S. Vagonis: proga kelti būsto kainas palanki ir pirkėjai nelabai turės, kur dėtis

Apie tai su juo ir komercinio NT segmento prognozes kalbėjome VŽ podkaste, kurį galite klausyti čia. 

Koks įvykis NT sektoriuje, jūsų vertinimu, buvo svarbiausias 2024 m.?

Pirmiausia, su refinansavimu susijusių įstatymo pakeitimų priėmimas. Galbūt jis neturės tiesioginės įtakos būsto segmentui, bet turbūt lems daugelio paskolų turėtojų gerovę. Tikėtina, kad daug kas sugebės pasigerinti (sąlygas – VŽ).

Ir šalia – naujo banko pasirodymas būsto paskolų segmente. Tai reiškia, kad 2025 m. pradžios lūkesčiai susiję su pozityvu potencialiems būsto pirkėjams – galbūt skolinimosi kaštai mažės ne tik dėl bazinių palūkanų mažinimo, bet ir didesnės bankų konkurencijos. Tai signalas plėtotojams, kad galimai paklausa turės tam tikrą pastiprinimą.

O svarbiausias dalykas – palūkanų mažinimas, kurio laukia visi: tiek turto pardavėjai, tiek pirkėjai, tiek paskolų turėtojai. Tai palietė ir ateityje palies visus NT sektoriaus segmentus – ne tik būsto, bet ir komercinio NT. 

Išties, iš NT plėtotojų galima jausti tam tikrą euforiją dėl EURIBOR mažinimo. Manote, kad tai yra esminis raktas į būsto segmento atsigavimą?

Taip. Tai paskutinė dėlionės detalė, kuri turėtų padaryti būsto segmentą kitokį, nei jis buvo 2024 m. 

Prieš metus taip pat galėjome konstatuoti, kad žmonių atlyginimai auga – šis paklausos komponentas pastaraisiais metais egzistavo. Lygiai taip pat su žmonių skaičiaus prieaugiu – didmiesčiuose gyventojų nemažėja, kuriamos naujos darbo vietos. Taigi poreikis būstui yra. 

Vienintelė detalė, kuri stabdė paklausą buvo aukštos palūkanos. Dabar, kai jos mažinamos, tai reali, o kartu ir moralinė paspirtis potencialiems pirkėjams, jie gali lengviau planuoti savo sprendimus. Jei praėjusiais metais dar abejojau, kas bus su segmentu ir turbūt teisingai prognozavau, kad nebus nieko, tai dabar iš 2025 m. tikiuosi tikrai aktyvesnio segmento. 

Ar tai išsivers į didesnį kainų kilimą? Abejočiau. Visgi kainų lygis yra pakankamai aukštas. Bet kad segmentas bus aktyvesnis ir didės konkurencija tarp pirkėjų ir tuo pačiu tai įkvėps plėtotojus greičiau statyti, aš beveik neabejoju, – sako S. Vagonis.

Bet mes turbūt nesitikime tokio augimo kaip per pandemiją? Nes geopolitinė situacija ir su tuo susijęs neapibrėžtumas vis dar veikia pirkėjus?

Pandemijos augimas buvo ypatingas ir atrodo sunkiai pakartojimas. Dabar nėra tokio atotrūkio tarp NT kainų ir pajamų. 2020 m. susiklostė unikali situacija, kad prieš tai kelerius metus buvus vangiai rinkai, atlyginimai didėjo stipriai ir susiformavo labai geras būsto įperkamumas, kuris šiuo metu yra išsikvėpęs. Todėl kainų augimas šiuo metu gali būti inicijuotas nebent tam tikru momentu padidėjusios paklausos ir galbūt nesant adekvačios pasiūlos. Todėl ir nesitikiu, kad kainos augtų dviženkliu tempu.

Labai sunku išmatuoti, kiek segmento sustingimą lėmė aukštos palūkanos ir kiek geopolitika. Manau, kad visgi daugelis pirkėjų jau apsiprato su geopolitika. Pirminis šokas daugeliui praėjo ir geopolitika būsto segmente vaidina gerokai mažesnį vaidmenį nei komercinio NT.

