Naujo būsto žemėlapis braižo Vilniaus ateitį

Publikuota: 2020-02-15
Juditos Grigelytės (VŽ) nuotr.
svg svg
Juditos Grigelytės (VŽ) nuotr.
NT plėtros bendrovės „Prodo“ komercijos direktorius

Naujo būsto rinkos analizė atskleidžia stiprėjančią socialinę segmentaciją ir tikrąją gyvenimo sostinėje kainą. Už šiandien pigiau parduodamus butus gyventojai primokės spūstyse sugaištu laiku ir spartesniu įsigyto turto nuvertėjimu. Prasčiausiai šiandien Vilniuje tenkinama erdvaus būsto pirkėjų paklausa.

Lietuvos sostinė, kurioje kasmet būsto pirkimui išleidžiama pinigų suma sudaro daugiau nei du trečdalius visos šalies būsto rinkos apyvartos, įžengė į trečiąjį socialinio persiskirstymo etapą. Iš užmiesčio rezidencijų į centrą sugrįžtantys pasiturintys gyventojai ir aukštas pajamas uždirbantys jauni profesionalai telkiasi Rasų bei Senamiesčio, apimančio ir Užupį, seniūnijose. Jie geriausiai išnaudos sostinės centre išplėtotos pėsčiųjų, dviračių bei paspirtukų infrastruktūrą ir elektromobiliams palankią Vilniaus susisiekimo politiką.

Aukštesnės vidutinės klasės atstovai linkę apsigyventi naujuose butuose Naujamiesčio, Naujojo Žvėryno, Šnipiškių bei Žirmūnų seniūnijose. Jiems prieinamas gana patogus susisiekimas su centru bei jame klestinti laisvalaikio ir pramogų infrastruktūra.

Naują būstą galintys sau leisti, tačiau taupyti linkę gyventojai telkiasi tankiai apgyvendintoje Justiniškių, Karoliniškių, Lazdynų, Pilaitės, Pašilaičių, ir nutolusiose Verkių bei Naujosios Vilnios seniūnijose. Už sąlyginai mažesnę naujo būsto kainą jie bus priversti sumokėti perpildytame visuomeniniame transporte bei automobilių spūstyse sugaištu laiku. Toliau sparčiai augant gyventojų tankumui, šiose seniūnijose įsigyto būsto vertė daug jautriau reaguos į nekilnojamojo turto rinkos iššūkius.

Su energiškai efektyvia nauja statyba negalinčios konkuruoti seno būsto šildymo sąnaudos bei kylančios prekių ir paslaugų kainos Vilniaus centre iš jo į pakraščius vis labiau stums mažiau pasiturinčius gyventojus. Socialinę segmentaciją būsto rinkoje artimiausią dešimtmetį taip pat skatins nekilnojamojo turto mokesčiai ir galimybė pardavus seną butą centre ne tik įsigyti naują būstą, bet ir pasilikti santaupų ateičiai.

Trečioji banga

Vilniaus nekilnojamojo turto rinka išgyvena trečiąjį virsmą. Po Nepriklausomybės atkūrimo sostinės būsto žemėlapis buvo nepaprastai margas. Po butų privatizacijos visi gyveno pramaišiui, o naujo būsto pasiūla buvo minimali. Prakutę piliečiai ieškojo galimybių įsigyti būstą senamiestyje arba ėmė telktis gana uždaruose priemiesčių gyvenamųjų namų kvartaluose.

Antroji sostinės būsto rinkos banga maždaug prieš penkiolika metų sutapo su būsto paskolų bumu. Šis laikotarpis pasižymėjo veržlia individualios statybos plėtra Vilniaus priemiesčiuose ir ekonominės klasės butų karštine vadinamuosiuose miegamuosiuose mikrorajonuose. Šiuo laikotarpiu ėmė ryškėti socialinė būsto segmentacija. Radosi pigių butų „skruzdėlynai“ ir daugiau nei 20 km nuo Vilniaus nutolusios laukų gyvenvietės. Vidutinių pajamų gyventojai ėmė telktis naujuose Žirmūnų, Verkių, Pilaitės kompleksuose bei prie buvusių kolektyvinių sodų besišliejančiose nausėdijose. Labiausiai pasiturintys vilniečiai stiprino savo pozicijas prestižiniuose gyvenamųjų namų kvartaluose (Valakampiuose, Laurų g. ir pan.) ir ėmė supirkinėti brangius naujos statybos butus miesto centre iškilusiuose dangoraižiuose.

