A. Avulis: dabar geriausia biurų nestatyti bent 2–3 metus

Bendrovė pernai investavo 99 mln. Eur – 13% mažiau, nei tikėjosi.

Interviu VŽ pašnekovas ne kartą mini, kad jo verslas jau pasiekė etapą, kai gali imtis įdomių projektų. Pavyzdžiui, šiemet „Hanner“ žada taikytis ir į kone milijardinį Krašto apsaugos ministerijos planuojamą skelbti Rūdninkų karinio miestelio viešosios ir privačios partnerystės (PPP) projektą.

Be planuojamų investicijų, A. Avulis pasakoja, kas pasiteisino parduodant butus, kodėl tiki Lenkija ir kokiomis sąlygomis dabar imtųsi naujo verslo centro statybų.

Pernai planavote investuoti 114 mln. Eur. Kaip sekėsi pasiekti šį planą?

Neinvestavome tiek, kiek planavome, dėl dviejų aplinkybių. Pirma – nelaiminga biurokratija, kuri neleidžia gauti statybos leidimų.

Pavyzdžiui, Algirdo g. 77 turime butų projektą, kuriam tikėjomės gauti leidimą, bet nepavyko. 

Šį projektą planuoti pradėjome prieš 11 metų ir iki šiol kovojame, kad gautume statybos leidimą. Iš pradžių aiškinomės su Nacionaline žemės tarnyba. Dabar kelerius metus aiškinamės su savivaldybe, kas yra gražu, – sako A. Avulis.

Buvome suderinę projektą, bet statybos leidimas nebuvo išduotas, nes reikėjo išsaugoti vieną medį. Labai apmaudu, kad reikėjo keisti visą projektą, susimažinti plotą, vėl derinti iš naujo. Medžio išsaugojimas kainavo daugiau kaip 1 mln. Eur. Ir toliau tęsiasi batalijos, nes dabar estafetę perėmė Kultūros paveldo departamentas.

Kita aplinkybė, kuri neleido pasiekti užsibrėžtų tikslų, – butų segmento aktyvumas. Tempas atsigavo tik paskutinį ketvirtį, o mes tikėjomės, kad tai įvyks truputį anksčiau – metų viduryje. Kadangi atsigavimas pavėlavo, nepradėjome vieno planuoto projekto. 

Kalbant apie tai, kas susiję su užsieniu, pavyzdžiui, viešbučiu Venecijoje, italai pavėlavo 2 mėnesius, todėl investicijos, kurios buvo suplanuotos gruodį, persikėlė į šį vasarį–kovą. 

Turbūt niekam nebus staigmena, kad Ispanijoje viskas vėluoja. Todėl ir ten planuotos investicijos nebuvo iki galo padarytos.

Kokias investicijas planuojate šiais metais?

Planuojame šiek tiek mažiau, 98 mln. Eur. Iš jų 68 mln. Eur bus investuota Lietuvoje, 30 mln. Eur – užsienyje. Mūsų šalyje gyvenamajam segmentui skirsime 16 mln. Eur, o komerciniam, konkrečiai biurams, – 52 mln. Eur.

Lietuvoje pirmiausia norime užbaigti „Business Stadium Central“. Su šiuo projektu turime nemažai iššūkių: jo įspūdingą architektūrą nupiešti yra vienas dalykas, įgyvendinti – visiškai kitas. Dirbame stipriai ir intensyviai: turime vilčių, kad užbaigsime trečiąjį ketvirtį.

Taip pat, jei pasiseks gauti statybos leidimą, norėtume pradėti dar vieno verslo centro statybas buvusioje Žalgirio stadiono teritorijoje.

Manau, kad Vilniuje pradėsime daugiabučių projekto Naugarduko g. 97 statybas. Tęsime investicijas projekte Panerių g. 34, kurį vadiname „Naujamiesčio trio“.

Manau, kad šiemet pavyks pradėti ir Nacionalinio stadiono komplekso statybas. 

Aišku, turime investicijų užsienyje: ir Venecijos viešbučio statybas užbaigti, ir vilas Ispanijoje, Lenkijoje jau tikrai pradėsime gyvenamųjų namų statybas, Londone turime investuoti į co-living projektą.

Jūsų veiklos geografijoje yra Lenkija, Čekija, Italija, Ispanija, dabar ir Jungtinė Karalystė. Kur mesite tinklus šiais metais?

Mes visada ieškome naujų galimybių. Iš pradžių pasidarome tyrimą, paskui priimame sprendimus, ar investuoti. Iš pradžių atrodė įdomi Praha, dabar atrodo Londonas.

Šiandien ant stalo neturiu naujų projektų, bet mes lengvai toleruojame riziką ir leidžiame sau eksperimentuoti, galime sau leisti pasimėgauti gyvenimu, tai ir darome. Negaliu šiandien pasakyti, kas tai bus, bet kiekvieną tokią galimybę, kuri atsiranda, mes išnaudojame. 

