P. Karlonas, NOOR partneris: gali būti, kad šiemet suartės NT vystytojų ir pirkėjų lūkesčiai
Kokios praėjusių metų NT tendencijos?
Ir pasaulyje, ir Lietuvoje mėgstama investuoti į NT sektorių, nes jis vertinamas kaip gana stabilus, atlaikantis trumpalaikius rinkos ar ekonomikos svyravimus, neturintis dramatiškų pokyčių. Todėl ir smulkesni, ir didesni investuotojai savo portfeliuose mėgsta turėti NT objektų, kad užsitikrintų pastovią ir stabilią grąžą, kuri nebūtinai yra didžiausia. Tokia tendencija vyravo dešimtmečius. Pavyzdžiui, nuo 2009 m. krizės NT sektorius mūsų šalyje augo labai kryptingai, į rinką atėjo daug užsienio investuotojų ir fondų, ypač iš Skandinavijos, o šiuos sekė iš Vokietijos, Didžiosios Britanijos, JAV. Jie NT sandoriuose, sudarydami apie 2/3 jų, dominavo iki maždaug 2020 m.
Tačiau susidėjus kelioms aplinkybėms – kovido pandemija, milžiniška infliacija, karas Ukrainoje – investicinis paveikslas pasikeitė dramatiškai, sandorių su užsienio investuotojais labai sumenko. Mes, kaip NT sandorių patarėjai, 2023 m. pamatėme žymų „atšalimą“ ir laukimą, kas bus. Sandoriai atsigavo 2024 m., ypač antroje metų pusėje, vietos investuotojų dėka, nes užsienio pirkėjai nesudarė nei 10%. Pavyzdžiui Skandinavijos investuotojai dramatiškai pasitraukė ne tik iš Lietuvos, bet ir Estijos. Tai rodo, kad užsieniečiai dėl geopolitinės situacijos mūsų regioną pradėjo vertinti ypač atsargiai. Ši tendencija palietė įvairius NT sektorius: labiausiai biurus, bet ir prekybą, logistiką.
Kas šiemet formuojasi NT rinkoje?
Kol kas šiemet nieko dramatiško neįvyko, dažniausi sandoriai buvo iki 10 mln. Eur, vienam kitam viršijant šią sumą. Tokio dydžio sandoriuose gali dalyvauti ir ne instituciniai, o individualūs investuotojai, kurie savo portfelyje mėgsta turėti stabilią ir iš vertės prieaugio uždirbančią investiciją.
Nors dramatiškos situacijos nematome, bet galima teigti, kad biurų segmentas šiemet „kenčia“ labiausiai, vakansija jame gan ženkli, naujausi biurų pastatai neužsipildo taip greitai, kaip tai nutikdavo anksčiau. Priežasčių gali būti ne viena: esant dabartinėms statybų kainoms įsirengti biurą kainuoja brangiai, esant gana dideliam EURIBOR vystytojai nelinkę taikyti nuolaidų potencialiems nuomininkams, o įmonių sprendimo priėmimas keltis į naujas patalpas dabar trunka gerokai ilgiau.
Lengviau sandėliavimo, biurų-sandėlių (angl. stock office) sektoriams, kurie sparčiai plečiasi ir gana lengvai užsipildo. Prekybos plotų plėtra Vilniuje beveik nevyksta, bet jų sukuriama kituose šalies miestuose, pavyzdžiui, statoma Kaune, Klaipėdoje. Būsto statybose dominuoja Vilnius, o Klaipėdoje ir Kaune būstus plėtoja vietos statytojai. Lietuvoje formuojasi tripolis, kuriame Klaipėda labiau matoma pastaraisiais metais.
Nemanau, kad 2025-ieji bus lūžio metai NT rinkoje. Vis dar viliamės, kad mažėjantis EURIBOR paskatins sandorius, nes pernai ir užpernai žirklės tarp pirkėjų ir pardavėjų lūkesčių buvo per didelės, kad jie vyktų. Pardavėjai tikėjosi didesnių kainų, kokios buvo 2020–2021 m. Investuotojai gi moka skaičiuoti ir susilaikė nuo pirkimų iki pat praėjusių metų, įvertindami EURIBOR ir geopolitines rizikas. Gali būti, kad pardavėjų ir pirkėjų lūkesčiai suartės šiemet.
Kaip reikėtų vertinti pastarųjų metų Lietuvos NT rinką?
Kai kalbamės su NT rinkos dalyviais, jie pripažįsta, kad 2020–2022 m. buvo neįtikėtinai geri ir iškrenta iš bendro konteksto. Todėl dalis NT vystytojų nuosaikiai vertina dabartinį rinkos sulėtėjimą, jo nedramatizuoja ir mano, kad grįžtame į tinkamiausią rinkai augimą. Juokaujama, kad knygose ne taip rašė, kaip turėjo būti reaguojama pandemijos metu.
