Pirmas „Realco“ blynas prestižiniame segmente: tikėjosi, kad pavyks už mažiau, bet imtųsi darkart

Bendrovė vietoj žlugusio „Snoro“ bendraturčiui Raimondui Baranauskui priklausiusio namo dar 2020 m. išsirinko architektūros idėją ir nusprendė statyti prestižinės klasės daugiabutį.

Butų ir biurų projektą iš pradžių ketino plėtoti ir 20 mln. Eur investuoti UAB „Kenova Asset Management“ (dabar – „ZeroSum Asset Management“). Tačiau jos investicinė UAB „ZeroSum Mixed Fund I“ objektą pardavė fizinio asmens valdomai UAB „B4 Invest“, o šis neilgai trukus jį pasiūlė „Icor“ grupės įmonei „Realco“. Sandorio sumos šalys neatskleidžia.

 

2020 m. pavasarį sklypą Algirdo gatvėje įsigijo UAB „Algirdo turtas“, lygiomis dalimis priklausanti su koncernu „Icor“ susijusioms UAB „Cygnus invest“ ir UAB „Tektita“.

„Realco“ teritorijoje nusprendė plėtoti būsto projektą, todėl po įsigijimo keitė teritorijų planavimo dokumentus.

„Mes padarėme architektūros konkursą, nustebino „Arches“ pateikta vizija, iš karto pajutome, kad tai kai kas naujo, unikalaus. Mūsų supratimu, projektas dera kontekste ir miesto vyr. architektui (Mindaugui Pakalniui – VŽ) jis patiko“, – pasakoja J. Dovidonis.

Į daugiabučio statybas „Realco“ 2020 m. skelbė investuosianti apie 16 mln. Eur, visgi galiausiai investavo 26 mln. Eur.

„Tikėjomės, kad pavyks už mažiau, bet dėl pasikeitusio fasado tvirtinimo sprendimo visi galimi rezervai buvo sunaudoti. Tiesą sakant, mums buvo sunku susidėti sąmatą, nes norėjome padaryti gerai, ir sprendimus priimdavome „reikia“ principu. Nėjome į kompromisus“, – teigia bendrovės vadovas.

O pakeisti fasado tvirtinimo sprendimą bendrovė nusprendė pasimokiusi iš NT plėtros bendrovės „Darnu Group“ patirties projekte „Paupys“, kur nuo vieno iš daugiabučių nukrito dalis fasadinių plytelių.

„Kai pradėjo „Paupyje“ kristi plytelės, klausiau darbuotojų, kaip mes darome, jie atsakė, kad irgi klijuojame. Sakau, ne, darykime ką norime, bet klijuoti negalime, nes laiko klausimas, kada jos atsiklijuos. Todėl turėjome pakabinti jas, tai ir buvo bene didžiausias iššūkis, kuris suvalgė krūvą laiko – 8 mėnesius – ir statybinio biudžeto“, – pasakoja J. Dovidonis.

Be to, fasadas yra akmeninis, nes „architektai norėjo tikro daikto“.

„Architektai norėjo truputį kitokios spalvos, labiau rausvesnės spalvos, galima matyti, kad kai kurios dalys yra rausvos, bet kai viskas susidėjo, jie patenkinti spalva. Turėjome kūrybines kančias, kol ieškojome medžiagų“, – sako jis.

Nelengvos statybos

J. Dovidonis pasakoja, kad statybos nebuvo lengvos ne tik dėl konstrukcijų, bet ir dėl laiko, kada pradėjo daugiabutį.

„Statybos leidimą gavome 2022 m. sausį. Kadangi 2021 m. buvo pikas, kai visi parduodavo daug, norėjome pradėti kaip įmanoma greičiau. Tada prasidėjo karas Ukrainoje, viskas stoja. Pasikeičia visų nuotaika, iš optimizmo į visišką pesimizmą. Ne paslaptis, dalis pirkėjų, ypač prestižinio segmento, dedasi daiktus ir ieško kur išvažiuoti“, – kalba „Realco“ direktorius.

Anot jo, bendrovė jau buvo pradėjusi statybas, per tą laiką teko išgyventi ir kainų augimą, ieškoti pakaitalo rusiškai ir baltarusiškai produkcijai.

„Pamenu, metalą, kas tik turėjo, iš to ir pirkome, nebebuvo kainos klausimo“, – teigia pašnekovas.

Dėl visų aplinkybių įmonė ir ne iš karto pradėjo pardavimus, nusprendė butus parduoti jau užbaigusi projektą.

„Kadangi buvo nebeaišku, kada baigsime, už kiek baigsime, norėjome išvengti situacijos, kad neįvykdysime preliminarių sutarčių įsipareigojimų ir jas teks nutraukti. Nusprendėme projektą statyti, o kai jau žinosime, už kiek pastatysime, pradėsime projekto pardavimus“, – sako J. Dovidonis.

Anot jo, iš 80 butų ir 6 komercinių patalpų bendrovė šiuo metu jau yra sutarusi dėl 19 butų pardavimo.

„Ar pasiteisino, kad ne iš karto pradėjome pardavimus, negaliu pasakyti. Taip, pirkėjas dabar gali pažiūrėti projektą, pajausti erdves, matyti daiktą. Norėtųsi, kad pardavimai judėtų greičiau, bet reikia pripažinti, kad tai yra prestižinio turto segmentas, ir jei yra 100–120 kv. m ploto butas po 7.000 Eur/kv. m, jo vertė yra arti 1 mln. Eur be apdailos. Kiek pas mus butų nuperkama, kurių kaina būtų arti 1 mln. Eur?“ – svarsto jis.