Įdomus bus Krašto apsaugos ministerijos vis žadamas paskelbti milijardinis konkursas. Mes nusiteikę ne tik dalyvauti, bet ir laimėti. 

Statyti gyvenamuosius namus, biurus Vilniuje galima ir reikia, bet yra ir kitas interesas, daugiau moralinis pasitenkinimas, kai gali daryti įspūdingus ir išskirtinius projektus. Tai motyvuoja, nes versle svarbūs ne tik pinigai, bet ir pasitenkinimas – ar tau įdomu, ar jauti pasitenkinimą dėl visko, ką darai, – kalba A. Avulis.

Dėl visų savo projektų dabar jaučiate pasitenkinimą?

Negalėčiau pasakyti, kad dėl visų. Bet galiu rinktis, ką daryti, ko ne. Mūsų įmonė yra pasiekusi atitinkamą brandumo lygį, sukaupusi kapitalo, kad laisvai galėtų veikti ne tik Vilniuje ar Lietuvoje, bet ir nuvažiuoti į bet kokį Europos miestą ir daryti išskirtinius projektus.

Kalbant apie Lenkiją. Bent jau stebint iš šono, optimizmo tos šalies plėtotojai daug neturi: jie laukia vyriausybės programos, kuri neišjuda, prezidento rinkimų... Kaip jūs matote situaciją, ar tikite, kad ji išjudės?

Pirmas punktas: jei tau atrodo, kad yra gerai, tada skaityk antrą punktą, kuriame parašyta, kad taip visada nebus. 

2021 m. Lietuvoje buvo rekordiniai (butų – VŽ) pardavimai, mūsų įmonei tai buvo patys geriausi metai, o paskui prasidėjo karas. Jei vienais metais viskas kyla į padanges, tikrai taip pat nebebus antrais ar trečiais.

Lenkai išgyvena ne patį geriausią periodą, bet nemanau, kad jis turėtų ilgai užtrukti. Tai didelė rinka, politikai drąsūs, šalis turi didelę gynybos sistemą, todėl atrodo, kad yra daug perspektyvų.

Adekvačiai pasirinkus nišas, tikrai galima daryti verslą. Pavyzdžiui, pernai buvo sunkumų gyvenamajame segmente, apie biurus išvis nekalbu, nes su jais visur blogai. Bet mes Lenkijoje tuo pasinaudojome – nupirkome tuščius banko administracinius pastatus, dabar viską griauname ir darome studentų namus.

Lenkijoje šis projektas labai nuskambėjo. Mes jį darome su vengrų kompanija. Pirkinys kainavo 40 mln. Eur, sumokėjome 1.000 Eur/kv. m. Už tokią kainą pastatyti neįmanoma. Ir tokių galimybių šiandien jau nėra. Mes tada pataikėme į patį dugną, dabar kainos už tokius apleistus pastatus yra aukštesnės.

Jei blogai, aš galiu ateiti, nupirkti ir iš to padaryti tai, ko reikia rinkai. Studentų namų segmentas, manau, tikrai yra perspektyvus. Gyvenamajame – taip, nebuvo pats geriausias (laikas – VŽ), bet 2023 m. buvo geriau, nes vyriausybė taikė skatinimo programą, fiksuotas 2% palūkanas. 

Pernai ji buvo parengusi dar geresnę ir įdomesnę programą, kuri liko nepatvirtinta. Daugelis tikisi, kad šiemet bus patvirtinta, bet jeigu to ir nebus, manau, kad yra daug perspektyvų. 

Galbūt reikia geriau pažinti šalį, tai mes dabar ir darome. Kai tik matysime, kad ten yra daugiau galimybių ir daugiau perspektyvų, investuosime gerokai daugiau, – teigia A. Avulis.

Ar Vilniuje jau atsigavo butų pardavimai?

Manau, kad taip. Šiais metais jie bus dar aktyvesni. Manau, kad Europos centrinis bankas (ECB), 2–3 kartus mažins palūkanas, ir metų gale turėsime EURIBOR apie 2%. 

Vokietijos ekonomikos būklė rodo, kad pinigai turi būti pigesni, kad būtų daugiau investicijų, kitu atveju Europos Sąjungai bus labai sunku, juolab Vokietijai. Ji daro didelę įtaką Europai ir atitinkamai ECB. Pamažėjus palūkanoms, būsto įperkamumas dar padidės. Jei neatsitiks naujų kataklizmų mūsų gyvenime, būsto poreikis ir pardavimai didės. 

Kaip viskas klostysis toliau su biurokratija ir kainomis, čia yra atskiras žaidimas, kaip su kortomis. Man atrodo, ta biurokratijos tema šiemet bus viena aktualiausių. Aš jau 10 metų ja kalbu ir labai džiaugiuosi, kad ji atsirado tarp pagrindinių valstybės klausimų. Jei Vilniaus savivaldybė suras jėgų ir sprendimų, tada viskas bus gerai. Jei tarnautojai bus sukaustyti baimės, be abejo, koreguosis mūsų investicijų apimtis.

