NŽT pavadėlis savivaldybėms: žemės klausimai sprendžiami 9 mėnesius

Anot jų, žemės klausimų sprendimas savivaldybėms buvo perduotas su pernelyg didele NŽT kontrole, o procesai trunka ilgai, ypač jei kalbama apie didesnius nei 30 a ploto sklypus. O dėl tokių sklypų dažniausiai ir sudaromos sutartys.

Be to, Aplinkos ministerija pokyčiais siekia, kad valstybinės žemės nuomos klausimus spręstų ne savivaldybės taryba, kaip yra dabar, o meras. Taryboms liktų sprendimai tik dėl žemės pardavimo. 

Su nekilnojamojo turto (NT) plėtra dirbantys advokatai mano, kad administracinių sprendimų priėmimas turėtų būti perduotas net ne merams, o savivaldybių administracijų vadovams, kad būtų išvengta politinių rizikų.

Jie pastebi, kad dabar kai kuriais atvejais procedūros užtrunka apie 9 mėnesius.

Nuo 2026-ųjų

Ministerija parengė ir pradėjo derinti atitinkamas Žemės, Žemės reformos ir Vietos savivaldos įstatymų pataisas. Priėmus pokyčius, NŽT daugiausia liktų tikrinanti ir patarianti institucija.

Erika Giedraitienė, ministerijos Žemės ir teritorijų planavimo politikos grupės vyresnioji patarėja, paaiškina, kad ne visos teritorijos bus perduotos savivaldoms, kai kurios dar liks NŽT žinioje.

NŽT toliau liks teritorijų, skirtų valstybei svarbiems ir regioninės reikšmės projektams, stambių projektų įgyvendinimui bei valstybės funkcijų vykdymui, patikėtine. Taip pat išliks patikėtinė Lietuvos jūrinėje teritorijoje, nes ten nėra savivaldybės, kuri galėtų perimti šią funkciją, – teigia E. Giedraitienė.

Anot jos, NŽT vėliau užtikrins, kad savivaldybės tinkamai administruotų patikėtą žemę, teiks metodinę pagalbą, vertins sudarytus sandorius, atliks patikrinimus.

„Tarnyba taip pat turi teisę prižiūrėti savivaldybių veiksmus ir, esant pažeidimų, reikalauti keisti ar naikinti neteisėtus sprendimus bei kreiptis į teismą dėl jų“, – komentuoja patarėja.

Tokie pokyčiai įsigaliotų nuo 2026 m. liepos 1 d.

Šiuo metu NŽT dirba apie 500 darbuotojų. Preliminariai skaičiuojama, kad po pokyčių savivaldybėms bus perduota apie 150 etatų, sako E. Giedraitienė.

Siūlo pasimokyti iš pamokų

Dar prieš metus Simonas Gentvilas, tuometis aplinkos ministras, kalbėdamas apie NŽT, ją VŽ apibūdino kaip „vieną korumpuočiausių įstaigų Lietuvoje“.

„Anksčiau NŽT pati spręsdavo, pati save kontroliuodavo ir pati save skųsdavo. NŽT turi labai skausmingą istoriją Lietuvoje, todėl man atrodo, kad tos reformos reikėjo jau seniai. Manau, kad tai padidins pasitikėjimą valstybinės žemės valdymu“, – tuomet kalbėjo jis.

O Simonas Skukauskas, advokatų kontoros „Sorainen“ partneris, po reformos sako matantis nemažai problemų.

„Pirma, savivaldybėms suteikta laisvė valdyti žemę su „pavadėliu“. Iš esmės daugelį sprendimų priima ne tik savivaldybės, bet ir NŽT. Taigi vietoj vienos institucijos dabar yra dvi, kurios dalyvauja priimant net ir paprasčiausius sprendimus“, – sako jis.

Jis mano, kad vien tik kaimiškų teritorijų žemės perdavimas savivaldai, neišsprendus problemų, nesukurtų jokios pridėtinės vertės.

Deivis Valiulis, advokatų kontoros „Eversheds Saladžius“ partneris, VŽ išskiria du tikslus, kurių buvo siekiama pertvarka. Pirma – suteikti miestams galimybę efektyviau, racionaliau planuoti teritorijas, antra – supaprastinti administracines valstybinės žemės procedūras.

„Kaip pasiektas pirmas tikslas, įvertinti dar anksti. Nuo kiekvienos savivaldybės priklausys, kaip efektyviai ji panaudos laisvos valstybinės žemės sklypus. Tiesa, realiai miestai disponuoti laisva žeme gali, kai pabaigia nuosavybės atkūrimo procesą, o Vilnius yra nuolatiniame baigiamajame šio proceso etape“, – nurodo advokatas.

Jo manymu, antras tikslas – supaprastinti procedūras – pasiektas iš dalies, nes funkcijų perdavimas nebuvo labai sklandus.

Be to, kaip skelbta, perduodant žemę susidarė mėnuo, kai niekas negalėjo priimti sprendimų: savivaldybės žemę perėmė nuo vasario, o NŽT jos nebevaldė nuo sausio.

Taip pat, anot S. Skukausko, po reformos sukurta dar daugiau administracinių procedūrų, kurioms nustatyti „neprotingai ilgi terminai“, pavyzdžiui, sklypo naudojimui patikrinti skiriama iki 30 darbo dienų. Jo vertinimu, 1,5 mėnesio terminas nėra protingas.

