Patalpų užkeikimą panaikina tik tinkami verslo sprendimai

Publikuota: 2015-10-10
Kai kuriuose vietose nuomininkai keičiasi taip greitai, kad net kasdien tomis gatvėmis vaikščiojantys praeiviai nespėja įsidėmėti čia įsikuriančių įmonių pavadinimų.
Roberto Misiukonio nuotr.
Kai kuriuose vietose nuomininkai keičiasi taip greitai, kad net kasdien tomis gatvėmis vaikščiojantys praeiviai nespėja įsidėmėti čia įsikuriančių įmonių pavadinimų. Roberto Misiukonio nuotr.
„Verslo žinios“

Nesusikalbėjimas su patalpų nuomotojais, nepatogūs pastato architektūros sprendimai, mokamas automobilių statymas, draudimai reklamuotis, sezoniškumas ir dar galybė veiksnių kai kurias patalpas pasmerkia amžinai nuomininkų kaitai. Vis dėlto receptų, kaip atkerėti net tokias nesėkmės ženklu pažymėtas vietas, yra.

Ta pati gatvė, panašaus dydžio patalpos, tačiau skirtingos jų istorijos: vienur verslas sėkmingai veikia ilgus metus, o šalimais esančiose patalpose nuomininkai nuolat keičiasi.

Ir nesvarbu, kokia veikla užsiimtų ten įsikuriančios įmonės, joms nesiseka, ir tiek.

Štai Vilniuje J. Jasinskio gatvėje esančių nedidelių komercinių patalpų buvusių nuomininkų, pasikeitusių per keletą metų, sąrašas tikrai netrumpas. Kas ten tiktai nebandė įsikurti: ir dovanų parduotuvė, ir mėsos krautuvėlė, kurioje po poros mėnesių įsitaisė dar ir pieno produktų pardavėjai, tačiau net smulkiojo verslo kooperacija jų neišgelbėjo. Vėliau ten įsikūrė rėminimo paslaugas teikianti įmonė, – vėl likimas tas pats: teko išsikelti kitur, nes būdavo dienų, kai neužsukdavo nė vienas klientas. Galiausiai laimę čia išbandė specializuota saldainių parduotuvė, prekiavusi daugybe rūšių sveriamų guminukų. Išdirbo gal pusmetį. Dabar vėl ant patalpų durų pakabinta spyna.

Kitoje gatvės pusėje esančiose patalpose jau metai veikia turkiškų saldumynų krautuvėlė-paras „Alanija“. Šios įmonės savininkas sugebėjo sustabdyti šioje vietoje beįsisukančią nuomininkų kaitos karuselę: anksčiau čia ilgą laiką veikė gėlių salonas, paskui – mezgimo siūlų parduotuvė.

„Kai rinkausi, kur įkurti parduotuvę, ir šios patalpos, ir tos, esančios kitoje gatvės pusėje, buvo tuščios ir siūlomos išsinuomoti. Beje, nors patalpų plotas panašus, tačiau nuomos kaina ten gerokai mažesnė. Vis dėlto įsikūrėme čia, nes šalia yra troleibusų stotelė, taigi ir praeivių srautai didesni. Be to, šitoje gatvės pusėje daugiau galimybių automobiliams statyti“, – pasakoja Ali Kilikli, UAB „Frutlita“, valdančios parduotuvę „Alanija“, savininkas.

Beje, veikla šioje gatvėje jam tokia sėkminga, kad šiemet visai netoliese jis įkūrė ir grilio bei kebabų restoraną „Amatolija“.

Išgelbėtų rekonstrukcija

Patalpų, kuriose taip ir neprigyja verslo dvasia, yra ne tik sostinėje.

Šiuo metu rekonstruojama Laisvės alėja Kaune ne tik išgražės, bet ir, tikėtina, pritrauks naujų nuomininkų į miesto centrą. Kol kas miesto centre yra nemažai tuščiomis langų akiduobėmis žvelgiančių patalpų, nors prekybinės gatvės ir pėsčiųjų alėjos renesansu jau niekas neabejoja. Laisvės alėja buvo ištuštėjusi 2007 m., kai miesto centre buvo atidarytas „Akropolio“ prekybos ir laisvalaikio centras.

Kelerius metus merdėjusi pėsčiųjų alėja atsigavo, kai į ją vėl grįžo verslas ir klientai, lankytojai, turistai. Dabar čia gausu kavinių, restoranų, parduotuvių. Visgi kai kuriose patalpose verslo nesiseka „įsukti“. Verslo nesėkmė yra ištikusi prekybos ir pramogų centrą „Sostinė“, kuris yra įsikūręs Laisvės alėją kertančioje Maironio gatvėje.

