NT plėtros patrauklumas atsigavo, tik ne visose pozicijose: butai vėl įdomūs, o biurai dugne

2024 m. stebėjome beveik visų segmentų turto plėtros potencialo susitraukimą, o palankiausiai sektoriaus dalyviai žvelgė į butus ir logistikos centrus.

Artėjant 2025 m. jų nuotaikos pasikeitė: gerokai išaugo prekybos centrų, butų, bendruomeniško būsto (angl. co-living) ir būsto nuomai segmentų patrauklumas. Logistikos objektų patrauklumas traukėsi simboliškai, o biurų ir bendradarbystės erdvių mažėjo smarkiau. 

Tokias tendencijas atskleidė naujausia jau ketvirtą kartą VŽ atlikta apklausa, kuriai gruodį atsakymus pateikė virš 70 sektoriaus ekspertų, plėtotojų, investuotojų, NT valdytojų, tarpininkų, finansuotojų ir kitų profesionalų. 

Mindaugas Kulbokas, NT paslaugų bendrovės „Newsec Advisers LT“ tyrimų ir analizės grupės vadovas Baltijos šalyse, VŽ dar rudenį kalbėjo, kad investuotojams Vilniuje naujų verslo centrų statybas, jei jos dar nepradėtos, reikėtų atidėti.

„Kyla klausimas, kas bus 2025 m., kai bus pastatyta virš 100.000 kv. m biurų. Vakansija jau turės augti neišvengiamai, nes neužpildysime ploto labai greitai. Iš kur bus (išnuomojamo ploto – VŽ) augimas 2025 m.? 2024 m. pasiūla ir paklausa susitvarkys, bet matau galimą problemą 2025 m. Ir, sakau, gal naujų projektų nepradėkite, nes su 2025 m. pastatytais objektais reikės dirbti ir 2026 m.“, – teigia jis.

Tam dabar pritaria ir verslininkas Arvydas Avulis, kuris interviu VŽ sako, kad dabar geriausia bent 2–3 metus nestatyti biurų.

„Jų nuoma – didelis iššūkis šiuo metu. Reikia susitaikyti, kad užbaigus statybas pastatas tikrai nebus visiškai užpildytas. Visi pagrindiniai investuotojai turbūt jau suprato, kad reikia padaryti pertrauką ir nebeinvestuoti į biurų segmentą“, – kalbą jis.

Pagrindinės to priežastys – į Lietuvą nebesikeliančios užsienio kompanijos ir paslaugų centrai, taip pat dėl sulėtėjusios ekonomikos nebesiplečiančios vietos įmonės.

Butų pavasaris

Ne tik VŽ apklausos rezultatai rodo, bet ir rinkos dalyviai bei ekspertai sutartinai kalba, kad būsto segmentas sulaukė atsigavimo. Taigi turbūt būtent su tuo reikėtų sieti ir šio segmento investicijų patrauklumo augimą rinkos akyse.

„Būsto pirkėjams jau lengviau planuoti savo sprendimus. 2024 m. dar abejojau, kas bus, o iš 2025 m. jau tikiuosi aktyvesnės rinkos būtent dėl prieinamesnių palūkanų. Galų gale kalbame ir apie didesnę konkurenciją tarp bankų“, – VŽ podkaste kalbėjo Saulius Vagonis, NT paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas.

Anot jo, nors nemažą dalį pirkėjų dar stabdo geopolitinis neapibrėžtumas, būsto paklausa yra tokia didelė, kad ji lems pozityvias tendencijas 2025 m., nors smarkiai didinti kainų plėtotojams gali ir nepavykti.

Komentuodami praėjusių metų rezultatus, nemaža dalis didžiųjų NT rinkos dalyvių tikisi, kad per 2025 m. Vilniaus pirminėje rinkoje pavyks susitarti dėl 4.000 butų pardavimo, ir prognozuoja, kad kainos turėtų didėti 5–7%.

Palyginkime: 2024 m. susitarta dėl maždaug 3.000 butų, o kainos pirminėje rinkoje augo 6–7%, vertina patys plėtotojai.

Tomas Žiaugra, „Eika Development“ plėtros direktorius, sako, kad per pastaruosius trejus metus galėjo susikaupti apie 6.000 „atidėtų“ butų sandorių. 

„Tikimės, kad 2025 m. jų skaičius augs 20–25% ir priartės prie 4.000 parduotų butų lygio, tai būtų gana subalansuotas rezultatas“, – prognozuoja jis.

Logistikos magija

Logistikos centrų segmentas investuotojų akyse patrauklumą išlaiko jau ne vienus metus. Be to, jis ir 2025 m. turi stiprų paklausos pagrindą, VŽ kiek anksčiau sakė Mindaugas Jusius, UAB „Investicijų valdymas Prosperus“ fondo „PREF IV“ valdytojas.

„Šis sektorius įrodė, kad sugeba išlikti itin verslus net ir sudėtingiausiomis sąlygomis. Dėl geopolitinių įtampų trūkinėjančios tiekimo grandinės lemia, kad verslams tenka saugoti daugiau žaliavų ir produkcijos namų rinkose. E. komercija išlaiko ir palaipsniui užima vis didesnę dalį prekių pardavimuose, tad vakansija sandėliuose yra nedidelė“, – sako jis.

Tomas Slyva, NT paslaugų bendrovės „Real Game“ partneris, dar rudenį VŽ podkaste sakė, kad logistikos NT segmente jaučiamas apsukų sumažėjimas, palyginti su laikotarpiu, buvusiu iki 2023 m. pradžios. Anot jo, dalis projektų yra kiek pristabdyti, o investuotojai laukia paklausos atsigavimo.

„Žiūrėsime, kiek mažėjantis EURIBOR turės įtakos. Signalai geri, nes, pavyzdžiui, atsigauna būstų statyba, o nemažą dalį sandėlių ploto pas mus užima su statybų sektoriumi susijusios įmonės, kurios sandėliuoja medžiagas. Šis segmentas visuomet pas mus buvo labai stiprus. Apskritai galvoju, kad turėtų būti pozityvaus impulso“, – kalbėjo jis.

Miestų skirtumai

Kalbant apie miestus, sostinė vienareikšmiškai išlaiko lyderystę, nes čia patraukliausia investuoti bene į bet kurio segmento projektus. Visgi vertinant pagal tendencijos kryptį, Vilniuje 2025 m. išaugo tik butų ir prekybos centrų segmentų patrauklumas, butų nuomos ir logistikos centrų simboliškai susitraukė, o labiausiai mažėjo bendradarbystės centrų, biurų ir co-living srityse, rodo VŽ atliktos apklausos rezultatai.

Kaune ir Klaipėdoje, kurie apskritai, rinkos dalyvių akimis, yra gerokai mažiau patrauklūs miestai investicijoms, kryptis buvo priešinga. Kaune tapo gerokai patraukliau investuoti į butus nuomai, biurus, būstus bei prekybos centrus, simboliškai susitraukė logistikos centrų patrauklumas, reikšmingiau – bendradarbystės centrų ir co-living.

Klaipėdoje patraukliau tapo investuoti į butus, butus nuomai, biurus, logistikos centrus ir bendruomenišką būstą. Visgi gana smarkiai pozicijas prarado prekybos centrai ir bendradarbystės erdvės.

Investicijų užsienyje patrauklumas, regis,glaudžiai susijęs su situacija namų rinkoje. 2024 m. smarkiai išaugus EURIBOR ir sumažėjus paklausai Lietuvoje, rinkos dalyviai daugiau galimybių matė už šalies sienos. Dabar, atsiradus daugiau optimizmo dėl situacijos šalyje, visuose NT segmentuose investicijų patrauklumas užsienyje gerokai susitraukė.

Pati patraukliausia respondentams atrodo butų plėtra Vilniuje (89,4%), logistikos centrų Kaune (58,3%) ir Vilniuje (53,8%), taip pat butų nuomai sostinėje (53,2%). Tai identiški NT segmentai ir miestai, kaip ir praėjusiais metais, tačiau jų patrauklumas atitinkamai didėjo 20,2 proc. punkto, sumažėjo 0,8 p. p., 0,7 p. p. ir 0,4 p. p.

Mažiausiai patrauklu imtis bendradarbystės centrų (2,9%) ir bendruomeniško būsto (6,4%) investicijų Klaipėdoje, o kaip mažiausiai patrauklius investicijoms respondentai įvardijo biurų (61,8%) ir bendradarbystės centrų (55,9%) segmentus. Jų patrauklumas per metus atitinkamai sumažėjo 6,9 p. p. ir 12,8 p. p. Įdomu tai, kad Klaipėdoje gerokai patraukliau statyti logistikos centrus (16,7%) nei, pavyzdžiui, butus (14,9%).