„Sukurti biurokratiniai labintinai, kurie gaišina brangų laiką“, – sako advokatas.

Dabar NŽT tikrina visus be išimties priimamus sprendimus, jei nuomojamas žemės sklypas, kurio vertė viršija 300.000 Eur, arba jis yra ne mažesnio kaip 30 a ploto ar prie apleistų statinių.

E. Giedraitienė pažymi, kad šis nuostata galioja nuo spalio 1 d.

„Taigi per šį trumpą laikotarpį neturime informacijos apie vėluojančius procesus“, – teigia ministerijos ekspertė.

Konkretumo

D. Valiulis rekomenduoja sukonkretinti NŽT funkcijas.

„Valstybinės žemės valdymas, naudojimas, disponavimas privalo vykti pagal iš anksto patvirtintas taisykles. Šiuo metu susiklostė gana keista situacija, kai procedūrinius klausimus, kurie buvo apibrėžti žemės ūkio, aplinkos ministro, ar NŽT direktoriaus įsakymais, nuo 2024 m. sprendžia kiekviena miesto savivaldybė savo nuožiūra“, – teigia advokatas.

Anot jo, prašymo žemės nuomos teisės įkeitimui forma, reikalingi dokumentai kiekviename mieste gali skirtis.

O E. Giedraitienė tikina, kad būtent NŽT kontrolė turėtų padėti išspręsti skirtingų savivaldybių praktikų klausimą.

Taip pat D. Valiulis tikisi, kad bus „išmoktos pirmųjų metų pamokos“.

Pavyzdžiui, sprendimai pratęsti nuomos sutartį, pakeisti naudojimo būdą, sujungti, ar išskaidyti sklypus turėtų būti priimami savivaldybių administracijos darbuotojų, nedalyvaujant renkamiems politikams. Būtų nustatyti sprendimų priėmimo terminai ir užtikrinta griežta bei efektyvi terminų kontrolė. Būtų atsisakyta dubliavimo, kai savivaldybės sprendimą privalo pakartotinai patikrinti NŽT, – siūlo D. Valiulis.

S. Skukauskas mano, kad, siekiant efektyvaus žemės valdymo, NŽT turėtų dalyvauti kiek įmanoma mažiau, procedūrų turėtų būti mažiau ir joms skirta mažiau laiko.

„Jeigu savivaldybėms atiduodama patikėjimo teisė, tai jos ir turi būti atsakingos už tinkamą valdymą. NŽT dalyvavimas, atliekant eilinius veiksmus, tėra tik apsimestinis savivaldybės įgalinimas tvarkyti jai perduotos žemės reikalus“, – komentuoja „Sorainen“ partneris.

D. Valiulis mano, kad, siekiant didesnio skaidrumo, turėtų būti užtikrintas tokių sutarčių viešumas: „Gali būti viešinama informacija nuo prašymo sudaryti ar pakeisti nuomos sutartį gavimo momento iki jos sudarymo.“

Sprendžia tik vieną problemą

O S. Skukauskas sako, kad parengti pakeitimai sprendžia tik vieną problemą: kompetencija perduodama iš tarybų savivaldybių merams.

„Iki šiol tarybose tie klausimai buvo sprendžiami „automatiškai“ į vieną darbotvarkės klausimą įtraukiant keliolika nuomos sutarčių, iš esmės klausimus ir spręsdavo administracijos darbuotojai“, – sako jis.

D. Valiulis sutinka, kad taryboms nederėjo priimti tokių sprendimų.

„Jos paprastai į posėdžius renkasi 1–2 kartus per mėnesį, o pagal įstatymą bent kartą į tris mėnesius. Sprendimai dėl valstybinės žemės nuomos turi būti priimami įstatymais numatytais atvejais ir tvarka, politinė valia negali daryti tam įtakos“, – mano D. Valiulis.

Anot jo, sprendimo procesas dažnai galėjo užtrukti iki 9 mėnesių. Todėl advokatas siūlo, kad tokius klausimus spręstų ne tarybos ar merai, o administracijų vadovai.

„Tarybų nariai objektyviai negali įsigilinti ar tuo labiau patikrinti dešimčių teikiamų sudaryti ar keisti nuomos sutarčių“, – teigia jis.

E. Giedraitienė tikisi, kad siūlomi pakeitimai padės pasiekti didesnį efektyvumą.

Nuo 2024 m. vasario savivaldybės patikėjimo teise valdo 55.000 ha ploto suformuotos (45.000 sklypų) ir 67.000 ha nesuformuotos žemės, be to, jos perėmė dalį NŽT funkcijų ir teoriškai gali savarankiškai spręsti žemėtvarkos klausimus. 

2022 m. birželį Vyriausybės patvirtintos sklypų perdavimo taisyklės numato, kad savivaldybės gali sudaryti žemės nuomos sutartis, formuoti sklypus, plėsti miestų rekreacines zonas, planuoti statybas.

Po reformos NŽT darbuotojų skaičius sumažėjo nuo 800 iki 500, dalis iš jų – 230 – perėjo dirbti į savivaldybes ir Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją.