Vilniuje susikirto „Tech Zity“ ir „Žemaitijos pieno“ interesai: per 10 metų nepasakė „laba diena“

Ginčas jau kelerius metus nagrinėjamas teismuose, tačiau ir pastarasis jų verdiktas aiškumo neatnešė, mat byla grąžinta nagrinėti iš naujo.

Dar 2020 m. D. Žakaitis Algirdo g. 38 konvertavo seną pastatą ir čia įkūrė 2.200 kv. m ploto „Tech Loft“, kuriame nuomai pasiūlyta biurų, atsirado renginių erdvė bei kavinė. Į šį projektą pastato savininkė UAB „Lietuvos eltika“ investavo 2,5 mln. Eur.

Vėliau sumanyta plėstis: apie 0,2494 ha ploto sklype suplanuota rekonstruoti 565 kv. m ploto garažą į 2.950 kv. m ploto penkiaaukštį verslo centrą su požemine automobilių stovėjimo aikštele. Pagal MB „De Architectura“ parengtą projektą, tiek jo laikančiosios konstrukcijos, tiek fasadas numatyti iš medžio. Dalį pastarojo numatyta ir apželdinti.

Kartu su pastato statybomis vietoj dabartinės antžeminės automobilių stovėjimo aikštelės ketinama įrengti sodą.

Šiam projektui statybos leidimą savivaldybė išdavė 2022 m. rudenį, tačiau darbai taip ir neprasidėjo, nes ginčydama leidimą į teismą kreipėsi UAB „Žemaitijos pieno investicija“. Įmonė piečiau nuo „Lietuvos eltikos“ sklypo turi sklypus Algirdo g. 40, 40A ir 40B su statiniais. Teritorijoje Algirdo g. 40 stovi keletas architektūriniu požiūriu išskirtinių istorinių, XX a. pirmosios pusės pastatų.

Bendrovė teisme tvirtina, kad gretimame sklype planuojamos statybos pažeidžia jos interesus, o leidimas joms išduotas neteisėtai, mat tam reikėjo gauti jos sutikimą, nes pastatas suprojektuotas arčiau jos sklypo ribos, nei galima.

„Įmonė siekia apginti savo teisę, kad pastato rekonstrukcija vyktų išlaikant privalomuosius norminius atstumus iki jos sklypo ribos“, – lakoniškai skunde apibūdinami „Žemaitijos pieno investicijos“ galimai pažeidžiami interesai. 

Priežasties nežino

D. Žakaitis VŽ sako, kad tiksliai nežino priežasčių, dėl ko kaimynas kreipėsi į teismą.

„Per 10 metų nepavyko pasakyti ir „laba diena“, – situaciją apibūdina jis. – Ir ankstesnis meras du kartus prašė susitikti aptarti projekto, ir mes prašėme. Nesame matę įmonės vadovų, tik kartą su jos atstovu kalbėjome nuotoliniu būdu dalyvaujant savivaldybei, ir jis nesugebėjo net kameros įsijungti.“

Pasak D. Žakaičio, teritorijoje buvo suplanuotas pirmasis medinis biurų pastatas šalyje, o visą savo projektą teritorijoje vadina „pastatų kolekcija“.

„Šis paskutinis medinis pastatas su greta numatytu parku, vieša erdve papuoštų lokaciją ir kontrastuotų su visa industrine Naujamiesčio aplinka. O visi 4 pastatai sklype, tarp jų – „Tech Loft“ ir XIX a. „pilaitė“, sukurtų ansamblį“, – apie idėją kalba pašnekovas.

Jis pabrėžia apie pinigus nenorintis kalbėti, o planų teigia neketinantis atsisakyti, tačiau laukia, kol baigsis teismai.

„Mes nenumirsime, eisime savo keliu, ateis laikas ir viskas čia susitvarkys. Bet liūdina pati situacija, kai negali su žmonėmis kalbėtis. O teisinė sistema – kiek laiko čia šitas ginčas vyksta? Kaip elgtis? Ar mes uždirbsime, ar ne, man vienodai. Čia ne tai esmė“, – teigia D. Žakaitis.

