Lietuvos bankas – apie galimą komercinio NT vertės sumažėjimą

Centrinio banko duomenimis, komerciniu NT užtikrintos paskolos 2019 m. ketvirtąjį ketvirtį sudarė 58,5% visų ne finansų įmonėms bankų suteiktų paskolų portfelio. Nepaisant to, kad komerciniu NT užtikrintų paskolų portfelis buvo 38,7% mažesnis už būsto paskolų portfelį, neveiksnių paskolų šiuose portfeliuose apimtis buvo beveik vienoda.

Neveiksnių būsto paskolų dalis 2019 m. ketvirtąjį ketvirtį sudarė 1,9%, o komerciniu NT užtikrintų paskolų – 3,3%. Be to, komercinio NT rinka Lietuvoje yra reikšmingai priklausoma nuo investicijų srauto iš užsienio šalių. Viena vertus, tai mažina vietinės finansų sistemos pažeidžiamumą, tačiau, kita vertus, padaro Lietuvos komercinio NT rinką mažiau atsparią globaliems ekonomikos šokams, rašoma 2020-ųjų LB Finansinio stabilumo apžvalgoje.

Kokią riziką kelia sistemai

Komercinio NT rinkai būdingas didelis procikliškumas, todėl, bankams perėmus nemokių įmonių užstatytą NT, jį tektų parduoti gerokai mažesne kaina nei ekonomikos pakilimo metu. Finansų įstaigų nuostoliai susidarytų tuo atveju, jei iš parduoto komercinio NT gautos pajamos būtų mažesnės už paskolos vertę, galimą riziką įvardija LB.

„Komercinio NT rinka yra reikšminga finansų sistemos stabilumui dėl savo dydžio ir sąsajų su finansų įstaigomis – komercinis NT yra pagrindinė ne finansų įmonių įkeičiamo užstato rūšis. Investuotojai į komercinio NT įsigijimą nuomai ir plėtrą dažniausiai naudojasi finansų įstaigų teikiamu kreditu, todėl praeityje buvę staigūs neigiami komercinio NT kainų pokyčiai buvo vieni iš reikšmingų visos finansų sistemos nuostolių šaltinių“, – primenama apžvalgoje.

Didžiuosiuose miestuose esančių biurų, prekybos ir sandėliavimo patalpų pasiūlą investuotojai 2016–2019 m. padidino apie trečdaliu (29,6 %). NT rinkos dalyvių duomenimis, per tą patį laikotarpį pastebimai didėjo ir metinė investicijų į komercinį NT apimtis (70,2%).

Ekonomikai augant, komercinio NT nuomos kainos gali nepagrįstai pakilti, o NT plėtotojai gali pasiūlą padidinti neatsižvelgdami į paklausos tvarumą ilguoju laikotarpiu. Dėl šios priežasties, aktyvumui ir kainoms komercinio NT rinkoje pradėjus mažėti, o neužimtumui – didėti, komercinį NT plėtojusios ir į jį investavusios įmonės gali patirti reikšmingų nuostolių, kurie dėl jų turimo finansinio sverto gali lemti šių įmonių nemokumą ir kelti riziką visai finansų sistemai.

„Lietuvoje iki šiol vyravusio komercinio NT rinkos pakilimo laikotarpiu NT rinkos dalyviai matė struktūrinių disbalansų. 2019 m. rugpjūčio mėn. NT rinkos dalyvių apklausos metu 50,0%. respondentų nurodė, kad Kaune mato su pernelyg didele biurų pasiūla susijusių disbalansų“, – pavyzdį pateikia LB.

Gali didėti neužimtumas

Traukiantis ekonomikai, komercinio NT neužimtumas didės, mano LB, o auganti pasiūla atskiruose rinkos segmentuose dar padidins spaudimą patalpų nuomos kainoms ir NT vertei mažėti.

„NT rinkos dalyvių duomenimis, per 2020 m. biurų ir sandėliavimo patalpų pasiūla didmiesčiuose padidės atitinkamai 13,1% ir 13,8%, tačiau, ekonominio nuosmukio metu sumažėjus komercinio NT paklausai ir išaugus neužimtumo lygiui, nuomos kainos taip pat, tikėtina, sumažės“, – prognozuoja LB.

Dar didesnis paklausos stygius bus juntamas prekybos patalpų segmente, kurį reikšmingai veikia dėl įvesto karantino veiklos negalinčių vykdyti įmonių pradelsti mokėjimai, jiems daromi atidėjiniai ir nuomos kainų nuolaidos. Pastaraisiais metais šio segmento plėtra buvo mažesnė nei biurų ar sandėliavimo patalpų, bet vienam gyventojui tenkanti modernaus prekybos ploto pasiūla Lietuvoje 23,6% viršija išsivysčiusių Vakarų Europos šalių vidurkį. Dėl lūkesčių, kad kris komercinio NT vertė, pastebimai sumažėjo ir Baltijos šalių biržose prekiaujamų NT fondų kapitalizacija, dėmesį atkreipia centrinis bankas.

Kita vertus, neigiamą komercinio NT vertės mažėjimo poveikį finansų sistemai ribos pastaruoju metu griežtinti paskolų komerciniam NT plėtoti ar įsigyti teikimo standartai. Didėjant aktyvumui komercinio NT rinkoje, komerciniu NT užtikrintų paskolų dalis Lietuvoje veikiančiuose bankuose ir toliau buvo nepakitusi ir 2019 m. ketvirtąjį ketvirtį sudarė 20,0% viso paskolų portfelio.

„Apklausos rodo, kad per 2019 m. paskolų komerciniam NT plėtoti ar įsigyti teikimo standartai griežtėjo. Griežtėjant paskolų teikimo sąlygoms, kredito svarba įsigyjant komercinį NT taip pat šiek tiek sumažėjo“, – įvardija LB.

Registrų centro duomenimis, negyvenamosios paskirties pastatų sandorių, kuriais įregistruotas įsiskolinimo už įsigytą turtą faktas, dalis 2019 m. sudarė 30,3% visų negyvenamosios paskirties pastatų sandorių – 1,3 proc. punktais mažiau nei prieš metus.

[infogram id="68a526ee-f102-44e0-9ff5-38c90ba91aea" prefix="dBY" format="interactive" title="2020 I ketvirtis Copy: Vilniaus biurų rinka"]