Investuotojai, „Brexit“ padės jums neužsimiršti
Baimė, kad keisis Jungtinės Karalystės nekilnojamojo turto kainos, kelia sumaištį atviruosiuose Jungtinės Karalystės investicijų fonduose. Investuotojai nori iš jų pasitraukti, tačiau lieka daug neišspręstų likvidumo klausimų. Fondų valdytojai negali tiesiog vienu pirštų spragtelėjimu paversti nekilnojamojo turto grynaisiais.
Daugiau problemų sukeltų tai, jeigu investicijų fondai tuo pačiu metu parduotų nekilnojamojo turto portfelius, kad grąžintų skolas, tada turto vertė taptų nekontroliuojama ir investuotojai turėtų didelių nuostolių. (Ši padėtis man primena seną Steve?o Martin?o pokštą apie investavimo knygą „Kaip vietoj milijono už nekilnojamąjį turtą gavau dvidešimt penkis dolerius grynaisiais“).
Likvidumo problemų patiriantys Jungtinės Karalystės investicijų fondai daro tai, ką gali, – laikinai stabdo išpirkimą, iki šiol nuo balsavimo dėl „Brexit“ kuriam laikui tai padarė septyni fondai.
Tai yra ne tik Jungtinės Karalystės investicijų fondų problema. JAV savitarpio fondai vis dažniau įsigyja privataus turto, o Jungtinės Karalystės fondų problemas galbūt sukėlė tik panika.
Todėl kyla klausimas: kodėl investuotojai perka biržinius fondus, kurie turi privataus turto, žinodami, kad jiems gali būti sunku parduoti savo akcijas už protingą kainą arba apskritai parduoti, nors kiti investuotojai nuo to tiesiog šiurpsta?
Viena iš logiškų priežasčių yra ta, kad turint privataus turto galima naudingai diversifikuoti biržinio turto portfelį. Tačiau yra ir kita, ne tokia aiški priežastis: privatus turtas stebuklingai veikia portfelio rodiklius.
Pagrindiniai daugelio portfelių rodikliai yra grąža ir standartinis nuokrypis. Pastarasis rodiklis lemia portfelio vertinimo kintamumą arba nepastovumą. Aišku, siekiama kuo labiau padidinti grąžą ir kuo labiau sumažinti staigius svyravimus (arba, kitaip tariant, kuo labiau padidinti pagal riziką koreguotą grąžą, paprastai matuojamą pasitelkiant Šarpo (Sharpe) rodiklį).
Bet kurių investicijų grąža (paprastai) reiškia tai, kiek gaunama už konkretų įnašą, tačiau įvertinti privačių investicijų svyravimus ne taip paprasta. Kitaip nei biržinio turto atveju, privačiam turtui įvertinti nėra jokių tikslių rinkos kainų. Todėl privataus turto kainos keičiasi retai arba apskritai nesikeičia, todėl jos atrodo ir vertinamos kaip stabili investicija.
Pavyzdžiui, pagal NCREIF bendro nuosavo kapitalo rodiklį, pagal kurį vertinami privačių bendrųjų nekilnojamojo turto fondų veiklos rodikliai, nuo 1978 m. sausio mėn. iki 2016 m. kovo mėn. (ilgiausias laikotarpis, kurio duomenys yra prieinami, ir tai yra visa grąža) sugrįžta prie metinių 8,8%, esant 5,4% standartiniam nuokrypiui ir 0,74 Šarpo rodikliui.
Palyginimui: NAREIT nuosavo kapitalo REIT rodiklis, kuriuo matuojami biržinių nekilnojamojo turto bendrovių veiklos rodikliai, per tą patį laikotarpį ir vėl yra 12,8%, esant 17,3% standartiniam nuokrypiui ir 0,46 Šarpo rodikliui.
Taigi, atsižvelgiant į esamus duomenis, privačiam nekilnojamajam turtui būdingas tik trečdalis biržinių REIT rodiklių nepastovumo, o pagal riziką koreguota grąža iš privataus nekilnojamojo turto beveik dvigubai viršija biržinių REIT grąžą. Labiausiai čia stebina tai, kad per tą patį laikotarpį privataus nekilnojamojo turto kintamumas buvo toks pat kaip ir penkerių metų iždo vekselių!
Jeigu atrodo, kad taip negali būti, taip ir yra. Žinoma, magiški privataus turto rodikliai gali džiuginti, jeigu aplinkybės klostosi sklandžiai, tačiau tikrovė paaiškėja atsiradus sunkumų.
Taigi, kas įvyksta pablogėjus padėčiai? NAREIT rodiklio kintamumas sulėtėjus ekonomikos vystymuisi arba nepastovumas nuosmukio nuo 1978 m. sausio mėn. iki 2016 m. kovo mėn. laikotarpiu buvo 14,6%, o NCREIF ir penkerių metų iždo vekselių rodiklio kintamumas sulėtėjus ekonomikos vystymuisi per tą patį laikotarpį atitinkamai buvo 8,3%.
Kitaip tariant, svarbiausiu laikotarpiu privataus nekilnojamojo turto rodikliai visiškai neatitiko obligacijų rodiklių.
Daug parodo ir 2008 m. finansų krizė. NAREIT rodiklis nuo 2007 m. sausio mėn. iki 2009 m. gruodžio mėn. buvo neigiamas (–32,8%). NCREIF rodiklis labai mažai skyrėsi ir per tą patį laikotarpį sudarė –26,7%. O penkerių metų iždo vekseliai? Jų grąža tuo pačiu laikotarpiu buvo 21,5%.
Taigi ir toliau liaupsinkite savo portfelį akį rėžiančiais privataus turto rodiklių skaičiais. Tačiau nepamirškite, kad padėčiai suprastėjus šie skaičiai turbūt mažai džiugins. Norint paskirstyti šį turtą per visą portfelį reikės ilgalaikių įžvalgų ir gebėjimo atlaikyti sunkumus retkarčiais pasikartojant panikai.
Niras Kaissaras yra „Bloomberg“ rinkų apžvalgininkas