Maždaug 4.000 kv. m pastate tik kurį laiką pulsavo prekybos ir pramogų gyvastis, – čia patalpas nuomojosi naktinis, boulingo, pokerio klubai, bandė veiklą plėtoti drabužių, kosmetikos prekybininkai. 2002 m. pastatytas keturių aukštų „Sostinės“ pastatas dabar stovi tuščias.

Kodėl pačiame miesto centre esantį pastatą yra ištikusi komercinė nesėkmė, žino Saulius Umbrasas, nekilnojamojo turto „Ober-Haus“ Kauno biuro vadovas.

„Renkantis pastato projektą buvo padarytos kelios rimtos planavimo, koncepcijos klaidos, jos užprogramavo šią vietą nesėkmei. Ši vieta gera, bet čia prasti architektūros sprendimai, nepakankamai išplėtota koncepcija“, – sako jis.

Anot p. Umbraso, dar prieš statybas „Ober-Haus“ bendravo su šio pastato statytojais, tačiau jie atsisakė nekilnojamojo turto žinovų paslaugų.

„Šis pastatas neatitinka jam keliamų lūkesčių. Tai sunki betoninė „dėžė“, kurioje tik pirmas aukštas turi vitrininius langus, o antras, trečias ir ketvirtas aukštai yra tamsūs, eskalatoriai įrengti netinkamose vietose. Pastatas niūrus, jį gali išgelbėti tik rekonstrukcija“, – įsitikinęs nekilnojamojo turto ekspertas.

Susitarė dėl investicijų

Pačiame miesto centre, Laisvės alėjoje, šalia V. Kudirkos viešosios bibliotekos, yra dar vienas „aukštaūgis“ – čia nuolatos ieškoma nuomininkų. Tai buvęs penkių aukštų „Mados“ pastatas, kurio pirmajame aukšte veikia avalynės parduotuvės. Kituose aukštuose bandė įsitvirtinti pramoginės veiklos organizatoriai – naktiniai klubai, biliardinės, tačiau pavyko tik vienam iš jų – naktiniam klubui „Džem Pub“. Tiesa, jis veikia tik savaitgaliais arba kai vyksta renginiai.

Šį pastatą pavyko „atrakinti“ ir trečią 370 kv. m užimantį aukštą atgaivinti tarptautiniam tinklui „Talent Garden“ priklausančiam vadinamajam bendradarbystės centrui (angl. co-working hub) „Talent Garden Kaunas“ („TAG Kaunas“), kuriame dirba kūrybinių industrijų atstovai, veikia kelios įmonės. Naujasis centras atidarytas šį sausį.

Kaip sako Artūras Bulota, vienas iš „TAG Kaunas“ steigėjų, šias dideles patalpas jie išsinuomojo, nes pavyko susitarti su jų savininkais, kad šie taip pat investuotų į patalpų atnaujinimą.

„Pastatas yra senas, todėl, norint patalpose įsikurti, pradėti plėtoti veiklą, reikėjo didelių investicijų – reikėjo įrengti modernias šildymo ir vėdinimo sistemas, apšiltinti sienas. Vienas nuomininkas negali prisiimti tokių investicijų, jeigu siekia, kad jo patalpos veiktų ne tik savaitgaliais. Mums pavyko susitarti su savininkais, kad jie investuos ir atliks kai kuriuos darbus, o tuomet ateisime mes ir įsirengsime patalpas. Verslininkai suprato, kad geriau įdėti dalį savo lėšų, nes ateis nuomininkai, kurie čia planuoja nuoseklią veiklą“, – sako p. Bulota. Į „TAG Kaunas“ įrengimą investuota apie 100.000 Eur.

Per daug savininkų

Įsikūrus čia „TAG Kaunas“, pastato antras ir ketvirtas aukštai vis dar lieka tušti. Pasak p. Umbraso, nekilnojamojo turto eksperto, kai pastate yra daug savininkų, išlieka tikimybė, kad bus sunkiau išnuomoti patalpas, nes neatrandama bendra koncepcija. „Metai iš metų bandoma išnuomoti čia patalpas. Todėl tie savininkai, kurie nemoka padaryti verslo, geriau parduotų tas patalpas, kad jas valdytų lankstesni verslininkai, kuriems pavyktų pritraukti nuomininkų“, – pažymi p. Umbrasas.

