Lenkijos viešbučių plėtotojo finansiniai fokusai kelia migreną investuotojams

„Lake Hill Mazury Resort & Spa“ Ostrudoje. Bendrovės nuotr.

2023 m. Arturui Koziejai, grupės „Europlan“ savininkui ir prezidentui, buvo suteiktas „Metų Lenkijos viešbučių sektoriaus žmogaus“ titulas. O 2024 m. jo vadovaujamas „Lake Hill Mazury Resort & Spa“ Ostrudoje pripažintas „Geriausiu kurortiniu viešbučiu“ bei „Geriausiu SPA ir sveikatingumo centru“ Lenkijoje. Šiemet panašius apdovanojimus laimėti bus sunku.

Nuo 2025 m. sausio 1 d. restruktūrizuojamos penkios verslininko įmonės. Viena iš jų, „Masuria Resort Investments“ (MRI), yra viešbučio Ostrudoje savininkė ir operatorė. Likusios keturios susijusios su viešbučiu „Lake Hill Karkonosze Resort & Spa“ Sosnovkoje.

Kas vyksta balanse

Abu objektai yra apartamentų viešbučiai (angl. apartment hotel). Juose dalis apartamentų priklauso daugiau kaip 400 investuotojų. Šiuo atveju modelis toks, jog operatorius užtikrina visas paslaugas viešbučio klientams, o A. Koziejaus kompanija savininkams moka fiksuotą nuomą, arba, kaip vadina jie, – grąžą.

Šiuo metu, A. Koziejos teigimu, skolos investuotojams siekia maždaug 8 mln. PLN (1,89 mln. Eur).

„Europlan“ vadovas pabrėžia, kad nuoma buvo indeksuojama pagal infliacijos lygį, tad per pastaruosius dvejus metus išaugo 27%, ir vien viešbučių paslaugų kainos tokio pabrangimo nepadengė. Jis tikina, jog likę restruktūrizuojamų įmonių įsipareigojimai yra nuolat apmokami.

„Puls Biznesu“ pasižiūrėjo ir į Nekilnojamojo turto ir skolų registro įrašus. Ostrudos objekto atveju, 2024 m. birželį–rugsėjį viešbučio įmonė buvo skoloje Lenkijos socialinio draudimo institucijai (ZUS) daugiau kaip 130.000 PLN (30.800 Eur).

Taip pat Ostrudos viešbučio operatorė ir savininkė buvo skolinga 3,925 mln. PLN (0,9 mln. Eur) mokesčių inspekcijai pelno mokesčio – ši skola buvo apmokėta, tačiau tai nekeičia fakto, kad įmonė turėjo problemų apmokėdama prievoles.

Tuo metu viešbučio Sosnovkoje įmonės įsiskolinusios 19,4 mln. PLN (4,6 mln. Eur) kompanijai „TT Finanse“.

Pelnas nebėra garantuotas

Visgi didžioji dalis įsiskolinimų yra viešbučių patalpų savininkams. Praėjusių metų rudenį A. Kozieja pasiūlė skolas sumokėti dviem lygiomis dalimis: iki 2025 m. pabaigos ir iki 2026 m. rugsėjo.

Taip pat jis siūlė apartamentų savininkams sumažinti nuomos mokestį (15% Ostrudos atveju ir 20% Sosnovkos atveju), nustatyti maksimalią 5% metinę indeksavimo ribą ir pakeistų mokėjimo būdą – iš mėnesinio į ketvirtinį.

Savininkai nebuvo patenkinti pasiūlymu, nes investuojant į apartamentus jiems žadėta, kad visą sutarties laikotarpį gaus „garantuotą pelną“ – apie 8% per metus. Keli iš jų 2024 m. gruodį nutraukė sutartis, nes A. Koziejaus bendrovės nemokėjo įsipareigojimų šešis mėnesius.

„Lake Hill Karkonosze Resort & Spa“ Sosnovkoje. Bendrovės nuotr.

Ir būtent siekdamos apsisaugoti nuo tolesnių sutarčių nutraukimų lavinos, penkios A. Koziejaus įmonės pradėjo restruktūrizavimą. Tačiau verslininkas apie savo planus neinformavo apartamentų savininkų.

„Gruodžio 17 d. A. Kozieja kalbėjosi su mūsų atstovais dėl nepriklausomo „Lake Hill Group“ įmonių audito ir įsipareigojimų patalpų savininkams vykdymo. Vėliau, iki 2025 m. sausio 8 d., jis neatsakinėjo į elektroninius laiškus, o kai atsakė, pamiršo pranešti, kad iškėlė restruktūrizavimo bylą“, – sako Arekas Bartkowiakas, vienas iš maždaug 50 „Lake Hill Karkonosze“ viešbučio butų savininkų, jau susibūrusių į asociaciją.

Jis nurodo, kad A. Kozieja iki šiol neatsiuntė žadėtos medžiagos, t. y., keturių su Sosnovkos viešbučiu susijusių įmonių ryšių schemos ir visų šiame objekte esančių patalpų savininkų kontaktų.

Verslininkas žada auditą

Savininkams jau pavyko susiburti į bendriją antrajame viešbutyje – Ostrudoje. Kalbėjomės su dviem komandos atstovais, kurie derasi su A. Kozieja. Jie patikino, kad verslininkas sutiko atlikti auditą įmonėse ir į stebėtojų tarybą įtraukti vieną apartamentų savininkų atstovą.

