Lenkijos būsto segmentas be optimizmo: kad 2025 m. bus geresni, nesitiki niekas

Po rekordinių 2023-iųjų, kai butus pirko, visi, kas galėjo, 2024 m. Lenkijoje būsto segmentą lydėjo ne pačios geriausios nuotaikos. Nebelikus valstybės paskatų, aukštos palūkanų normos atbaidė pirkėjus nuo būsto paieškų, tad sandorių didžiuosiuose miestuose mažėjo trečdaliu.

Vis dėlto, plėtotojai, baigdami pradėtus projektus, gausiai papildė būsto sandėlį. O ilgą laiką augusios kainos spalį stabtelėjo ir lapkritį mažėjo. Ekspertai mano, kad artimiausiu metu situacija turėtų stabilizuotis.

NT duomenų analizės bendrovė „Cenatorium“ apklausė sektoriaus ekspertus. Iš jų daugiau nei pusė (55,6%) mano, kad ekonominės sąlygos teinantį pusmetį bus stabilios, likusi dalis prognozuoja jų blogėjimą. Manančių, kad situacija pagerės, nėra.

„Signalų, kad situacija galėtų pasikeisti artimiausiais mėnesiais, nematyti. Didelės palūkanų normos reiškia, kad sunku gauti kreditą. Pragyvenimo išlaidos nuolat didėja ir net sparčiai augantis darbo užmokestis reikšmingai nepagerina namų ūkių padėties. Didelė dalis būsto paklausos patenkinta pagal „Saugaus kredito“ programą, todėl sunku tikėtis staigaus jos didėjimo. Rinkoje tebėra daug butų, kurių kainos didelės. Nekoreguojant kainų, tokį butą parduoti per trumpą laiką bus labai sunku“, – Lenkijos verslo naujienų portalui „Puls Biznesu“ sako Małgorzata Wełnowska, „Cenatorium“ vyresnioji NT analitikė.

VŽ primena, kad bazinės palūkanų normos Lenkijoje – 5,75%.

Michalas Kubickis, Lenkijos prekybos rūmų NT komiteto narys ir investicijų kompanijos „Omega Asset Management“ prezidentas, atkreipia dėmesį į būsimus įstatymų pakeitimus.

„Šie metai yra paskutiniai, kai galioja tokios plėtros sąlygos. Nuo 2026 m. visi susidurs su naujais bendraisiais planais, apie kuriuos sužinos tik per derinimo procedūras“, – sako M. Kubickis.

Jo nuomone, būsto segmentą taip pat gali destabilizuoti statybų kainų svyravimai, sudėtinga mažesnių statybos įmonių, kurioms sunku užpildyti darbų krepšelį ir išgyventi iki 2026 m., būklė.

NT rinkos ekspertų Tomaszo Błeszyńskio ir Sławomiro Horbaczewskio nuomone, segmento stabilizavimui gali pakenkti ir politikai bei jų neatsakingi pareiškimai per prezidento rinkimų kampaniją. Išsamiau apie prezidento rinkimus Lenkijoje skaitykite čia.

Truputį mažėja kainos

M. Wełnowska pastebi, kad praėjusį mėnesį kiek mažėjo butų kainos skelbimuose.

„Vienintelis miestas, kuriame kainos šiek tiek padidėjo, buvo Lodzė. Didžiųjų miestų naujų butų kainos sumažėjo vidutiniškai apie 2%, o antrinėje rinkoje – 1%. Labai išaugusi pasiūla reiškia, kad pirkėjai turi iš ko rinktis, todėl dažniau koreguojamos pasiūlymų kainos“, – „Puls Biznesu“ tikina ji.

60% „Cenatorium“ apklaustų ekspertų prognozuoja, kad būtų kainos artėjantį pusmetį mažės, o 40% manė, kad kainos liks stabilios. Nė vienas apklausoje dalyvavęs ekspertas neprognozavo kainų augimo.

T. Błeszyńskis sako, kad pirkėjai turi gausų pasirinkimą tiek pirminėje, tiek antrinėje rinkoje.

„Pasiūla yra gausi, nes į individualių namų statybą pradėjo investuoti ir nedidelės bendrovės, o antrinėje rinkoje namų galima įsigyti praktiškai kiekvienoje vietovėje. Išlaidos yra panašios, o už namą kartais galima išsiderėti patrauklesnę kainą nei už didelį butą“, – tikina T. Błeszyńskis.

„Individualių  namų paklausos dinamikai įtakos gali turėti žemės kainų sumažėjimas ir metų pabaigoje numatoma palūkanų normų korekcija“, – sako M. Kubickis.

Akcijos ir nuolaidos

Taip pat „Puls Biznesu“ skelbia, kad 2024 m. pabaigoje daug NT vystytojų pradėjo taikyti akcijų, nuolaidų ir pirkti reklamas.

VŽ rašė, kad 2023 m. Vilniuje NT plėtotojai taip pat ėmėsi pardavimų skatinimo programų. Vieni siūlė padovanoti automobilio stovėjimo vietą ar būsto įrengimą, kiti rengė loterijas arba investavo į reklamą su garsenybėmis.

Aleksandra Gawrońska, NT paslaugų kompanijos JLL gyvenamųjų namų rinkos tyrimų departamento direktorė, pastebi, kad paskutiniais mėnesiais įmonės daugiausia taikė nuolaidas.

JLL duomenimis, per visus 2024 m. šešiose didžiausiuose miestuose buvo parduota apie 40.000 butų, arba 31% mažiau nei prieš metus.

JLL teigia, kad ryškiausias mažėjimas – Varšuvoje, kur plėtotojai per visus 2024 m. pardavė 12.800 butų. Tai yra 33% mažiau nei prieš metus.

„Metinis pasiūlos augimas buvo rekordinis – 17.000 butų. Didžiausias fiksuotas Varšuvoje, Vroclave, Krokuvoje ir Poznanėje“, – sako A. Gawrońska.

Jos nuomone, vystytojų aktyvumą, nepaisant silpnų pardavimų, lėmė kelios priežastys.

„Pirma, tikimasi naujos paskatos programos, pavyzdžiui, paskolų be palūkanų. Antra, mažėjo komercinio NT sandorių, todėl atsirado poreikis papildyti pasiūlą kitokio tipo produktais. Trečia, didelės įmonės nori įgyvendinti metinius planus, pagrįstus 2023 m. pardavimų rezultatais ir 2024 m. pirmųjų mėnesių gerais pardavimais“, – vardija ji.

Analitikai atkreipia dėmesį, kad dar didesnis, nei didmiesčiuose, paklausos ir pasiūlos disbalansas pastebimas mažesniuose miestuose.

„Statytojams reikėtų rožinių akinių, kad dabartinė situacija nuteiktų optimistiškai. Didžiausia viltis siejama su prognoze, jog mažės palūkanų normos, tačiau šis procesas greičiausiai neįvyks greitai. Antrasis veiksnys, galintis atgaivinti rinką, galėtų būti gana miglotai paskelbta paramos pirkėjams programa“, – sako K. Kirejczykas.