Kitas šio pastato penkių aukštų blokas, po 100 kv. m patalpas kiekviename iš aukštų, turi nuomininkų – čia veikia vairavimo mokykla, šokių salė, neseniai atidarytas ir nedidelis sporto klubas. „Ober-Haus“ Kauno biuro vadovas nurodo dvi paprastas priežastis, kurios geroje vietoje esančioms komercinėms patalpoms trukdo rasti nuomininkų: arba savininkai nemoka tinkamai valdyti turto, arba yra teisinių turto problemų.

Anikės aikštės (ne)magija

Klaipėdos senamiestyje vietoms, kur vieni verslai keičia kitus, suskaičiuoti neužtektų ir vienos rankos pirštų. Verslininkai pripažįsta, kad dažnu atveju tai būna net ne vietos, o apmirusio uostamiesčio senamiesčio bėda.

Eugenija Odebrecht, verslininkė, kuri prieš ketverius metus pardavė du restoranus valdžiusios bendrovės „Taravos Anikė“ akcijas, svarsto, kad verslai Klaipėdos senamiestyje nuolat migruoja, nes trūksta naujų, stiprių rinkos dalyvių.

„Verslai dažnai kuriami be didesnio kapitalo, skaičiuojamas kiekvienas euras, todėl ne vieną nužudo sezoniškumas. Vasarą, kai Klaipėdoje didesni turistų srautai, dar išsilaikoma, o atėjus šaltajam metų laikui arba išgyvenama iš to, kas buvo uždirbta, arba užsidaroma“, – dažnos kaitos priežastis vardija p. Odebrecht.

Verslininkei pačioje miesto širdyje – Anikės aikštėje – priklauso trijų restoranų patalpos, visas jas p. Odebrecht nuomoja. Nuomininkai jose taip pat neužsilaiko. Čia veikė vyninė „Tappo D‘oro“, po jos bistro „Le Cle“, ją įkūręs virtuvės meistras Vytautas Samavičius veikiai persikėlė į Liepų gatvę su nauju projektu „Momo grill“. Dabar šiose patalpose keletą mėnesių veikia „Sūrio „Džiugas“ namai“.

Greta įsikūrė „Forto dvaras“, o prieš tai čia veikė restoranai „Doma“ ir „Anikės teatras“. Trečiajame pastate prieš kelis mėnesius duris atvėrė šeimos restoranas „Piccolini“. Šiose patalpose jau veikė restoranas „Anikės kinai“ ir alaus baras „Kabakas“.

Ponia Odebrecht viliasi, kad paskutiniai trys nuomininkai Anikės aikštėje užsibus ilgiau: „Du iš jų yra pakankamai gerai žinomi ženklai. Tuo metu „Piccolini“ pasirinko teisingą šeimos restorano koncepciją, daug dėmesio skiria vaikams, jų užimtumui ir pramogoms, o tokių vietų Klaipėdoje trūksta.“

Lino Gumuliausko, Anikės aikštėje veikiančio „Piccolini“ bendraturčio, teigimu, restoranas dar veikia per trumpai, kad galėtų dalytis sėkmės istorija, tačiau tikisi, jog pavyks rasti sėkmingą raktą ir uždaryti nuomininkų kaitos ratą.

Bėda ne vieta, o žmonės

Daug metų restoranų versle besisukusi ir puikiai Klaipėdos rinkos niuansus išmananti p. Odebrecht pripažįsta, kad daugeliui smulkiųjų verslų Klaipėdos senamiestyje koją kiša žmonių trūkumas.

„Jau daug metų kalbama apie senamiesčio gaivinimą, žmonių pritraukimą, tačiau niekas nesikeičia, metai iš metų sukasi tas pats užburtas ratas. Todėl nenuostabu, kad patalpos senamiestyje eina iš vienų nuomininkų rankų į kitų rankas. Žmonių trūksta, todėl išgyventi tikrai labai sunku“, – dėsto pašnekovė.

Algimantas Bružas, nekilnojamojo turto agentūros UAB „Aidila“ vadovas, pabrėžia, kad masiškai senamiestis ėmė tuštėti tuomet, kai čia buvo apmokestintas automobilių stovėjimas: „Tada iš čia išsikėlė daug įmonių, kurioms tapo per brangu mokėti už darbuotojų automobilių statymą, tai lėmė, kad liko daug laisvų administracijos patalpų ir apskritai sumažėjo gyvybės.“

Prislegia mokestis

Ponas Bružas pripažįsta, kad daugeliu atvejų verslų migraciją senamiestyje lemia žmonių trūkumas, tačiau įvardija ir keletą vietų, kuriose verslai neužsibūna ir dėl kitų aspektų.

