„Inreal“: pirkėjams Vilniuje siūloma per mažai būstų, bet statyti brangu
Tokiomis įžvalgomis jis dalijasi įmonei pristatant I pusmečio NT sektoriaus apžvalgą.
Anot T. S. Kvainicko, NT paklausa Lietuvoje ne tik išlieka, ji po truputį auga.
„Gyventojų daugėja, jiems reikia kažkur gyventi, o pasiūlos, kitaip tariant, pastatytų objektų trūksta beveik visuose segmentuose. Tačiau statyti brangu ir kainų didėjimas kelia riziką, kad pirkėjai gali neįpirkti, neišsinuomoti. Taigi pasiūla atsigaus, jei plėtotojams pavyks suvaldyti išlaidas, o priklausomai nuo to, kada gyventojų pajamos pasivys išaugusias kainas arba pastarosios sumažės, matysime skirtingo ryškumo „spyruoklės“ efektą“, – kalba jis.
Analitiko žodžiais, kuo ilgesnis bus sulėtėjimo laikotarpis, tuo stipriau atšoks „spyruoklė“ ir tuo daugiau disbalanso ji sukels sektoriuje.
„Inreal“ duomenimis, 2022 m. viduryje Vilniuje naujų butų pasiūla siekė 3.462 būstus, kas atitinka 2021 m. pabaigos lygį.
Naujausiais įmonės skelbtais duomenimis, liepą plėtotojai Vilniuje susitarė dėl 64, bet taip pat nutraukti 25 ankstesni susitarimai. Tuo metu per liepą plėtotojai pirkėjams Vilniuje pasiūlė 274 butus. Rugpjūčio duomenys bus skelbiami rugsėjo pradžioje.
[infogram id="01428718-0cfc-44bf-9003-215324cab233" prefix="I1u" format="interactive" title="Statyba ir NT. Naujų butų pardavimai kas mėnesį 2020-2022. Inreal"]
„Panašus pasiūlos lygis su nedideliais pokyčiais Vilniuje išlieka jau pusantrų metų. Jeigu anksčiau vystytojai skubėjo pildyti pasiūlą ir pasinaudoti išaugusia paklausa, tai dabar dalis jų nusprendžia nepradėti pardavimų ypač ankstyvoje projektų stadijoje, kad sumažintų plėtros išlaidų valdymo riziką. Tai reiškia, kad ateityje laikotarpis tarp preliminarios pirkimo sutarties ir notarinio sandorio mažės, taigi pirkėjai greičiau galės įsikelti į naują būstą, tačiau pasirinkimo galimybės ir toliau išliks ypač ribotos“, – aiškina T. S. Kvainickas.
Sunkiausia ekonominio būsto pirkėjams
Pasak jo, pirkėjų aktyvumo mažėjimas naujų butų segmente aiškiai indikuoja, kad jiems per mažai siūloma būstų, ne visi projektai yra priimtini, jie norėtų įsigyti pastatytą ar baigiamą statyti NT, o mokėti kiek mažiau, ypač augančių bazinių palūkanų, EURIBOR ir recesijos galimybės fone.
„Pasiūlos mažėjimo tendencija turi dvi pagrindines priežastis. Viena – plėtotojai pradeda būsto pardavimus projektuose vėlesnėse statybos stadijose, kas padeda išvengti kainodaros keitimo augant statybos kaštams bei suvaldyti galimų konfliktų su ankstyvaisiais pirkėjais riziką. Antra priežastis – per paskutinius porą metų pasikeitęs NT plėtros reguliavimas apsunkino plėtrą, todėl užtikrinti pakankamą pasiūlą tampa itin sudėtinga“, – priduria T. S. Kvainickas.
Anot jo, ekonominės klasės būsto pirkėjai Vilniuje su perkamosios galios mažėjimu susiduria nuo 2021 m. vidurio.
„Nors būstų skaidymas klasėmis yra paremtas ne kaina, bet vieta, architektūros bei inžineriniais sprendiniais, tačiau kaina yra pagrindinis rodiklis, pagal kurį būstą renkasi ekonominės klasės pirkėjai. Jie jautriausi ekonominiams svyravimams, jų lėšos tampriai susijusios su darbo pajamomis, todėl kainoms augant sparčiau nei atlyginimams, jie nebegali įpirkti naujų būstų“, – sako analitikas.
[infogram id="56330bc0-20f3-4a21-8d1b-ec5412ed2345" prefix="9hC" format="interactive" title="Statyba ir NT. Naujų butų kainos pagal klases. 2020-2022. Inreal"]
Esą tai lėmė, kad ekonominės klasės būstų pardavimų dalis nuo 50% 2021 m. trečiąjį ketvirtį sumažėjo iki 35–40% šiemet, o gelbėjimosi ratu tapo pigesni loftų projektai, kurių pardavimų dalis per metus augo nuo 6% iki beveik 10%.
Tuo metu vidutinės ir prestižinės klasės būstų bei kotedžų pardavimai, anot „Inreal“, augo keliais procentais.
„Teoriškai, pirkėjams nebeįperkant vidutinės klasės būsto, jie galėtų „nusileisti“ laipteliu į ekonominę klasę, tačiau dėl pastatyto NT trūkumo tokia migracija vyko vangiai“, – priduria T. S. Kvainickas.