Derybos dėl likusių sąlygų tebevyksta. Patalpų savininkai nesutinka su indeksavimo riba ir, be kita ko, nori, kad sumažintas nuomos mokestis jiems būtų grąžintas vėliau, o jų gautinos sumos būtų užtikrintos viešbučio turto arba akcijų įkeitimu.

Sosnovkos viešbučio apartamentų savininkai taip pat reikalauja, kad būtų atliktas nepriklausomas auditas.

Mes nemanome, kad veikiantis ir didelį užimtumą turintis viešbutis neuždirba pinigų. Taip pat nesutinkame, kad šiuo metu daugiamilijonines išlaidas, skirtas SPA centrui modernizuoti ir naujam paslaugų pastatui, priklausančiam tik ponui A. Koziejai, de facto turėtume finansuoti mes. Galime aptarti jo pasiūlymus, bet tik atlikę nepriklausomą bendrovių finansų auditą, – sako Radoslawas Marczakas, vienas iš apartamentų savininkų.

Tiek jis, tiek kiti investuotojai taip pat atkreipia dėmesį į tai, kad praėjusiais metais, kai A. Kozieja jau buvo juos informavęs, kad išlaikyti 8% nuomos mokestį dabartinėmis sąlygomis neįmanoma, jo darbuotojai vis tiek siūlė pirkti paskutinius šio viešbučio trečiojo etapo apartamentus ir žadėjo 9% grąžą.

Paskola

Butų savininkai taip pat susirūpinę, kad „Lake Hill Group“ 2023–2024 m. išleido net 5,7 mln. PLN (1,35 mln. Eur) kitos A. Koziejaus įmonės – „Imperial Zakopane“ – akcijoms pirkti. Ši bendrovė Zakopanėje turėjo atidaryti dar vieną apartamentų viešbutį, tačiau jos planai buvo atidėti daugiau nei dvejiems metams.

A. Kozieja patikina, kad „Imperial Zakopane“ akcijų pirkimas buvo visiškai finansuotas ne iš „Lake Hill Group“ veiklos lėšų, o iš „TT Finanse“ gauta paskola. Tačiau butų savininkai teigia, kad „Lake Hill Group“ turės padengti šios skolos aptarnavimo išlaidas.

Arturas Kozieja, grupės „Europlan“ savininkas ir prezidentas. Bendrovės nuotr.

O jos, jų nuomone, tikrai nėra mažos, nes ankstesnė „TT Finanse“ suteikta paskola Ostrudos viešbučio reikmėms buvo su didelėmis palūkanomis. Skola 2023 m. pabaigoje siekė 14,9 mln. PLN (3,53 mln. Eur).

A. Kozieja, bendraudamas su patalpų savininkais, taip pat pabrėžia, kad paskolos iš „TT Finanse“ palūkanos neapsunkina dabartinės „Lake Hill Group“ veiklos ir bus mokamos tik tada, kai skola bus grąžinta. Anot verslininko, projektas Zakopanėje turėtų būti parduotas per mėnesį, o gautus pinigus panaudos paskolai su palūkanomis grąžinti.

Šie patikinimai nenuramina Sosnovkos viešbučio savininkų. Jie jau paragino A. Kozieją pateikti paskolos sąlygas, taip pat pateikti visas kitas paskolų ar kreditų sutartis, kurias „Lake Hill“ įmonės sudarė su susijusiais ir išorės subjektais.

Truputis fokusų

Iš „Lake Hill Group“ finansinių ataskaitų matyti, kad 2023 m. pabaigoje „kitiems subjektams“ suteiktų paskolų vertė siekė 5,73 mln. PLN (1,36 mln. Eur). Tačiau ši suma nebėra aktuali, nes 2024 m. gruodžio pabaigoje teismo registre pasirodė antroji bendrovės 2023 m. finansinių ataskaitų versija. Suteiktos paskolos pasikeitė iš trumpalaikių į ilgalaikes, o jų vertė buvo suskirstyta į suteiktas „susijusiems subjektams“ (532.000 PLN (125.911 Eur)) ir „kitiems subjektams“ (5,03 mln. PLN (1,19 mln. Eur)).

Taip pat buvo pakeistos finansinių ataskaitų pastabos dėl ilgalaikių investicijų vertės ir įsipareigojimų, užtikrintų „Lake Hill Group“ turtu, sąrašas. Į antrąją versiją įtraukta informacija apie „TT Finanse“ suteiktą paskolą, kurį 2024 m. kovą siekė 9,7 mln. PLN (2,3 mln. Eur). Darant prielaidą, kad įsipareigojimai buvo vykdomi, šiandien skola galėtų siekti 6,3 mln. PLN (1,5 mln. Eur).

Vis dėlto įdomiausias ataskaitos papildymas – suteikta paskola „valdymo organui“, t. y. pačiam A. Koziejui. Jos vertė 2023 m. pradžioje siekė 1,007 mln. PLN (240.000 Eur), o tų pačių metų pabaigoje sumažėjo iki 861.000 PLN (20.377 Eur). Paskolos palūkanų norma buvo – 1%.

A. Kozieja pokyčius ataskaitose aiškina tuo, kad ankstesnis įmonių buhalteris nepastebėjo, jog nuo 2022 m. įmonės finansines ataskaitas turėtų tikrinti auditorius. Anot jo, auditorius atliko 2023 m. auditą ir rekomendavo ataskaitoje padaryti įvairių pakeitimų.

O kaip A. Kozieja paaiškina itin patrauklią paskolos palūkanų normą? Dviem būdais: tuo, kad jis ją paėmė 2021 m., kai infliacija buvo maža, ir tuo, kad anksčiau jis pats skolino pinigus savo įmonei už 1%.