Suprantama, kad NT rinka didelė, yra įvairią riziką ir norimą grąžą toleruojančių žaidėjų. Manau, kad dėl geopolitinių aplinkybių dar sulauksime natūralios didesnės korekcijos. Tačiau tikiuosi, kad užsienio investuotojai grįš, ypač plėtojant atsinaujinančios energetikos objektus – vėjo ir saulės parkus. Juose įvairių šalių investuotojai, taip pat ir bankai, dalyvauja ir dabar, nes didelio vėjo parko vystymas gali kainuoti ir šimtus milijonų eurų, kas labiau įkandama užsienio finansuotojams ir investuotojams. Man tai kaip lakmuso popierėlis, suteikiantis optimizmo, kad užsienio kapitalui energetikos projektai tebėra patrauklūs.
Ar išeinantys užsienio investuotai nerodo pavyzdžio Lietuvos NT vystytojams ieškoti galimybių svetur?
Lietuvos NT plėtotojai jau daugelį metų dirba Latvijoje, Estijoje, o pastaraisiais metais aktyviau eina į Lenkiją, ypač Varšuvos regioną. Tai galima paaiškinti paprastai: nesutampant NT vystytojų ir pirkėjų lūkesčiams Lietuvoje ieškoma geresnių sandorių, didesnės grąžos užsienyje. Taip pat įtakos tam turi greitesnis ir lengvesnis finansavimas, rinkos dydis, potencialūs klientai.
O kaip gyvuoja nuomos sektorius?
Šiame segmente galima išskirti kelias vystytojų kryptis. Vieni stato ir po to ieško nuomininkų, kiti stato nuomininkui pagal jo specifinius poreikius (angl. Build-to-Suit), pavyzdžiui, parduotuvę konkrečiam prekybos tinklui. Pirmuoju atveju nuomininko pozicija labai sustiprėjusi, jis gali gerokai derėtis dėl patalpų įrengimo, nuomos terminų ir t. t.
Nuomininkai taip pat siekia sutartyse numatyti įvairių saugiklių, pavyzdžiui, dėl plotų didinimo ar mažinimo, nuomos kainos indeksavimo. Akivaizdu, kad nuomos verslui labai svarbi bendra objekto sėkmė. Įsivaizduokite, kad prekybos centre teišnuomota 30 % ploto. Arba biurų pastate įsikuria maitinimo įstaiga, bet biurai pustuščiai ir skaičiuoto valgytojų kiekio nesulaukiama. Todėl derantis dėl nuomos sutarčių yra verta aptarti sąlygas, kada ji gali būti nutraukta ar peržiūrima nuomos kaina. Jau atsiranda teisminių procesų, kai nuomininkas dėl tariamai nepasiteisinusio nuomos objekto siekia nutraukti nuomą, nes neva jam nesukuriamas tikėtas klientų srautas. Tačiau, jeigu sutartyje nebuvo aiškiai numatytas nuomininko lūkestis, ketinimas ir nuomotojo įsipareigojimas jį užtikrinti, nuomininkai negali tikėtis tokią verslo riziką perkelti nuomotojui.
Ar tokie atvejai lemia naujų formuluočių atsiradimą sutartyse?
Tikrai taip. Pavyzdžiui, kaip formuluoti ir kokią atsakomybę numatyti, esant vienašališkam nuomos sutarties nutraukimui anksčiau termino. Jau matoma teismo sprendimų, kurie iš nuomininko, kuris vienašališkai nutraukė sutartį ir išsikraustė, pirmą kartą priteisė sumokėti nuomos mokestį už visą likusį sutarties laikotarpį. Tačiau, esant situacijai, kai neteisėtai sutartį nutraukia nuomotojas, žalą pagrįsti nuomininkui yra sunkiau. Todėl rengdami sutartis turime atsižvelgti ir į naujausias aplinkybes, realijas, besikeičiančius teismų sprendimus.
Beje, pasitaiko gan skirtingi nuomotojo ir nuomininko supratimai ir lūkesčiai. Nuomotojas mano, kad jam užtenka tik suteikti plotą nuomininkui, o šis tikisi ne tik vietos pastate savo veiklai, bet ir, pavyzdžiui, tam tikros veiklos kaimynų, kurie pritrauks potencialių klientų srautus, sukurs verslų sinergiją ir t. t. Todėl jei ne sutartyje, tai bent susirašinėjime nuomininkas turi aiškiai išsakyti savo lūkesčius ir gauti nuomotojo sutikimą ar pažadą tai užtikrinti.
Taip pat sutartyse vis dažniau įtraukiami punktai dėl trečiųjų asmenų galimų įtakų, pavyzdžiui, jei savivaldybė nuspręstų panaikinti vieną iš esamų įvažiavimų ar pastatytų draudžiamą ženklą ir nuomininko klientams būtų sudėtingiau atvykti arba dėl statybos leidimų gavimo terminų, vystymo rizikų bei pan. Dėl šių nei vienos pusės nekontroliuojamų aspektų derybos tampa vis sudėtingesnės, jose aptariama vis daugiau smulkmenų, sutartys tampa išsamesnės ir, suprantama, ilgėja.
Be abejo, visko sutartyje neaptarsime, bet teisininko tikslas – numatyti kuo daugiau galimų atvejų ir aplinkybių, užkardyti situacijas, kurios vestų į teismą.
