„Realco“ vadovas: reikia pripažinti, kad situacija su biurais ne geriausia

Nors šiuo metu statomo verslo centro „Hero“ užimtumas siekia 12%, J. Dovidonis mano, kad iki rugsėjo, kai numatoma statybų pabaiga, situacija dar keisis.

„Turime situaciją tokią, kad nuomojasi tik tie, kuriems neišvengiamai reikia keisti lokaciją. Bet tokiu atveju, jie turi būti prisirpę naujam kainų lygiui, nes biurai, kurie statomi, ar mūsų, ar konkurentų, jau yra kitokios kainos, nei buvo prieš 5 m.“, – teigia pašnekovas.

Šiemet „Realco“ Lietuvoje investuoja 56 mln. Eur. Didžioji investicijų dalis – 28,8 mln. Eur – numatoma būsto projektams, o plėtotoja tikisi pasiūlyti apie 1.000 butų skirtinguose segmentuose.

Apie 27,2 mln. Eur ji numatė skirti planuojam užbaigti „Hero“, o investicijos į projektus Ispanijoje išaugs iki 24,6 mln. Eur.

Suplanavote pasiūlyti 1.000 butų. Kaip pasiskirsto jūsų pasiūla, kokiems segmentams skirsite daugiausia dėmesio?

Kad turėtume 1.000 butų pasiūlą, dirbame jau ilgai. Visos teritorijos projektams supirktos prieš 2 metus, net seniau, ėjome statybos leidimų link. Kai juos gavome, pamatėme, kad grįžta optimizmas, pradėjome statyti.

Pernai pradėjome vidutinės klasės butų projekto „Baltupis“ Didlaukio g. pirmą etapą su 160 butų, sausį pradėjome antrą etapą, kur ant prekystalio padėjome 200 butų.

Ekonominės klasės projektą „Just In“ Justiniškių g. pradėsime gegužę, ten per du etapus pasiūlysime 290 butų.

Gal šiemet pavyks gauti statybos leidimą vidutinės klasės projektui Parodų g. 1 ir pardavimui pasiūlyti pirmą jo etapą, 285 butus. Įgyvendinus visą projektą, bus 670 butų.

Dar pridedant ir likučius, turime 973 butus. Aišku, dar reikės juos pastatyti. O iš viso šiuo metu planuojamuose projektuose turėtų būti 1.700 butų.

Kaip vertinate bendrą situaciją, ar pirkėjai jau sugrįžo ieškoti butų?

Taip. Pastebėjome, kad jie rugsėjį grįžo ir vis aktyviau perka. Manau, kad jų aktyvumas susijęs su mažėjančia EURIBOR, atsiradusia galimybe pasiskolinti. Mėnesinė įmoka tapo mažesnė, o atlyginimai vis tiek augo beveik 10%, infliacija apstojusi. 

Geopolitikos tema ekonominėje ir vidutinėje klasėje jau nuėjo į antrą planą, matyt yra susikaupusi paklausa, kuri 2 metus nesirealizavo. Juk Vilnius nemažėjo, gyventojų pajamos augo.

Optimizmas grįžo. Reikia tikėtis, kad augimas išliks ir bus tvarus. Todėl ir mes pradėjome savo projektus.

Kaip, jūsų akimis, atrodo būsto įperkamumas Vilniuje? 

Įperkamumas susideda iš dviejų dedamųjų. Pirma, kokios yra pirkėjo pajamos, ar jos tvarios, ir kas darosi su kaina. Jei gyventojai perka, vystytojai kelia kainas, jei neperka, leidžia.

Žiūrint iš vystytojo virtuvės, turime ir savikainą. Jei žmonės galvoja, kad kažkas kainas labai sumažins, taip nebus, net atsitikus ekstremaliems įvykiams, į minusą nedirbsi. 

Dabar nematau nė vieno faktoriaus, kodėl savikaina galėtų mažėti, o viskas įskaičiuojama į pardavimo kainą.

Pavyzdžiui, nuolat kalbame apie energinę klasę, kuri tik didinama naujiems projektams. Iš miesto pusės keliami architektūros reikalavimai, požeminės automobilių stovėjimo aikštelės su elektromobilių vietomis, slėptuvės, infrastruktūros mokestis, kurį sumoka vartotojai.

Tokie sprendimai negerina įperkamumo.

Jums neatrodo jie reikalingi? 

Čia valdžios sprendimas. Ar mes norime turėti A++ klasę ir visus namus apklijuoti 40 cm pločio polistirolu, ar tai būtina? Jei valdžia priima tokius sprendimus, kurie brangina NT, mes viską padarysime ir įskaičiuosime į pardavimo kainą.

Dar prie įperkamumo mažėjimo prisideda ir išsitęsę derinimo procesai.

Sklypus projektams, kuriuose statybas pradėjome dabar, įsigijome prieš 2–4 metus. Anksčiau per metus gaudavai statybos leidimą. Turime laiko faktorių, kuris žiauriai svarbus. Savivaldybei laiko faktorius ne svarbiausias, esmė procedūra, taisyklė, bet mums taip nėra.

Kokios šiemet pagrindinės aktualijos NT plėtotojams?

Jei pirkėjų optimizmas liks, manau, kad, kaip ir mes, kiti vystytojai, jei turi statybos leidimų, taip pat startuos. Bus daugiau pareiškimų apie pradedamus projektus ir pirkėjams bus daugiau pasirinkimo.

Gali atsitikti taip, kad pradės trūkti darbo jėgos, statybinių medžiagų, kad įgyvendintume tuos projektus. Reikia suprasti, kad mes veikiame rinkoje, kur ne tik 10–15 plėtotojų stato, yra valstybė su kariniais užsakymais, kurie skaičiuojami milijardais.

Faktas tas, kad esant dideliam valstybiniam užsakymui, gali būti iššūkių verslui, nes galų gale viskas atsiremia į kainą: jei be manęs dar penkiems reikia konkrečios medžiagos, ji brangsta.

Pernai įsigijote teritoriją plėtrai A. Juozapavičiaus ir Žvejų g. Ar šiuo metu ieškote daugiau teritorijų plėtrai?

Tai nuolatinis procesas, bet darbas darosi vis sunkesnis. Jei randi sklypą geroje vietoje, supranti, kad derinimas truks nežmoniškai ilgai. Kartais nugali noras nueiti paprastesniu keliu, nes laikas esmių esmė: negali nusipirkęs sklypą 5 m. terliotis planavimo procese, kol tuo metu generuojamos palūkanos. 

Vertiname viską, bet žemės nedaugėja, nepastebėjau, kad sklypai būtų atpigę, tik pastebėjau, kad dėl biurokratijos pradeda rastis kategorijos „sklypas be statybos leidimo“  ir „su statybos leidimu“.

Prieš 10 m. pirkdavai sklypą, jokio skirtumo, ar su, ar be leidimo, kaina daugmaž ta pati. Dabar, norėdamas išvengti būsimų rizikų, su žemės nuoma nenori turėti jokių reikalų, miesto centrine irgi daugybė niuansų, nes niekas negali parašyti tinkamos išvados, kad nebus problemų, nežinai, kaip į tave pažiūrės.

Pernai pardavinėjote sklypą Vilniaus Mildos g. Iki šiol esate teritorijos savininkai, gal imsitės projekto patys?

Manau, kad kol kas jį paturėsime, pardavimas neįvyko, jei kas užsinorėtų pirkti, tuomet svarstytume. Kol kas objektas išnuomotas ir planuojame jį turėti tokį, koks yra. Plėtros nenumatome.

Pasikalbėkime apie biurų segmentą ir „Hero“. Papasakokite, kaip sekasi statybos ir nuoma.

Statybos vyksta pagal planą, užbaigtas konstruktyvas, aprengtas fasadas. Dabar vyksta darbai viduje, tinklai, sistemos. Bet kuriuo atveju, kaip ir planuota, rugsėjį turime atsidaryti.

Dalį statybos finansuojame obligacijomis, dalį savomis lėšomis. Vien per pastaruosius metus išplatinome obligacijų už 20 mln. Eur, iš viso taip pasiskolinome 33,1 mln. Eur. Šiame etape kalbėtis su bankais yra per anksti, be to, tam reikalingi nuomininkai.

Čia situacija nėra pati geriausia, reikia pripažinti, priešingai, nei su būstu.

Tarp nuomininkų vyrauja santūrus susilaikymas: jie neskuba plėstis, keltis, maža to, geopolitiniai įvykiai lėmė, kad neateina naujų įmonių, nematome naujų paslaugų centrų. Pandemija išmokė įmones dirbti nuotoliu, todėl plėstis ne taip aktualu. 

Turime situaciją tokią, kad nuomojasi tik tie, kuriems neišvengiamai reikia keisti lokaciją. Bet tokiu atveju, jie turi būti prisirpę naujam kainų lygiui. Viskas tik brango, natūralu, kad reikia perskaičiuoti savikainą ir prašyti kitokios nuomos kainos. Bet kuriai įmonei sunku priimti sprendimą: kodėl, jei čia sėdžiu už kainą „X“, turiu eiti už kainą „X+10“? 

Visi turi priprasti, kad kainos ir senuose pastatuose dėl indeksacijos auga. Ir priauga mūsų lygį.

Kaip jums pasiteisino finansavimas obligacijomis, ar dar jį kartotumėte?