Trečiojo būsto rinkos persiskirstymo etapo pradžią žymi išryškėjęs atotrūkis tarp naujos ir senos statybos bei aukštos ir ekonominės klasės butų. Įsibėgėjusios kokybiško būsto statybos pačiame Vilniaus centre atgal iš priemiesčių pritraukė pasiturinčius gyventojus, pasiilgusius socialesnio gyvenimo būdo ir kokybiškos infrastruktūros. Kiek atokesniuose miegamuosiuose mikrorajonuose toliau didėja užstatymo koncentracija, ryškėja susisiekimo problemos. Visa tai turės neigiamos įtakos čia įsigyjamo turto likvidumui. Tačiau naujesnės statybos būstas išliks kur kas likvidesnis už praėjusio amžiaus statybos butus.

Išaugus ekonominės klasės būsto pasiūlai ir neparduotų naujos statybos butų skaičiui, pirkėjai turi didesnę laisvę rinktis. Naujo būsto kainų skirtumai šiais laikais rodo ne tiek statybos, kiek bendrą gyvenimo kokybę pasirinktame mikrorajone ar seniūnijoje.

Ateities scenarijai

Panašu, kad socialinė segmentacija Vilniaus būsto rinkoje ir toliau stiprės. Šia prasme Lietuvos sostinė taps labiau panaši į Vakarų Europos miestus, kuriuose gyvenamoji vieta gana tiksliai nusako asmens socialinę padėtį. Šį procesą dar labiau paskatins planuojamas visuotinis nekilnojamojo turto mokestis, jei tik jis nebus iškraipomas politiškai motyvuotomis išimtimis ir lengvatomis.

Iš vienos pusės, tokia būsto rinkos raida sudarys galimybes geriau tvarkyti viešojo transporto ir susisiekimo sistemą, paskatins spartesnę centro renovaciją ir buvusių pramoninių objektų konversiją į būstus ar paslaugų centrus. Kita vertus, visa tai gali paskatinti vadinamųjų getų formavimąsi, kuriuose bus sukoncentruotas Vilniaus valdžios galvos skausmas ir nelaimingi gyventojai.

Šiuose rajonuose, kuriuose dominuoja „besibaigiančio galiojimo“ sovietiniai daugiabučiai, per artimiausius du dešimtmečius Vilniaus politikams teks spręsti itin sudėtingus uždavinius. Nuolat investuoti į nekomfortiško būsto renovaciją ar ryžtis ištisų mikrorajonų perstatymui? Bet kuris sprendimas kainuos brangiai tiek technologinių, tiek teisinių ir administracinių kaštų prasme. Ir sostinės mokesčių mokėtojams teks neišvengiamai prie šio proceso prisidėti savo lėšomis. Toli gražu ne kiekvienas turto vystytojas ryšis rizikuoti dalyvauti tokiuose politiškai ir socialiai toksiškuose projektuose, o tai dar labiau išaugins galutinę jų sąmatą.

Tačiau ignoruoti „getų“ problemos taip pat nepavyks. Vilniaus valdžia ir gyventojų-rinkėjų dauguma gali nuspręsti apeiti šį galvos skausmą ir verčiau plėtoti sostinę naujose teritorijose. Tačiau už tokį sprendimą vis tiek teks susimokėti išaugusiais infrastruktūros, komunalinių ir socialinių paslaugų bei viešosios tvarkos palaikymo kaštais.

Kita sostinės būsto vystymosi kryptimi taps aukštos klasės erdvaus būsto segmentas. Naujų butų statytojai Vilniuje vis dar nepajėgia patenkinti paklausos erdviam būstui. Rinkos analizė rodo, jog didesnio ploto butų paklausa sostinės centre vis dar smarkiai viršija pasiūlą. Remiantis pastarųjų trijų metų Registrų centro duomenimis, 75-100 kv. m ploto butų pardavimai sudarė nepilnus 8%, o dar didesnių butų – 5,6% nuo bendros Vilniaus butų rinkos.