„Liūdna ir nesmagu, jog gyvename tokioje aplinkoje, kad žmonės, turėdami finansinių išteklių, gali elgtis nebaudžiami kaip tik nori. Jie moka advokatams, kad stabdytų (projektą – VŽ) be jokios paaiškinamos priežasties“, – priduria jis.

Jo atstovaujama įmonė teritoriją valdo nuo 2005 m., pastatus dar ilgiau.

„Lietuvos eltika“, priklausanti Viktorui Žakaičiui, valdo objektus Vilniuje, Druskininkuose ir Juodkrantėje, kur veikia arba planuojama dalis „Tech Zity“ tinklo centrų. Iš viso tinkle yra 3 veikiantys centrai, vienas statomas buvusioje „Lelijos“ gamyklos teritorijoje sostinėje, kitas planuojamas Juodkrantėje.

Teigia, kad bendravo

Deivis Valiulis, advokatų kontoros „Eversheds Saladžius“ partneris, anksčiau byloje atstovavęs „Žemaitijos pieno investicijoms“, sako, kad bendravimas su kaimyninio sklypo savininku baigiamajame projektavimo etape vyko tiek raštu, tiek ir gyvai. 

„Nepaisant to, bendrovės pozicija, kuri buvo aiškiai išdėstyta ir perduota visiems dalyvaujantiems, nebuvo išgirsta, o pradėtas (projektinių pasiūlymų – VŽ) viešinimo procesas“, – teigia jis.

VŽ paklausė, dėl kokių pažeistų teisių įmonė kreipėsi į teismą, – šį klausimą kėlė ir jame dalyvavusios institucijos, ir pats teismas. Tačiau advokatas kartojo teisme dėstytus argumentus.

Jis pridūrė, kad „Žemaitijos pieno investicija“ vertina tolesnės sklypo plėtros alternatyvas. 

„Jos vertinimu, tik sutarus dėl plėtros principų ir prioritetų, galima pasiekti darnią ir subalansuotą plėtrą, užtikrinant visų savininkų teisių apsaugą. Gretimo sklypo savininko sutikimo institutas ir turi paskatinti ieškoti kompromisų ir sutarimų. Kaip yra konstatavęs Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, sutikti ar nesutikti yra asmens teisė“, – sako D. Valiulis.

Anot jo, jau pabaigus viešinimą, po pakartotinai pateiktų pastabų „Žemaitijos pieno investicija“ inicijavo susitikimą su savivaldybės atstovais, projektuotojais ir „Lietuvos eltika“. 

Jo teigimu, įmonė pateikė pasiūlymus dėl alternatyvų.

„Diskusijose buvo svarstoma galimybė keisti sklypo užstatymo schemą ir prie jo ribos įrengti ne tik parkavimą, bet ir kiemo erdvę, kuri numatyta kitoje vietoje. Tačiau paaiškėjo, kad projektas jau yra baigtas, o argumentuojant, kad dabartinis sprendimas optimaliausias, bendrovės siūlymai nesvarstyti“, – teigia D. Valiulis.

Jis priduria, kad susitikime išsiskyrė savivaldybės ir Kultūros paveldo departamento (KPD) bei Statybų inspekcijos nuomonė, tačiau esą savivaldybė į tai neatsižvelgė.

„Žemaitijos pieno investicijoms“ šiame procese atstovauja advokatų profesinė bendrija „Triniti Jurex“.

Visgi teismo dokumentai byloja kiek kitaip. Iš tiesų Statybos inspekcija pateikė išvadą, kad „Lietuvos eltika“ turėjo pridėti kaimynės sutikimą prie prašymo viešinti projektinius pasiūlymus. Tačiau inspekcija nepateikė savivaldybei privalomo nurodymo tai padaryti, nes įsigaliojo nauja Statybos reglamento redakcija, kurioje šio reikalavimo nebeliko.

Anot savivaldybės, tokiu atveju inspekcijos raštas tapo informacinio pobūdžio, o pakartotinai teikdama prašymą išduoti statybos leidimą „Lietuvos eltika“ atsižvelgė į pastabas ir pagrindė, kad toks sutikimas jai nėra reikalingas. 