Net ir nemažai daliai būsto pirkėjų susilaikant dėl geopolitinių priežasčių, būsto poreikis yra toks didelis, kad galėtų palaikyti rinką pozityvioje kryptyje.

Dalis statytojų sako, kad 2025 m. būsto kainoje pradėsime jausti per pastaruosius kelerius metu įvykusių teisės aktų poveikį. Kaip manote, kaip segmentas su tuo susidoros?

Manau, kad plėtotojai bandys savo išaugusius kaštus perkelti pirkėjams, o proga tam bus palanki, nes susidomėjimo bus ir pirkėjai nelabai turės kur dėtis. 

Taigi protingą kainos prieaugį jie bus priversti susimokėti. Todėl ir sakau, kad kainų didėjimas 2025 m. sunkiai išvengiamas, bet jis neturėtų būti neadekvatus, – kalba S. Vagonis.

Būsiu konservatyvus – laukiu kokių 5% augimo. Suaktyvėjusia paklausa plėtotojai stengsis pasinaudoti ir tai jiems turbūt pavyks.

Net ir sustingusioje rinkoje 2023–2024 m., nors ir nieko nevyko, kainos po truputį šliaužė į viršų po 3% kasmet. Dabar gerokai pozityvesnėse aplinkybėse augimas turėtų būti didesnis, bet mažai tikiu, kad plėtotojams pavyks kainas kelti gerokai smarkiau, nei potenciali perkamoji galia.

Nuomonės dėl Vokietijos brigados kūrimosi Lietuvoje, kuris 2025 m. turėtų spartėti, išsiskiria. Vieni tikisi panašaus poveikio kaip po karo pradžios ir imigracijos antplūdžio, kiti mano, kad brigados nariai nebūtinai atsiveš savo šeimas, nes visgi būtume traktuojama kaip fronto linija. Ką jūs manote?

Dabar turime kelis šimtus brigados narių – daugiau karininkų korpuso atstovų, kurie turi dirbs verslo centre Žirmūnuose ir panašiose lokacijose, bei pradėjo ieškotis būsto. Reikia pripažinti, kad aplinkinių rajonų – Šnipiškių, Antakalnio – rinką net ir keli šimtai žmonių pakankamai paveikė, nes kiek gali būti pasiūlos tuose trijuose rajonuose? 

Visa Vilniaus pasiūla dažniausiai yra tarp 1.500–2.000 butų nuomai. Imant konkretų rajoną dažniausiai kiekis skaičiuojamas dešimtimis, ne šimtais. Todėl įtaka buvo nemaža ir jiems buvo nelengva išsirinkti, kai kuriems reikėjo susimažinti norus. 

Kalbant apie ateitį, 2025–2026 m. bus didesnis karių kiekis, tačiau tikėtina, kad jų lūkesčiai dėl NT bus paprastesni. Tikėtina, kad ir geografinis pasiskirstymas bus didesnis, taigi ir spaudimas konkrečiam segmentui ar rajonui bus mažesnis. 

Manau, kad Vokietija yra gerai išmokusi pamokas iš Lenkijos atvejo, kai buvo atidaryta NATO bazė ir pasirodė, kad miestelis buvo visiškai nepasirengęs didesniam vienkartiniam nuomininkų antplūdžiui. Dabar viskas daroma labai protingai: neatvažiuoja iš karto visa brigada, ji atvyksta dalimis skirtingu metų laikotarpiu, – pasakoja S. Vagonis.

Jie patys puikiai supranta, kad negali perkrauti rinkos. Todėl iš jų elgesio, kaip viskas yra planuojama, neatrodo, kad jie pasidarys sau meškos paslaugą. 

Tad aš būsiu tų pusėje, kurie mano, kad ypatingo poveikio nebus. Žinoma, kad jis bus. Bet, jei lyginant su ukrainiečių banga, tai nebus tas pat, nes kalbame apie 2.000 žmonių per trejus metus į Vilnių ir Kauną, ne dešimtis tūkstančių atvykėlių per kelis mėnesius. Tai nepalyginami skaičiai, o pabėgėliams grįžtant į Ukrainą, nuomos segmentas taip pat šiek tiek jau atsipalaiduoja.