Daugiausia erdvių, daugiau nei 100 kv. m, butų pastaraisiais metais siūloma Pilaitėje ir Naujosios Vilnios seniūnijose. Tačiau būtina atsižvelgti ir į tai, jog pasiturintis pirkėjas yra pagrįstai išrankus, todėl atsižvelgia ne tik į „kvadratų“ skaičių, bet ir kaimynus, susisiekimą, aplinką. Tai paaiškina, kodėl minėtuose sostinės rajonuose erdvių butų kainos yra vienos žemiausių – požymis, kad pasiūla neatitinka pirkėjų poreikių.

Išrankiems erdvių butų pirkėjams vis dažniau statomi apartamentai su terasomis viršutiniuose aukštos klasės gyvenamųjų namų aukštuose. Pirmajame tokių pastatų aukšte paprastai įkurdinami gyventojus aptarnaujantys paslaugų verslai, skiriantys butus nuo požeminių garažų. Tokių būstų artimiausią dešimtmetį daugiausia išvysime sparčią konversiją iš industrinių į gyvenamąsias zonas išgyvenančiuose Markučių, Stoties, Senamiesčio bei Naujamiesčio rajonuose.

Ilgai laukta branda

Vilniaus nekilnojamojo turto rinka pagaliau subrendo. Tam prireikė trisdešimties metų. Aiški ir skaidri Vilniaus savivaldybės miesto plėtros politika, didžia dalimi iš statybų priežiūros išguita korupcija, tvarūs kokybės standartai, atsakingi pagrindiniai rinkos žaidėjai, išmani Lietuvos banko vykdoma kreditų įstaigų priežiūros politika, verslui bei visuomenei atverti patikimi rinkos duomenys – visų šių aplinkybių visuma bene pirmą kartą leidžia aiškiai prognozuoti sostinės būsto rinkos ateitį.

O nuspėjamumas reiškia didesnį stabilumą, mažiau sukrečiančių krizių, kokybės pergalę prieš kiekybę ir geriau informuotus pirkėjus, drąsiau bei išmintingiau investuojančius į nekilnojamąjį turtą.

Viliuosi, kad šis bandymas aiškiau pažvelgti į didžiausios Lietuvoje nekilnojamojo turto rinkos ateitį paskatins platesnę verslo ir politikų diskusiją apie rytojaus Vilnių ir visų mūsų vaidmenį jame.

Jurgis Paulauskas yra nekilnojamojo turto plėtros bendrovės „Prodo“ komercijos direktorius

Autoriaus nuomonė nebūtinai sutampa su redakcijos pozicija.

Sekite NT rinkos naujienas ir tendencijas „Facebook“ puslapyje „VŽ Nekilnojamasis turtas“

Gauk nemokamą STATYBOS IR NT savaitraštį į savo el.pašto dėžutę:

Pasirinkite Jus dominančius NEMOKAMUS savaitraščius:













Svarbiausios dienos naujienos trumpai:



 
Rašyti komentarą 0
Pajamas ir pelną auginęs „Rostanas“ šiemet tikisi ne blogesnių rezultatų Premium

Mažeikiuose registruotos statybos UAB „Rostanas“ pardavimo pajamos pernai ūgtelėjo ketvirtadaliu ir perkopė 5...

Kaip ES šalys kompensuoja PC ir nuomininkų nuostolius  Premium

Ekonomikos ir inovacijų ministerijos surinkta informacija leidžia daryti išvadas apie tai, kaip skirtingos...

Prekyba
13:43
Vilniaus valdžia teismo prašo leisti pasirašyti nacionalinio stadiono sutartį 4

Vilniaus savivaldybė prašo teismo leisti pasirašyti nacionalinio stadiono statybos ir valdymo koncesijos...

Prokurorai prašo nutraukti Lietuvos pašto sutartį dėl logistikos centro nuomos

Prokurorai prašo teismo nutraukti Lietuvos paštui nenaudingą 2012 m. pasirašytą Kauno logistikos centro...

Registrų centras: NT sandorių skaičius kovą sumažėjo trečdaliu

Tris savaites šalyje besitęsiantis karantinas ir kuriam laikui sustojęs notarų, tvirtinančių nekilnojamojo...