Statybos inspekcija teisme nurodė, kad situaciją reikėtų spręsti įvertinus, kokios konkrečiai „Žemaitijos pieno investicijos“ teisės yra pažeidžiamos ir ar jos yra svarbesnės už viešąjį interesą.

KPD taip pat iš pradžių nepritarė projektui, nes sprendė, kad teritorijoje nebuvo susiklostęs perimetrinis užstatymo tipas, atveriantis kelią statyti be gretimo sklypo savininko sutikimo. Vis dėlto institucija teisme nurodė, kad galiausiai projektui pritarta, nes jis buvo patikslintas.

„Teritorijos integruota plėtra, savininkų interesų suderinimas būtų daug greičiau pasiekti, jei prieš projektuojant arčiau, nei nustatyta iki sklypo ribos, o ne pabaigus projektavimą savo sklype, pristačius projektą visuomenei, gretimo sklypo savininkas galėtų pateikti savo pasiūlymus ir rasti kompromisą dėl teritorijos vystymo“, – situaciją apibūdina D. Valiulis.

Sprendimai yra, pabaigos nematyti

Vilniaus apygardos administracinis teismas 2023 m. pradžioje „Žemaitijos pieno investicijos“ pretenzijas atmetė. 

Tačiau ginčas nesibaigė ir Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo (LVAT) sprendimu šį vasarį, mat jis nusprendė grąžinti bylą nagrinėti iš naujo.

Pagrindinė to priežastis – kad „Žemaitijos pieno investicija“ paaiškintų, kokios konkrečiai jos teisės šiuo atveju yra pažeidžiamos.

„Įmonė nėra nurodžiusi konkrečių aplinkybių, kad leidimu būtų ribojamos ar paneigiamos jos teisės įgyvendinti turimo sklypo detaliojo plano sprendinius. Argumentai, kad negalės statyti pastatų, įrengti langų, išeinančių į „Lietuvos eltikos“ pastatą, nes nebus užtikrinti insoliacijos reikalavimai, negalės laisvai pasirinkti statinio vietos, vystyti nekilnojamojo turto objekto, yra abstraktūs ir savaime nepatvirtina teiginių dėl nuosavybės teisių ribojimo, nes niekaip nesiejami su detaliojo plano sprendiniais“, – nurodė teismas.

LVAT sprendė, kad pirmosios instancijos teismas apskritai netyrė ir nevertino aplinkybių, kurios pagrįstų „Žemaitijos pieno investicijos“ konkrečių teisių pažeidimus, todėl šis klausimas turi būti išspręstas pirmosios instancijos teismo. Mat teisme pirmiausia turi būti nustatyta, kokios konkrečiai teisės galėjo būti pažeistos.

Anot LVAT, tuomet jau būtų galima spręsti klausimą, ar buvo būtinas kaimyno pritarimas. 

„Sprendžiant, ar be „Žemaitijos pieno investicijos“ sutikimo išduotas leidimas „Lietuvos eltikai“ statyti pastatą ant sklypo ribos pažeidžia teisės aktus ir kartu – įmonės teises, turi būti įvertinta tiek leidimo atitiktis teisės aktams, tiek jo realus poveikis bendrovės teisėms, nes leidimas statyti neturint sutikimo nėra tik formalus veiksmas, juo siekiama ne tik privačių asmenų teisių apsaugos, bet ir užtikrinti viešuosius interesus“, – aiškino teismas.

„Žemaitijos pieno investicija“ atsirado 2004 m. po „Žemaitijos pieno“ reorganizacijos, o šiuo metu įmonių kontroliuojantys akcininkai sutampa – tai Algirdo Pažemecko šeima. 

Per reorganizaciją prieš 20 metų buvo atskirta dalis pagrindinės įmonės turto ir perduota valdyti naujai įmonei. Pagrindinė pastarosios veikla – turto administravimas, priežiūra, investicijos, valdymas ir nuoma. Bendrovės portfelyje yra daugybė įvairių nekilnojamojo turto objektų visoje Lietuvoje: 2023 m. pabaigoje ji fiksavo turinti 261 objektą, kurio plotas 39.281 kv. m. Apie 86,6% turimo turto tuomet naudota grupės veiklai.

Sklypas prie „Lietuvos eltikos“ jai priklauso nuo 2015 m., statiniai dar seniau.