Kita tendencija, nulemta sumažėjusio įperkamumo ir naujų būstų pasiūlos, – pirkėjų migracija į antrinę rinką, kur kainos žemesnės ir galima apsigyventi iš karto.
„Bet ne naujų būstų pasiūlos taip pat trūksta, nes pardavėjai negali parduoti vienintelio turto neturėdami kuo jį pakeisti, todėl pasiūlą čia pildo daugiausia anksčiau buvę investiciniai būstai“, – aiškina jis.
Vilniuje situacija sudėtingiausia
Dėl šių priežasčių, naujų būstų sandorių dalis, įprastai bendruose pardavimuose buvusi apie 40%, antrąjį ketvirtį nukrito iki 25%. Panaši situacija (27%) buvo tik per pandemiją – 2021 m. trečiąjį ketvirtį.
„Šis struktūrinis pokytis rodo ne tik sumažėjusį naujų būstų patrauklumą, bet ir lėtesnę naujų projektų plėtrą“, – sako T. S. Kvainickas.
Sumažėjus naujų, ypač ekonominės klasės, būstų patrauklumui, anot analitiko, neparduoto šio NT dalis augo nuo 37% iki 47%. Tai, anot analitiko, reiškia, jog šios klasės būstas patirs didžiausią spaudimą atsistatant rinkai.
„Kalbant apie pirmąjį pusmetį, pirminėje rinkoje pardavimai traukėsi beveik trigubai – paskutinį kartą tokie kuklūs jie buvo 2020 m. pirmoje pusėje, prasidėjus COVID-19 pandemijai. O įperkamo būsto plotas Vilniuje sumažėjo iki 45 kv. m. Taigi išaugę plėtros kaštai bei pasiūlos ir paklausos disbalansas nubraukė penkerių metų progresą – 2020 m. įperkamumas siekė 60 kv. m“, – situaciją apibūdina T. S. Kvainickas.
[infogram id="8df93347-e50d-4586-ab1b-30b363ff50c1" prefix="03v" format="interactive" title="Statyba ir NT. Būsto įperkamumas. 2020-2022 m. Sutrumpintas Swedbank, Inreal"]
Anot jo, Kaune būsto sektorius taip pat lėtėjo, nors tendencija nebuvo tokia ryški kaip sostinėje: plėtotojai susitarė 3% mažiau vienetų, o pasiūlė 20% mažiau nei prieš metus.
VERSLO TRIBŪNA
Prestižinio nekilnojamojo turto projektų vystytoja, korpusinių individualių baldų ir laiptų gamintoja – LHM įmonių grupė pradėjo platinti 2,4 mln. eurų vertės obligacijų emisiją su 9 proc. metinėmis palūkanomis. Ši emisija yra strateginis įmonių grupės žingsnis, skirtas įgyvendinti plėtros planus Jungtinėse Amerikos Valstijose ir Norvegijoje. Tai antrasis obligacijų emisijos platinimo etapas. Bendra platinamų obligacijų emisija sieks iki 5 mln. eurų.
Vienai iš didžiausių NT plėtros grupių Lietuvoje „KAITA Group“ priklausanti bendrovė „KAITA Development“, šiuo metu plėtojanti gyvenamojo NT projektus sostinės Naujamiestyje, Žirmūnuose ir Viršuliškėse, pradeda dvejų metų trukmės obligacijų emisijos viešą siūlymą. Investuotojams siūloma 10,5 proc. metinė grąža. Platinimas vyksta gruodžio 4-18 dienomis, emisija bus įtraukta į „First North“ alternatyviąją NASDAQ rinką.
Vilniuje butų pardavimai, augę visus metus, lapkritį kai kuriems NT vystytojams pateikė naujus rekordus; pavyzdžiui, vos pasirodžius informacijai apie „Omberg Group“ projektą „Šiaurės siestos“ Vilniuje, Visoriuose, per pirmas 24 val. parduoti net 24 butai.
2025-ieji Turto bankui tapo metais, kai organizacija jau dirbo pagal naują struktūrą ir toliau ruošėsi vienam svarbiausių etapų savo istorijoje: virsmui į akcinę bendrovę, kuris turėtų būti baigtas 2026 m. Šiemet pozityvumo Turto banko veiklai teikė daugelis veiksnių – sėkmingi valstybei nereikalingo turto aukcionai, reikšmingos investicijos į tvarumą ir pastatų modernizavimą, augantis institucijų sąmoningumas, valdant savo turtą.
Vis dėlto metų viduryje Kaune būstų buvo siūloma apie 1,5 karto daugiau nei prieš metus.
Anot T. S. Kvainicko, tai gali tapti problema vystytojams, ypač jei jų lūkesčiai pardavimams artimi 2020 m. ar 2021 m. pabaigos rezultatams, nes didesnė pasiūla riboja galimybę didinti kainas. Tai taip pat reiškia, kad segmento sulėtėjimas Kaune gali būti mažiau skausmingas.
Klaipėdoje pirmąjį pusmetį plėtotojų pardavimai mažėjo dvigubai, naujų projektų pasiūlyta trečdaliu mažiau, tačiau pasiūla išliko panaši kaip ir prieš metus.
Palangoje atitinkamai pardavimai mažėjo 29%, o pasiūla 14%, tačiau, anot T. S. Kvainicko, nepaisant šio miesto patrauklumo mažėjimo pastaruosius metus, jis išlieka didesnis nei iki pandemijos.
