2025 m. stagnacija biurų segmente tęsis, bet tikimasi, kad jau pasiektas dugnas

Tokias tendencijas atskleidė naujausia, ketvirtą kartą VŽ atlikta apklausa, kuriai gruodį atsakymus pateikė virš 70 sektoriaus ekspertų, plėtotojų, investuotojų, NT valdytojų, tarpininkų, finansuotojų ir kitų profesionalų.

2024 m. pabaigoje, kaip ir užpernai, didžioji dalis sektoriaus dalyvių mano, kad 2025 m. biurų paklausa išliks stabili – 64,7% (buvo 66,7%). Nors jų dalis traukėsi, iki 20,6% išaugo dalis besitikinčiųjų, kad paklausa mažės, – 2023 m. pabaigoje tokių buvo 18,8%.

Prognozuojančių biurų paklausos augimą išliko tiek pat – 14,7%.

Dėl biurų vakansijos lūkesčiai gana prasti: didžioji dalis (85,3%) tikisi neišnuomoto ploto didėjimo (buvo 37,5%). 2023 m. pabaigoje daugiau tikėtasi vakansijos stabilumo (43,8%), tačiau taip manančių dalis dabar susitraukė iki 8,8%.

Ieva Vitaitytė, NT paslaugų bendrovės „CBRE Baltics“ rinkos tyrimų vadovė, sako, kad iki 2026 m. biurų pasiūla Vilniuje turėtų augti 20%, tačiau vidutinis išsinuomojamas plotas yra sumažėjęs beveik perpus. 

„Nuomininkai renkasi biurus patraukliausiose vietose, optimizuotus hibridiniam darbui. Mūsų Europos nuomininkų apklausa parodė, kad 55% įmonių planuoja mažinti biurų plotą, tačiau kartu investuoja į modernumą, tvarumą ir geresnę darbuotojų patirtį“, – aiškina ji.

Saulius Vagonis, NT paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas, sako, kad akivaizdžiai sulėtėjo ne tik paklausa, bet ir pasiūla.

„2024 m. pastatyta beveik 30.000 kv. m ploto biurų Vilniuje, 2025 m. bus turbūt dvigubai daugiau – apie 60.000 kv. m. Taigi dvejų metų pasiūla bus apie 90.000 kv. m, o tai yra pastarųjų penkerių metų metinis vidurkis. Dabar ta pati pasiūla išsiskaidė į dvejus metus, tačiau vakansija nesumažėjo“, – VŽ podkaste kalbėjo jis.

Anot jo, visa tai rodo vangią pasiūlą, kurią lemia geopolitinės situacijos ribojama užsienio įmonių plėtra ir nuotolinio darbo įtaka. 

„Viskas susideda ir dėl biurų segmento lieka klaustukas, kas gali didinti paklausą. Nes palūkanų mažinimas biurų nuomininkų nepadaugina“, – sako S. Vagonis.

Prognozuoja stagnaciją

Kalbant apie nuomos kainas, 2025 m., kaip ir prieš metus, tikimasi jų stabilumo – tai prognozuojančių dalis išaugo nuo 60,4% iki 79,4%. Pernai 37,5% laukė augimo, o dabar 14,7% mano, kad kainos gali mažėti.

Dėl segmento krypties nuotaikos prastėjo: 55,9% šiemet verslo centrams prognozuoja stagnaciją (pernai tokių buvo 37,5%), stabilumo tikisi 35,3% (buvo 41,7%).

Visgi Kęstutis Sasnauskas, Švedijos kapitalo investicijų kompanijos „Eastnine“ generalinis direktorius, VŽ teigia, kad jo lūkesčiai dėl 2025 m. atsargiai pozityvūs. 

„Stebuklų nesitikime. Aišku, yra tamsių debesų, ypač dėl JAV politikos – kokie bus muitai, kaip tai veiks Europos įmones. Ir jei Europos ekonomika ims buksuoti, dar labiau sulėtės nuomos rinka. Pozityvu tai, kad matome vis daugiau tarptautinių kompanijų, kurios prašo darbuotojų grįžti į biurą 5 dienoms“, – sako jis. 

„Šiandien įmonės yra stipriai susimažinusios biurų plotus, tad paklausa gali kilti gana stipriai. Tačiau šiuos veiksnius numatyti gana sunku, nors matome, kad tarptautinės įmonės keičia savo politiką“, – priduria pašnekovas.

Biurus statyti nepatrauklu

Biurų projektų plėtra NT sektoriaus atstovams nepatraukli kaip niekada: investicijas į biurų statybas nepatraukliomis laiko 38,2% apklaustųjų (2023 m. pabaigoje buvo 31,3%).

Vilniuje tokių projektų patrauklumas sumažėjo nuo 41,7% iki 29,4%, o Kaune išaugo nuo 20,8% iki 38,2%, Klaipėdoje – nuo 4,2% iki 8,8%.

Išlieka nuomonė, kad plėtotojams 2025 m. pradėti naujus projektus bus nedrąsu – jie dvejos ir gali būti, kad atidės jų startą. 2024 m. pabaigoje tokių yra 88,3%, pernai buvo mažiau – 81,3%. Dar 5,9% manė, kad plėtotojai projektus įšaldys, 2023 m. tokių buvo 8,3%. 

S. Vagonis prognozuoja, kad stagnacija, trukusi visus 2024 m., gali tęstis ir toliau.

„Kalbant apie pastatų užpildymą, sudėtinga būtų sakyti, kad horizontas šviesus ir tikrai viskas bus daug geriau. Belieka tikėtis, kad 2024 m. buvo savotiškas dugnas ir atsispirsime. Visgi aiškių ženklų, kaip galima matyti būsto segmente, nėra. Kol kas pats segmentas susireguliuoja su mažesne pasiūla“, – sako jis.