Per veiklos laikotarpį buvo suformuota ir įmonių grupė, tarp kurių – ir mažmeninės prekybos tinklo „Čia martket“ valdytoja.

„Žemaitijos pieno investicija“ taip pat kontroliuoja Baltijos šalių, Prancūzijos, Vokietijos, Vengrijos, JAV, Lenkijos, Jungtinės Karalystės bendroves, užsiimančias pieno produktų gamyba, didmenine bei mažmenine prekyba, taip pat rinkodara.

„Žemaitijos pieno investicijos“ konsoliduotoji apyvarta 2023 m. siekė 66,67 mln. Eur ir per metus didėjo 0,96%, nurodoma metiniame pranešime. Visgi visos konsoliduotosios ataskaitos bendrovė Registrų centrui neteikia. 

Įdomus aspektas

Ši byla įdomi tuo, kad joje „Žemaitijos pieno investicija“ leidimo teisėtumą grindžia keliais skirtingais argumentais, tarp jų ir tokiu, kad savivaldybė negalėjo leisti „Lietuvos eltikai“ planuoti savo projekto perimetriniu užstatymu, mat toks teritorijoje istoriškai nebuvo susiklostęs.

Planuojant perimetriniu užstatymu nėra prievolės prašyti kaimyninio sklypo savininko sutikimo dėl leidimo nesilaikyti norminio atstumo.

LVAT vertinimu, istoriškai susiklostęs perimetrinis užstatymas nebūtinai turi būti įregistruota teritorijos vertingoji savybė, kaip argumentuoja „Žemaitijos pieno investicija“. Tačiau teismas sutiko, kad reikėtų įvertinti, ar pats perimetrinio užstatymo istoriškumo faktas buvo nustatytas pagrįstai.

„Tik identifikavus konkrečius bendrovės teisių pažeidimus būtų galima spręsti, ar yra pagrindas ginti jos teises. Tai reiškia, kad teismui tenka pareiga ne tik įvertinti, ar savivaldybė pagrįstai identifikavo, kad istoriškai susiklostė perimetrinis teritorijos užstatymas, bei ar teisės normos, numatančios leidimo išdavimą be gretimo sklypo (savininko – VŽ) sutikimo, neprieštarauja aukštesnės galios teisės aktams ir konstituciniams nuosavybės teisės apsaugos principams“, – nurodė LVAT.

„Žemaitijos pieno investicija“ laikosi pozicijos, kad savivaldybė klaidingai vadovavosi prielaida, jog sklype susiklostė perimetrinis užstatymas, nes neteisingai identifikavo, kuriai Naujamiesčio kvartalo daliai jis priskirtas.

„Nebuvo jokio pagrindo tokiai išvadai, nes toks užstatymo tipas sklype niekada nebuvo susiklostęs. Naujamiesčio ribų plane pažymėta, kad šiame kvartale perimetrinis užstatymas užima tik nežymią jo dalį, o sklype susiklostė pramonės ir infrastruktūros užstatymo tipas“, – teigiama skunde.

Vilniaus savivaldybė aiškina, kad perimetrinis užstatymas vertinamas ne pavienio sklypo, o kvartalo arba teritorijos atžvilgiu ir jų kontekste. Vertinimą atlieka savivaldybės administracija ir miesto vyriausiasis architektas.

„Šio sklypo dabartinis užstatymas atitinka perimetrinį tipą, kuris būdingas didžiajai kvartalo, kuriame yra sklypas, daliai. Administracinis pastatas ir garažas sklype 1952 m. ir 1994 m. pastatyti pagal perimetrinį užstatymą, taigi, perimetrinis užstatymas pačiame sklype jau egzistuoja mažiausiai 70 ir 30 metų“, – teigia savivaldybė.

Anot jos, teisės aktuose nenustatyta, koks laikotarpis reiškia, kad perimetrinis užstatymo tipas yra laikomas „istoriškai susiklosčiusiu“.

Ji pabrėžia, kad pagal teritorijų planavimo dokumentus perimetrinis sklypo užstatymas galioja jau 17 metų, mat jis buvo nustatytas ir anksčiau galiojusiu detaliuoju planu.