Įdomus Tiltų gatvėje, prieš prekybos centrą „Kiras“ esančių patalpų fenomenas. Ten verslai keičiasi taip greitai, kad net kasdien senamiesčiu vaikštantys klaipėdiečiai nespėja įsiminti naujų vietų pavadinimų. Čia veikė sporto prekių parduotuvė, meno galerija, bent kelios kavinės, o šiuo metu patalpos vėl laisvos.

„Didžiausia šios vietos problema, kad nėra galimybės pasistatyti automobilio. Patalpos išeina į Tiltų gatvę, kuria uždraustas lengvųjų automobilių eismas, tad norint nusigauti iki šios vietos tenka važiuoti per kiemus, ten ieškoti vietos automobiliui ir dar už jo statymą susimokėti“, – didžiausią trūkumą nurodo p. Bružas.

Ne vieta kalta

Net ir būdamas pirkėjams ant tako nepasieksi norimo efekto, jei nesugebėsi jiems pasiūlyti ko nors įdomaus. Ir priešingai – patalpas, kur ten veikiantiems verslams nuolat nesisekdavo, tinkami sprendimai paverčia patraukliomis klientams.

Kiekviename mieste yra tokių komercinių patalpų, ant kurių langų ar durų skelbimas, kad jos išnuomojamos, kabo dažniau ir ilgiau, negu kas nors jose yra įsikūrę.

Nors iš pirmo žvilgsnio atrodytų vieta yra gera, bet nuomininkams nesiseka išsilaikyti, nes potencialūs pirkėjai ją tiesiog aplenkia.

„Dažniausiai tai lemia nepakankama paklausa, maži lankytojų srautai. Manau, kad didelę įtaką tam turi žmogiškasis faktorius, t. y. susiformavę daugumos pirkėjų įpročiai, turimos mėgstamiausios jų vietos, kur yra įpratę lankytis, ir pan. Tad naujai patalpose įsikūrusiai įmonei atrasti pakankamą skaičių pirkėjų, kad būtų galima išsilaikyti, dažnai yra sunku. Nenorėčiau tokių vietų vadinti „užkeiktomis“, tiesiog jos dėl vienokių ar kitokių priežasčių nėra užsifiksavusios pirkėjų sąmonėje“, – sako Arnoldas Antanavičius, „Inreal“ Investicijų ir analizės departamento vadovas.

Tad jei įmonė ieško komercinių patalpų, būtina pasidomėti, kokios įmonės ir kiek čia buvo įsikūrusios anksčiau. Jei kaita didelė, verta susimąstyti, ar tos patalpos yra tinkamos, nes kažkas čia gali būti ne taip: ar automobilių statymo problema, ar nuomotojų reikalavimai, ar, tarkim, draudimas naudoti reklamą.

„Kuo daugiau informacijos apie būsimą verslo vietą surinks potencialus nuomininkas, tuo geriau jis galės įvertinti vartotojų įpročius ir geriau pasiruošti plėtoti verslą, įveikti galimus iššūkius“, – pataria p. Antanavičius.

Straipsnis spalio 1 d. publikuotas dienraštyje „Verslo žinios“ ir „VŽ Premium“.

Sekite „Mano verslo“ naujienas, dalinkitės nuomone, užduokite klausimus „Facebook“ puslapyje „Verslo žinios. Mano verslas“

Rašyti komentarą

Rašyti komentarą

Gauk nemokamą MANO VERSLO savaitraštį į savo el.pašto dėžutę:

Pasirinkite Jus dominančius NEMOKAMUS savaitraščius:















Svarbiausios dienos naujienos trumpai:



 
Dalyvavimas parodose: jei jau važiuojama, tai ne puse kojos Premium

Metų pradžioje verslas jau žino mugių ir parodų, kuriose dalyvaus, tvarkaraštį. Smulkieji planuoja gamybą,...

Pramonė
15:00
Verslo liudijimus galima įsigyti e.būdu

Pernai gyventojų skaičius, kurie įsigijo verslo liudijimus internetu, išaugo 8%. Mokesčių administratorius...

Finansai
2019.01.17
Kaip samdomam vadovui užsitarnauti sprendimų laisvę Premium

Verslo įkūrėjui atsitraukti nuo tiesioginio vadovavimo – rizikinga, bet naujas vadovas dažnai ateina su...

Vadyba
2019.01.17
Rinkodara smulkiesiems: užuot erzinus vartotoją, kreiptis individualiai Premium 1

Autentiško ryšio su klientais paieškos, pasiūlymų individualizavimas, taip pat detali duomenų analizė ir...