Be to, J. Dovidonio nuomone, pirkėjai neskuba priimti sprendimų.

„Visi įvykiai paformavo naują kainų lygį, prie kurio reikia priprasti, bet jei nori padaryti gerai, nebegali prašyti mažiau. Kai ant stalo turi padėti 1 mln. Eur ir dar 250.000 Eur butui įsirengti, žmogus galvoja, kad čia investicija, o dar karas šalia. Kad ir kaip būtų keista, bet,pardavinėjant ekonominės ar vidutinės klasės projektus, geopolitikos klausimų nekelia niekas. Ten perka žmonės, kuriems tikrai reikia būsto“, – sako jis.

Anot jo, yra ir kiek pigesnių butų, bet brangiausias butas sausį buvo 7.400 Eur/kv. m.

„Žiūrėsim“, – į klausimą, ar tai jau riba, atsako pašnekovas.

VŽ jau rašė, kad du brangiausi sandoriai vasarį sudaryti „Algirdo 3“. Praėjusį mėnesį 121 kv. m ploto butas su automobilio stovėjimo vieta čia parduotas už 991.075 Eur, o 117 kv. m ploto butas su stovėjimo vieta – už 745.000 Eur. Už jų kvadratinį metrą atitinkamai mokėta 8.179 Eur ir 6.362 Eur.

Visgi lūkesčio, kada jau turėtų parduoti visus butus, J. Dovidonis kol kas neatskleidžia.

„Matome iš kitų projektų, kad ilgai parduodami tokie būstai“, – sako jis.

Dėmesys detalėms

J. Dovidonis teigia, kad šiame projekte norėjo skirti dėmesį detalėms: „Durų slenksčių nėra, vyrių nėra. Čia maži dalykai, kurie nieko gal ir nereiškia, bet pagalvoji: smagu.“

Mažiausi butai projekte yra 40 kv. m ploto, kelis butus įmonė siūlo 60 kv. m ploto, bet, anot J. Dovidonio, „vyrauja didesni plotai“.

„Kai kuriuos butus sujungėme, nes jautėme poreikį, kad ieškoma butų virš 100 kv. m ploto“, – sako jis.

Projekte dalis butų, kurių plotai virš 120 kv. m, yra ir per du aukštus, turi vitrininius langus.  

„Nenorėjome dalinti langų, kai kurie iš jų yra iki 12 kv. m ploto, kaip vaiko kambarys kai kuriuose butuose“, – sako jis.

J. Dovidonio teigimu, įmonė bandė laviruoti tarp privatumo ir bendruomeniškumo, pasiūlyti kokybiškas medžiagas.

„Žinoma, imtumės antrą kartą tokio projekto, būtų jau lengviau. Įdomu kurti, o centrinėje miesto dalyje su sklypais nėra lengva“, – priduria jis.

Bendrovė įrengė ir patalpas konsjeržui, bet dėl jo leis apsispręsti patiems gyventojams.

Lūkesčiai

VŽ jau apžvelgė, kad po itin rezultatyvių praėjusių metų prabangaus būsto segmente 2025 m. NT sektoriaus dalyviai pasitinka nemenkais lūkesčiais. Pirmiausia viliamasi, kad šioje, vis dar gana seklioje rinkoje pagaliau stabilizuosis paklausa, o NT plėtotojai, vis aktyviau imdamiesi tokių projektų, šiemet turėtų pradėti senokai nematytų statybų – aukštybinių daugiabučių Vilniaus centriniame verslo rajone (angl. central business district, CBD).

Agnė Navickienė, NT agentūros „Solds“ įkūrėja ir vadovė, pernai dirbusi ne su vienu didžiausiu sandoriu, VŽ yra sakiusi, kad ir šiemet tikimasi sudaryti ne vieną didelį sandorį, nes kiek padidėjo prestižinio būsto pasiūla.

„Atsirado kokybiško, naujos statybos, atitinkančio reiklaus kliento poreikius NT. Kai kurie gerą reputaciją turintys plėtotojai jau siūlo ir tokius projektus iš brėžinių, vyksta rezervacijos. Bet tai lemia ilgametė reputacija, nes patirčių klientai turėjo visokių ir dabar labai renkasi, su kuo (pasirašyti sutartį – VŽ). Tikrai yra klientų, galinčių sumokėti, bet reikia produktų pasiūlos“, – tvirtino A. Navickienė.

VŽ primena, kad šiuo metu ir NT plėtros bendrovė „Releven“ stato projektą „Sanguškų parkas“ sostinės senamiestyje, netoli Misionierių vienuolyno, ruošiasi investuoti 40 mln. Eur. „Sanguškų parko“ dviejuose daugiabučių korpusuose iš viso suplanuoti 55 butai, 11 poilsio ir 13 administracinių bei komercinių patalpų. Išsamiau apie šį projektą skaitykite čia.

Taip pat „Releven“ ruošiasi pradėti savo projektus Vilniaus CBD, kur pasiūlys ir prestižinių būstų. Interviu su Viktoru Zubrecovu, įmonės direktoriaus pavaduotoju, skaitykite čia.