Pasak jo, pradėjusios mažėti palūkanos bus geras ženklas norintiems parduoti verslo centrus, nes pirkėjai galės mokėti didesnes sumas.

K. Sasnauskas pritaria, kad investuotojams palūkanų normų lygis labai svarbus. 

„Sandorių rinka dėl didelių palūkanų buvo visiškai sustojusi, o likvidesnėse rinkose, pavyzdžiui, Vokietijoje, kainų prisitaikymas (mažinimas – VŽ) įvyko daug greičiau – prieš 1,5 metų. Paraleliai matome, kad šiek tiek likvidesnė Lenkija, joje pradėjo vykti sandoriai. Manau, kad 2025 m. matysime daugiau sandorių ir Lietuvoje, nes vyksta adaptacija, o palūkanos mažėja“, – kalba jis.

K. Sasnauskas taip pat sako, kad „Eastnine“, kuri pastaruoju metu reikšmingai išplėtė portfelį Lenkijoje, ir toliau dairosi pirkinių Lietuvoje. Tiesa, kol kas tik sostinėje.

Visgi 2024 m. jis vadina labai gerais, nes ne tik grįžo prie aktyvių investicijų, sudarė didžiausią Europoje biurų sandorį, bet ir pavyko išlaikyti biurų užimtumą.

VŽ apklausoje kaip didžiausios rizikos segmentui įvardijamas investuotojų atsitraukimas (išaugo nuo 62,5% iki 64,7%), hibridinis darbas (išaugo nuo 31,3% iki 55,9%), maža paklausa (nuo 35,4% iki 52,9%).

K. Sasnausko teigimu, biurų patrauklumas labai stipriai sumažėjęs yra visame pasaulyje.

„Jų užimtumas yra stipriai kritęs, daugelis žmonių, ypač JAV, nebegrįžta į biurus. Žiūrėsime, kas bus po pasikeitusios didžiųjų įmonių politikos – ar jos sugebės sugrąžinti žmones (į biurus – VŽ), ar ne. Visgi matome, kad geri biurai gerose vietose visada bus reikalingi. Tad biurų segmente, gal ir nepatraukliame dabar, dar galima labai neblogai gyventi“, – sako investuotojas.

Hibridinio darbo grėsmė

Apklausos duomenimis, hibridinio darbo grėsmės įtaka traukėsi pastaruosius trejus metus, tačiau šiemet vėl šovė į viršų, o virš 58,9% dalis sako, kad verslo centrų segmentas dar negrįžo į buvusią prieš pandemiją padėtį.

S. Vagonis antrina K. Sasnauskui sakydamas, kad naujų verslo centrų statytojams nėra ko bijoti, jie anksčiau ar vėliau bus užpildyti.

„Dažniausiai seną visuomet stengiamasi pakeisti nauju. Tai reiškia, kad pasiūlyti nauji modernūs pastatai anksčiau ar vėliau bus išnuomoti, jeigu plėtotojai turi adekvatų supratimą apie rinką ir nori atitinkamo kainų lygio. Su senais pastatais sudėtingiau ir jie labiausiai nukentėjo nuo sąstingio, nes gali mažiau konkuruoti kokybe, vieta. Ir čia jau reikia ieškoti sprendimų. Kuo senesnis verslo centras, tuo didesnis iššūkis dėl to, ką su juo daryti: ar renovuoti, keisti paskirtį ir pan.“, – kalba jis.

Anot eksperto, tokių pastatų savininkams dabar pats metas galvoti apie ilgalaikę strategiją: ne kaip išgyventi 2025 m., bet kas bus po 5–15 metų.

I. Vitaitytė taip pat mano, kad 2025 m. bus esminiai biurų segmentui, nes teks prisitaikyti prie naujų darbo modelių ir augančių darbuotojų lūkesčių. 

„Ar biuras tebėra reikalingas? Taip, jei jis tampa daugiau nei darbo vieta – erdve, kuri įkvepia, jungia ir palaiko produktyvumą. Po pandemijos biurų reikšmė smarkiai pasikeitė, o darbdaviai stengiasi pritraukti darbuotojus, siūlydami daugiau nei darbo vietą – patirtį, kurią formuoja erdvės, paslaugos ir technologijos. Svarbiausia – socialinė sąveika, kurios nuotoliniu būdu patirti neįmanoma“, – apie pasikeitusią situaciją sako ji.

Dėl šios priežasties, I. Vitaitytės teigimu, 2025 m. pranašumą turės biurai, derinantys funkcionalumą ir darbuotojų poreikius: natūralią šviesą, ergonomiškas darbo vietas, poilsio zonas, pažangias technologijos, bendruomenės renginius bei prieinamas prekybos ar sveikatingumo paslaugas. 

„Tai biurai, į kuriuos norisi sugrįžti“, – apibūdina pašnekovė.

O senesni verslo centrai, pavyzdžiui, Lenkijoje, anot jos, vis dažniau konvertuojami į gyvenamąsias ar kitokias erdves. 

„Varšuvoje yra apie 30 pastatų, senesnių nei 10 metų, kurių vakansija viršija 50%. Kol kas nedaug, tačiau Vilniuje jau taip pat turime tokių pavyzdžių ir tendencija ryškės. Sostinėje senesni nei 10 metų biurai sudaro trečdalį rinkos ir jų vakansija auga. Artimiausiu metu dalis jų neišvengiamai turės būti modernizuoti ar būti pritaikyti naujiems poreikiams“, – teigia I. Vitaitytė.