Nauja būsto paramos programa Lenkijoje – be gerų žinių NT investuotojams

2024 m. pasibaigus vienai, didelio dėmesio sulaukusiai Lenkijos paramos būstui programai, šalies valdžia pristatė naują. 

Ji, pavadinta „Raktas į būstą“, dabar, anot Krzysztofo Paszyko, Lenkijos ekonominės plėtros ir technologijų ministro, bus nukreipta trimis kryptimis: parama savivaldybių, socialiniam bei nuosavam būstui.

„Keičiame būsto plėtros filosofiją Lenkijoje ir dedame akcentus visiškai kitaip nei anksčiau. Pagal naujausias prielaidas, mes skirsime daugiausiai lėšų toms būsto sritims, kurios suteiks orias gyvenimo sąlygas tiems, kurie negali jo nusipirkti“, – pažymi jis.

Programai parengti du įstatymų projektai. Pirmasis, susijęs su parama socialiniam ir savivaldybių būstui, jau perduotas svarstyti vyriausybei, taip pat tikimasi, kad projektas dėl paramos pirmojo būsto įsigijimui netrukus bus pradėtas derinti. 

K. Pazsykas teigia norintis, kad programa pradėtų veikti nuo 2025 m. ketvirtojo ketvirčio. Jos įgyvendinimui 2025 m. biudžete numatyta 4,7 mlrd. PLN (1,13 mlrd. Eur).

Naujos sąlygos

Anot ministerijos, Lenkijos būsto segmento specifika lemia tai, kad vis dar daug žmonių siekia įsigyti nuosavą būstą, kartais tai laikydami gyvenimo pasiekimu, tačiau dėl aukštų palūkanų, jų galimybės yra ribotos.

„Nenorime aklavietėje palikti tų, kuriems gresia negauti kredito dėl aukštos skolinimo kainos. Vis dėlto nusprendėme savo programoje šį klausimą spręsti taip, kad iš to naudos gautų tie, kurios jiems labiausiai reikia. Kad galėtume tai padaryti, mes numatėme daug saugiklių, kurie neleis tuo piktnaudžiauti“, – teigia ministras.

Koncepcijoje numatoma, kad programa rems nuosavų butų ir namų įsigijimą, o jos dalimi „Pirmieji raktai“ galės pasinaudoti tik žmonės, kurie neturi ir neturėjo nuosavo būsto. Jie taip pat turės atitikti nustatytus pajamų kriterijus.

Vienišo asmens pajamų riba bus 6.500 PLN (1.560 Eur), dviejų asmenų – 9.500 PLN (2.280 Eur), trijų asmenų – 11.500 PLN (2.760 Eur), keturių – 13.500 PLN (3.230 Eur).

Programa neleis įsigyti turto pirminėje rinkoje. Kad galėtų pretenduoti į paramą, butas ar namas iki įsigijimo turės būti pastatytas bent penkerius metus iki sandorio, o jo ligtolinis savininkas jį turėti bent trejus. NT įsigijimas iš plėtotojų arba vadinamųjų „flipperių“ (atnaujinančių ar įrengiančių pigiau įsigytus butus ir uždirbančių iš jų pardavimo – VŽ) taps nebeįmanomas. 

„Pirmųjų raktų“ programa taip pat galės būti naudojama kaip pagalba finansuoti nuosavo namo statybas, įsigijus sklypą.

Dabar skelbiama, jog parama bus teikiama kaip vienkartinė iki 100.000 PLN (23.980 Eur) subsidija arba paskolos palūkanų fiksavimas ties 2–3 %.

Plėtotojams nė zloto

Portalas „Otodom“ rašo, jog ministras ne kartą pabrėžė, kad programa nėra skirta remti NT plėtotojų ir situaciją apibūdino „jiems ministerija „neskyrė nė zloto subsidijų“.

„Šis saugiklis turi dvi medalio puses. Viena vertus, jis riboja piktnaudžiavimą, kita vertus, neapima nemažos dalies pastaraisiais metais baigtų statyti butų“, – pastebi portalas.

Taip pat numatyta 10.000 PLN/kv. m (2.390 Eur) kainos riba, kuri tokiuose miestuose kaip Varšuva, Gdanskas, Krokuva, Poznanė ir Vroclavas, bus didesnė – sieks 11.000 PLN/kv. m (2.630 Eur). Savivaldybės taip pat turės galimybę pačios nustatyti kainos limitą.

Planuojama, kad kiekvieną ketvirtį bus priimama 10.000 tokių paraiškų – būtent tokia riba numatoma programoje. Tai reikštų, jog jos mastas bus gerokai mažesnis nei ankstesnės programos, kuriai per 6 mėnesius buvo pateikta daugiau kaip 100.000 paraiškų.

Planuojama, kad pagal naują programą paskola galės būti teikiama ne daugiau kaip dviem asmenims, neatsižvelgiant į tai, ar jie yra susituokę. Jie turės pirkti NT bendrosios nuosavybės pagrindu, lygiomis dalimis. 

„Taip siekiama užkirsti kelią tam, kad prie proceso dirbtinai neprisijungtų daugiau asmenų, siekdami vienintelio tikslo – padidinti kreditą“, – aiškina Lenkijos žiniasklaida.

Marcinas Krasonas, „Otodom Analytics“ būsto segmento ekspertas, sako, jog projekte numatytas dėmesys antrinei rinkai turi ir privalumų, ir trūkumų.