Čia yra teisingas būdas šiame projekto tarpsnyje, kol kas pasiteisino, emisijos dalys užsipildė. Kai yra galimybė pereiti prie bankų finansavimo, kuris yra pigesnis, tai, natūralu, ir bus atlikta. 

Kai kalbame apie nuomą, koks turėtų būti užimtumas, kai jau atidarysite pastatą?

Tikslų galima turėti įvairių. 

Gal jums nesmagus klausimas...

Ne, tai normalus klausimas...

Tikslus turėjome ir vadinamajame Ozo parke statydami biurus „Alfa“, „Beta“. Pradėjome juos statyti neturėdami jokių inkarinių nuomininkų, jie atėjo jau baigiant pastatus. 

Čia skirtumas ir iššūkis yra kitas, pastatas yra stipriai didelis. 31.500 kv. m nuomojamo ploto, todėl tokį kąsnį turi praryti vienu ypu. Tikslas – turėti 50% išnuomoto ploto iki atidarymo, vienaip atrodo, kai namas yra 20.000 kv. m ploto ir kitaip, kai yra 31.500.

Kėlėmė sau ambicingesnius tikslus, bet akivaizdu, mes nepasieksime 70% iki atidarymo, nereikia net apie tai kalbėti. Bet sieksime, kiek įmanoma, didesnio užimtumo rodiklio, pokalbių yra. Mus atranda, bet nuomininkai nėra greiti.

Nes jie turi iš ko pasirinkti. 

Kiek to pasirinkimo? Pasidarius mažą apžvalgą, Vilniaus centriniame verslo rajone esame mes, „Sąvaržėlė“ ir „Business Stadium Central“.

Dar „Flow“, „Artery“, kurie jau pastatyti, bet turi laisvo ploto.

Taip, jie gali pasiūlyti čia ir dabar, o aš išvardijau tuos, kurie panašioje stadijoje kaip mes. Jei nuomininkui reikia čia ir dabar, mes iš karto netinkame, o yra tokių atvejų buvę. 

Bet kalbant apie tuos tris, kurie panašiu metu turėtų būti užbaigti, yra konkuruojantys, ir mūsų kainos panašios, bet mes turime ir pokalbių, nuomininkai vertina.

Galų gale reikės pereiti prie bankų finansavimo šiame projekte, jums reikės parodyti užimtumo procentą. Kokį jį pasiekę jau eisite į banką?

Čia priklauso nuo bankų sąlygų ir reikalavimų. Jie turi rodiklius, vertina pinigų srauto ir mokamų finansinių įsipareigojimų santykį. Tik tą diskusiją pradėsime pabaigę pastatą, kad nereikėtų kalbėtis apie statybų rizikas. Tada liks užimtumo klausimas, gal mes iki rugsėjo kitaip atrodysime.

Kai tik matysime, kad yra galimybė (eisime į banką – VŽ). Finansavimo dalykus visada galime išspręsti, kadangi esame grupė, galime pritaikyti ir kitų priemonių. Iki rugsėjo dirbame su statyba, nuoma ir obligacijomis. Obligacijos, beje, tęsiasi iki 2026 m. gegužės, laiko dar turime. 

Matome, kad jūs vis dalyvaujate ir viešojo sektoriaus nuomos konkursuose, kaip manote, dėl kokių priežasčių jums nepasiseka jų laimėti? 

Negalėčiau teigti, kad dažnai dalyvaujame viešojo sektoriaus konkursuose. Kiekvieną kartą pirmiausia įvertiname konkretaus konkurso sąlygas: ar jos mums tinkamos, ar realu spėti su terminais, ar atitinkame kitus kriterijus.

Pastaruoju metu turėjome tik  vieną konkretų atvejį – dalyvavome Lietuvos kariuomenės paskelbtame konkurse.

Kodėl aš užduodu šį klausimą, nes įdomu, ar viešajam sektoriui nėra per brangūs aukščiausios klasės verslo centrai?

Privatus verslas paprastai vadovaujasi aiškiais prioritetais: jei siekiama geriausios lokacijos ir aukščiausios kokybės, natūralu, kad tai atsispindi kainoje. Kitiems verslams svarbiausia optimizuoti kaštus, todėl jie gali rinktis ir ne centre esančius biurus.

Viešajame sektoriuje dažniausiai dominuoja mažiausios kainos kriterijus – jei kaina tampa pagrindiniu sprendimo faktoriumi, natūralu, kad prestižinėse vietose esančių verslo centrų pasirinkimas tampa sudėtingas.

Akivaizdu, kad mažiausia kaina beveik niekada negarantuoja aukščiausios kokybės – kartais net ir pakankamos kokybės. Ilguoju laikotarpiu toks požiūris gali kelti iššūkių ne tik dėl darbo aplinkos patrauklumo, bet ir dėl veiklos efektyvumo.