtros, tiek dėl optimizavimo.

„Vilniuje yra daugiau judėjimo, didesnis pasirinkimas, o nuomininkai labiau pripratę prie naujesnių projektų ir jų kainų“, – teigia D. Reinas.

Anot jo, daugiausia biurų ploto buvo užimta Vilniuje, vis dėlto didžiausias sandoris užfiksuotas Taline – čia bankas LHV dar statomame verslo centre „City Plaza 2“ sutarė dėl maždaug 15.000 kv.  m ploto nuomos.

Pasak D. Chetverikovo, iš viso Taline išnuomota 71.000 kv. m ploto, o Rygoje – 53.000 kv. m.

Apie kainas ir vakansijas

D. Reinas pasakoja, kad pastaruoju metu nuomojant biurus įprastos tapo didelės nuolaidos.

„Vilniuje šiuo metu aukščiausios klasės biurų nuomos kaina siekia 20,5 Eur/kv. m, tačiau fiksuojami sandoriai ir už 17,5–18,5 Eur/kv. m. Tarp vystytojų vyksta intensyvi konkurencija dėl nuomininkų, o esami nuomininkai aktyviai viliojami likti“, – teigia „CBRE Baltics“ direktoriaus pavaduotojas.

D. Chetverikovas pažymi, kad Vilniuje ir Taline nuomos kainos yra panašios, o geriausių biurų siekia iki 22 Eur/kv. m.

„Senus biurus išnuomoti labai sudėtinga. Ypač jei vieta nėra geriausia, tuomet tikimasi, kad nuomotojas įrengs patalpas ir bus lankstus dėl sutarties sąlygų“, – komentuoja jis.

Jis taip pat įspėja, kad šiuo metu yra pernelyg aukštas B2 klasės biurų vakansijos lygis (24%), kuris subalansuotoje rinkoje būtų laikomas nesveiku.

„Todėl siūlomos nuomos kainos B segmente (konkrečiai B2) neatitinka rinkos lūkesčių ir turėtų būti mažinamos“, – komentuoja „Colliers International Advisors“ Tyrimų ir konsultacijų departamento vadovas.

Pašnekovas pažymi, kad, palyginti su kitomis Baltijos šalių sostinėmis, Vilniuje vakansijos lygis yra mažiausias, visgi, jis mano, kad situacija gali keistis 2025 m., kai bus užbaigti keli dideli biurų pastatai.

Ko laukti šiemet

I. Juščė primena, kad šiais metais biurų segmente bus pasiūlyta 121.000 kv. m naujo ploto.

„A klasės biurų vakansija 2025 m. pabaigoje gali pasiekti ir 7%, o, priduodant didelės apimties projektus, laikinai šoktelėti ir dar daugiau. Vertindami naują pasiūlą, kai 2024-aisiais buvo pristatyta 30.000 kv. m ploto, o 2026 m. planuojama užbaigti tik 13.000 kv. m naujo ploto, 2026 m. tikimės balanso sugrįžimo“, – komentuoja ji.

Jos teigimu, prognozuojamas iki 2–3% metinis nuomos kainų pokytis.

D. Reinas akcentuoja, kad pirmąjį pusmetį vakansija turėtų likti apie 7%, tačiau nuo antrojo–trečiojo ketvirčio, užbaigus naujus verslo centrus, vakansija gali pasiekti ir dviženklį skaičių.

Jo teigimu, vakansija virš 10% laikysis ir Taline, ir Rygoje.

D. Chetverikovas, kalbėdamas apie biurų nuomos kainas, pažymi, kad šiais metais augimo tikėtis neverta dėl didėsiančios pasiūlos.

VŽ apklausti NT plėtotojai dar praėjusių metų pabaigoje teigė, kad vienas mažiausiai patrauklių segmentų investuoti yra biurai.

Mindaugas Kulbokas, NT paslaugų bendrovės „Newsec Advisers LT“ tyrimų ir analizės grupės vadovas Baltijos šalyse, VŽ dar rudenį kalbėjo, kad investuotojams Vilniuje naujų verslo centrų statybas, jei jos dar nepradėtos, reikėtų atidėti.

Tam dabar pritaria ir verslininkas Arvydas Avulis, kuris interviu VŽ sakė, kad dabar geriausia bent 2–3 metus nestatyti biurų.