„Jis sumažina piktnaudžiavimo riziką, tačiau kartu neleidžia įsigyti naujesnių butų. Lenkijoje 2020–2024 m. pradėta eksploatuoti daugiau kaip 1 mln. butų ir namų, kurių nebus galima įsigyti su parama“, – sako jis.

Gali turėti neigiamų pasekmių

Eksperto vertinimu, NT plėtotojų eliminavimas iš programos gali turėti neigiamų pasekmių, pavyzdžiui, sumažinti naujų projektų, ypač prieinamo būsto, plėtrą. 

„Plėtotojai jau dabar susiduria su tokiais iššūkiais kaip padidėjęs nutraukiamų sutarčių skaičius ir ilgesnis pardavimo laikas, ypač ekonominiame segmente. Kai kurie klientai pereina prie nuomos, o tai didina jos paklausą“, – kalba M. Krasonas.

Tačiau kartu ekspertas svarsto, kad programa galėtų atgaivinti senesnių, standartų neatitinkančių butų, kurie anksčiau sunkiai pritraukdavo pirkėjų, rinką. 

„Šie būstai gali tapti patrauklesni, nes už juos bus galima gauti subsidiją“, – sako jis.

Anot jo, pastaraisiais mėnesiais, kai nebuvo valstybės paramos, Lenkijos būsto segmentas stabilizavosi, o kainos šiek tiek sumažėjo.

„Ankstesnė programa lėmė greitą pasiūlos išsekimą ir kainų šuolį. Šiuo atveju poveikis rinkai turėtų būti mažesnis, bet neatmetu kainų augimo galimybės, bent jau pradiniame etape. Vyriausybės pranešimai gali paskatinti tuos, kurie svarsto parduoti savo NT, atidėti sprendimus“, – sako M. Krasonas.

Socialiniai investuotojai

Kitas programos sprendimas – „Pirmųjų raktų investicijos“. Tai projektai, kuriuos įgyvendins vadinamieji socialiniai investuotojai – būsto kooperatyvai. Tai vienintelis atvejis, kai valstybės paramos gavėjai galės pirminėje rinkoje įsigyti būstą. 

Ministerijos teigimu, šių butų kaina bus prieinama, nes statytojų pelno marža ribojama iki 25%, o pirkėjais turės būti pasirinkti tik tie, kurie iki tol neturėjo būsto.

Arturas Grodzickis, „Credipass“ regioninių pardavimų direktorius, portalui „Bankier“ sakė, jog ministerijos pranešimas apie naują būsto programą sukėlė didelę sumaištį finansų ir NT sektoriuose. 

„Jau kitą dieną pastebėtos pirmosios reakcijos – kai kurie klientai nusprendė atidėti būsto įsigijimą, tikėdamiesi naujų galimybių“, – teigė jis.

Anot A. Gridzickio, šiuo metu programa kelia daugiau klausimų nei yra atsakymų. 

„Kol nežinome įstatyminių detalių ir jos įgyvendinimo mechanizmų, sunku įvertinti tikrąjį poveikį rinkai. Šiuo metu daugiausia turime triukšmą žiniasklaidoje ir bendras prielaidas, o tik nuo galutinės koncepcijos priklausys, ar programa taps tikrai veiksminga priemone, ar tik dar viena koncepcija, neturinčia realaus poveikio būsto rinkai“, – sakė jis.

Anot portalo, pranešimai žiniasklaidoje rodo, kad valdančiojoje koalicijoje nėra vieningos nuomonės dėl jos galutinės formos.

Dėmesys ir kitiems

Anot ministerijos, dabar savivaldybės rūpinasi, kaip suteikti būstą turintiems nepakankamai finansinių išteklių ir tiems, kuriems gresia negauti kredito. Jos gali kreiptis dėl negrąžinamų subsidijų naujo būsto statyboms, kurios siekia iki 80% suplanuotų investicijų. 2024 m. šalies biudžete tam numatyta 1 mlrd. PLN (240 mln. Eur).

Pagal „Raktas į būstą“ programą, ši suma pasieks bent 2,5 mlrd. PLN (600 mln. Eur), todėl vien 2025 m. galėtų būti finansuoja iki 15.000 municipalinių būstų statybų. Ateinančiais metais tam skirti planuojama dar daugiau lėšų.

„Gera naujosios programos žinia, kad daug dėmesio skiriama savivaldybių ir socialinio būsto plėtrai. 2,5 mlrd. PLN yra nemaža suma. Pranešimai teikia vilčių, tačiau svarbiausia bus juos įgyvendinti“, – teigia M. Krasonas.

Būsto ir urbanistinės plėtros ministerija, bendradarbiaudama su kitomis ministerijomis, taip pat nusprendė pasiūlyti kelis sprendimus programai, kad padėtų senjorams, neįgaliesiems ir studentams, kurie taip pat susiduria su būsto problema.

Senjorų atveju planuojama pasiūlyti jiems pirmenybę nuomotis pritaikytą komunalinį būstą, leidžiant į jį persikelti iš nuosavo. Asmuo galės pastarąjį turtą išnuomoti savivaldybei, o už tai gautų galimybę nuomotis municipalinį būstą.

Taip pat planuojama remti studentų bendrabučių statybas ir renovaciją. Paramos suma sieks iki 80% planuojamų investicijų. Mėnesinis mokestis už gyvenimą tokiuose būstuose turėtų būti ne didesnis kaip 200–300 PLN (48–72 Eur).