Rinkodara
2019.01.16
Prie algos priedai „natūra“ tiktų ne visiems Premium 12

Pasiūlymą leisti darbdaviams papildomai motyvuoti darbuotojus, lėšas nurašant į sąnaudas, ekonomistai...

Vadyba
2019.01.15
Kas trečias darbą keistų kad ir rytoj: kaip sulaikyti darbuotojus Premium 3

Darbuotojų pageidavimų sąrašas vis ilgėja: tikisi, kad alga per metus didės keliolika procentų, o jei ne,...

Pramonė
2019.01.15
Kodėl bent pusvalandis, rastas pabendrauti su jaunimu, atsiperka

Kai patyręs verslininkas pradedančiajam pataria, ką daryti, o kokių klaidų vengti, pastarojo verslas...

Vadyba
2019.01.13
Itališką kokybę už itališką kainą kauniečiai pasiekė per trejus metus Premium

Odos apdirbimo pramonei Lietuvoje susitraukus, jaunas verslas ne tik sukuria svetur atpažįstamą galanterijos...

Pramonė
2019.01.12
Kaip smulkiesiems gauti dėmesio nemokamai

Teigiamas visuomenės ir žiniasklaidos dėmesys – vertingas įrankis smulkiesiems. Entrepreneur.com primena, kad...

Rinkodara
2019.01.12
Pateko į JAV parduotuvių lentynas, o iš ten iki Kanados rinkos – ranka paduok Premium 3

Tai, kas tinka Europoje, už Atlanto nebūtinai pasiteisina, todėl net ilgametę patirtį sukaupusios įmonės,...

Pramonė
2019.01.11
Rado aukso vidurį tarp virtualios ir įprastos parduotuvės Premium

Fizinė parduotuvė reikalauja kur kas daugiau sąnaudų ir ne visada yra tikslinga ją turėti, tačiau dalis...

Rinkodara
2019.01.09
Iš arbatos grybo gamina nekaltą limonadą Premium 2

„Nekaltas limonadas“, – taip savo kuriamą gėrimą pristato kombučios „Būkčia“ gamintojai Laurynas Sužiedėlis...

Agroverslas
2019.01.08
Drąsieji skolinasi nebūtinai banke: kokiems klausimams pasirengti Premium 4

Kuo sparčiau įmonė auga, tuo labiau jai reikia pinigų tiek investicijoms, tiek apyvartinėms lėšoms. Anksčiau...

Vadyba
2019.01.08
„Sodra“ – apie visus tarifus ir įmokas 2019 m. 16

Nuo 2019 m. pradžios pasikeitė minimalios mėnesinės algos (MMA) dydis, dabar, sujungus darbdavio ir...

Finansai
2019.01.08
Mugių suma – ne prasčiau nei 2017 m. Premium

Vos suskaičiavę ką tik pasibaigusios prekybos kalėdinėse mugėse rezultatus, kai kurie smulkieji jau...

Pirkėjų dėmesį užsitarnauja vieninteliu produktu

Nesvarbu, kokios progos mugėje dalyvauja smulkieji, kokiu sezonu tas prekymetis vyksta, gamintojai dažnai...

PVM galima bus mokėti kas tris mėnesius 8

Bendrovės, kurių pajamos neviršija 300.000 Eur, nuo šių metų liepos 1 d. gali pasirinkti mokėti PVM mokestį...

Finansai
2019.01.04
Pirkėjai 600 agurkų džemo stiklainiukų „iššlavė“ per savaitę Premium 2

Gruodį Kėdainiuose atidarytos parduotuvės „Gurkė“ populiarumas nustebino pačius jos įkūrėjus: pirkėjai...

Agroverslas
2019.01.03
Smulkiųjų diena be didžiųjų tinklų parduotuvių: vienur pritrūko duonos, kitur stebuklo nebuvo Premium 3

Pirmąją Kalėdų dieną, kai nedirbo visų didžiųjų prekybos tinklų parduotuvės, pirkėjai ėjo į mažąsias –...

„Gazelių“ patirtis: motyvuoja darbuotojus taip, kad šie į konkurentus nesižvalgo Premium 1

Kone kiekvienos įmonės, patekusios į „Gazelių“ sąrašą, vadovai pabrėžia, kad svarbiausias sėkmės veiksnys yra...

Vadyba
2019.01.02

Verslo žinių pasiūlymai

Šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“). Jie padeda atpažinti prisijungusius vartotojus, matuoti auditorijos dydį ir naršymo įpročius; taip mes galime keisti svetainę, kad ji būtų jums patogesnė.
Sutinku Plačiau