Turbūt visi suprantame, kad jei nebus pasiūlos, kainos augs. Jau pernai jos paaugo beveik 8%. Tai nėra labai gerai, nes sveika kainų dinamika turėtų būti tarp 3–5%.

Kiek butų esate suplanavę pastatyti šiemet?

Planuojame rinkai pateikti virš 400, bet reikia gauti leidimus. Pernai tų leidimų negavome.

Manau, kad reikia kalbėti tiek Vyriausybėje, tiek Seime, tiek savivaldybėje, kaip mažinti biurokratiją. Jau dauguma gyventojų pradės jausti, kokią žalą patiria dėl perteklinės biurokratijos. Tai yra ES, Lietuvos ir Vilniaus problema. Kai kurie miestai sugeba tai suvaldyti geriau, pavyzdžiui, Kaunas. Dėl jo dydžio Kaune nedirbame, bet turime informacijos, kad ten statybos leidimus gauti gerokai lengviau ir paprasčiau. Ir tai priklauso ne tik nuo sistemos, bet ir nuo asmenybių. Kai pradėsime kalbėti apie tai viešai, bus akivaizdu, ką reikia padaryti. 

Jau užsiminėte, kad su „Business Stadium Central“ nėra lengva. Papasakokite, kodėl?

Pirmiausia, tai absoliučiai unikalios formos statinys. Statybose dirbu 46 metus ir tokių pastatų neteko statyti. Bet čia vienas tų dalykų, kuriuos gyvenime galiu daryti savo malonumui. Man įdomu, bet statybininkams sudėtinga. Konstrukcijos yra visiškai netipinės, tokių sprendinių Lietuvoje nėra buvę.

Kiekvieną mazgą, detalę turime kurti iš naujo – nėra analogų: turime sugalvoti, kaip tvirtinti fasadą, kaip padaryti, kad konstrukcijos neturėtų įlinkių. Todėl viskas vyksta kiek lėčiau, nei tikėjomės, bet turime ir vilčių, kad viską užbaigsime laiku.

Daug dirbame su viešąją erdve prie pastato. Bus unikalu ir įspūdinga. Netrukus, po kelių mėnesių, ir pamatysime, nes beliko detalės.

Jei kalbame apie biurų nuomą, tai didelis iššūkis šiuo metu. Ne tik mums, bet ir visiems rinkos dalyviams. Pro kabineto langą matau du pastatus, kurie buvo pastatyti prieš metus, o juose daug tamsių langų.

Nieko naujo ar pozityvaus negaliu pasakyti. Reikia susitaikyti, kad užbaigus statybas pastatas tikrai nebus visiškai užpildytas. Mūsų tikslas buvo pasiekti 90% užimtumą, dabar manau, kad užbaigus jis bus 50%. Bet tai irgi labai geras rezultatas. 

Visi pagrindiniai investuotojai turbūt jau suprato, kad reikia padaryti pertrauką ir nebeinvestuoti į biurų segmentą.

Kodėl, jūsų manymu, sunku nuomoti biurus?

Daug metų į Vilnių ateidavo užsienio kompanijų, perkeldavo paslaugų centrus į Lietuvą: čia buvo kvalifikuotos darbo jėgos, ne tokios didelės išlaidos darbo užmokesčiui kaip Skandinavijoje. Prasidėjus karui Ukrainoje, šis segmentas tiesiog dingo – tų klientų visiškai nebėra ir nežinia, kada ir ar sugrįš. 

Kadangi Europos ekonomika neauga, prarandame dar vieną segmentą: nevyksta bendrovių plėtra. Tiesiog reikia priimti realybę. Šiandien iš vieno verslo centro žmonės pervažiuoja į kitą, vyksta kova dėl kiekvieno kliento. Siūlomos vis geresnės sąlygos.

Dabar geriausia bent 2–3 metus nestatyti biurų.

Pokalbio pradžioje užsiminėte, kad planuojate dar vieną verslo centrą...

Jį statysime, jei turėsime nuomininką.

O turite nuomininką?

Kokia 50% tikimybė, kad turime. Apie tai, kas susiję su derybomis, nieko negaliu sakyti, bet jei gausime statybos leidimą ir turėsime nuomininką, statysime.

Ar šiemet grius Geležinio Vilko verslo centras?

Manau, kad grius.

Turime skausmingų projektų, kurie užmuša bet kokią motyvaciją čia investuoti, bet yra vienas kitas, kuris pavyksta. Matysime, kaip keisis aplinka, ar pavyks pasiekti daugiau pergalių, ar teks kovoti su biurokratija. Priklausomai nuo to, ir mūsų investicijos, darbai bus arba čia, arba kitur.