Virusas žemėn tempia prekybos centrą Taline: paprašė reorganizacijos Premium 2

Estijos Harju apskrities teismas iškėlė reorganizavimo bylą įmonei „Tallinna Moekombinaat AS“, Taline...

Apklausa: 40% tikisi, kad būstas pigs 8

Kovo pabaigoje 40% apklaustųjų manė, kad būstas per ateinančius metus pigs, kad brangs – 19%. 2019 m. gruodį...

„Urmas“ neims nuomos mokesčio už dalį kovo mėnesio  3

Palaikydamas smulkų ir vidutinį verslą prekybos miestelis „Urmas“ nutarė nuomininkams taikyti 100% nuolaidą...

Prekyba
09:24
Tinkamas metas nuomininkams ir nuomotojams iš naujo įvertinti biuro patalpas

Šalyje paskelbus karantiną, daugumos bendrovių nuomojami biurai ištuštėjo, o nekilnojamojo turto (NT)...

Statyba ir NT
2020.04.05
Ką rodo būstų pirkėjams bankų didinami reikalavimai pradiniam įnašui 78

Dažnėjantys atvejai, kai Lietuvos komerciniai bankai būsto kreditą imančio asmens paprašo didesnės nei...

Rinkos
2020.04.05
Kinijoje – pirmieji viešbučių atsigavimo ženklai Premium

Preliminariais tyrimų bendrovės „STR“ duomenimis, žemyninės Kinijos viešbučių užimtumas kovo 28 d. pasiekė...

Paslaugos
2020.04.04
Pasaulio statybininkai turi ruoštis ateinantiems iššūkiams Premium

Dėl koronaviruso pandemijos globalus statybos apimties augimas 2020-aisiais turėtų siekti vos 0,5%.

Statyba ir NT
2020.04.04
Biurų pastatas sostinės „S7“ komplekse įvertintas „BREEAM Excellent“ sertifikatu

Nekilnojamo turto (NT) plėtros bendrovės „Galio Group“ išplėtotas trečiasis biurų pastatas komplekse „S7“...

Statyba ir NT
2020.04.03
CBRE: Baltijos NT rinkai prireiks daugiau laiko atsigauti

Koronaviruso poveikis Baltijos šalių nekilnojamojo turto (NT) rinkai bus platus ir palies visus...

Statyba ir NT
2020.04.03
Siūlo griauti dalį statinių europarlamentaro V. Tomaševskio valdose 2

Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI) nustatė, kad lauko tualetas ir malkinė...

Verslo aplinka
2020.04.03
„Neries“ uždarbį pernai apgraužė užsakovų įsiskolinimai Premium

Kaune registruotos statybų ir remonto UAB „Neris“ pardavimo pajamos pernai buvo 100.000 Eur mažesnės nei...

Statyba ir NT
2020.04.03
Vilniaus Žvėryne planuoja verslo centrą Premium 5

Sostinės Sėlių g. 3A esančiame 0,2 ha ploto sklype planuojamas 8.100 kv. m bendrojo ploto administracinės...

Statyba ir NT
2020.04.02
Teks koreguoti PST sostinėje planuojamą NT projektą 5

Statybos ir nekilnojamojo turto (NT) plėtros AB Panevėžio statybos tresto (PST) sostinės V. Kudirkos g. 14...

Statyba ir NT
2020.04.02
„Groa Capital“ fondas įsigijo parduotuvę Vilniuje 2

Industrinio nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovė „Sirin Development“ ir UAB „NI Plėtra“ investiciniam...

Statyba ir NT
2020.04.02
„Maxima“ apsisprendė dėl nuomos mokesčio karantino metu  22

Prekybos tinklas „Maxima“ savo patalpose įsikūrusioms smulkaus ir vidutinio verslo įmonėms, kurių veikla dėl...

Prekyba
2020.04.02

Verslo žinių pasiūlymai

Šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“). Jie padeda atpažinti prisijungusius vartotojus, matuoti auditorijos dydį ir naršymo įpročius; taip mes galime keisti svetainę, kad ji būtų jums patogesnė.
Sutinku Valdyti slapukus