Dėl mokestinių NT verčių pančių – praradimai ir valstybei, ir gyventojams

Publikuota: 2019-11-19
Asmeninio archyvo nuotr.
Asmeninio archyvo nuotr.
 

Augantys miestai, ištobulėjusios statybų technologijos lemia bene kasdien besikeičiantį nekilnojamojo turto (NT) rinkos veidą. Per kelis mėnesius išdygęs verslo centras ar daugiabutis, sutvarkyta infrastruktūra, pasikeitusios makroekonominės aplinkybės gali stipriai lemti konkretaus NT objekto vertę rinkoje. Natūralu būtų tikėtis, kad tikroji NT objekto vertė rinkoje atsilieps ir jo mokestinei vertei, o paskui ją seks ir subalansuoti, rinkos sąlygas atitinkantys NT mokesčiai. Lietuvoje NT rinka yra judri ir permaininga, tačiau NT mokestinės vertės įšaldomos penkmečiui.

Masinis vertinimas – sau, rinka – sau

Šiuo metu NT mokesčiai skaičiuojami pagal VĮ Registrų centro dar 2016 metų sausio 1 dieną nustatytas mokestines vertes. Jos nustatytos pagal keletą universalių, dar vadinamų visuotiniais, veiksnių. Kiek gi vertės atitinka dabartines aplinkybes? Manau, ne vienas NT turto vertintojas pasakys, kad šios mokestinės vertės yra mažų mažiausiai bent 10–20% mažesnės už realias rinkos vertes, o kai kuriais atvejais šis skirtumas ir dar didesnis.

Kai kas turbūt paskubėtų tarti: mažesni mokesčiai – lengvesnis gyvenimas NT rinkai, o gal ir visam verslui – žinoma, neminint, kad valstybė šiuo atveju mokesčių surenka mažiau. Visgi tai būtų skubota išvada. Juk šių mažesnių mokesčių efektas pasireiškia ekonomikos pakilimo metais. Jeigu išsipildys prognozės tų, kurie šiandien mums visiems kalba apie recesijos požymius ir gąsdina greita krize, tai padėtis atsiverstų kita puse: VĮ Registrų centro nustatytos NT mokestinės vertės taptų aukštesnės už rinkos vertes, o NT mokesčių mokėtojams tektų neadekvati mokestinė našta. Kai kuriais atvejais ji galbūt taptų nepakeliama ir tai turėtų žymų poveikį visai ekonomikai.

2007–2008 m. krizės pamokos

Kad panašūs nuogąstavimai nėra tušti, parodė ir pasaulinė 2007–2008 metų pasaulinė finansų ir nekilnojamojo turto krizė. Lietuvos NT rinka, galima sakyti, turėjo gerą praktiką. Praūžus krizei, daugybė įvairaus nekilnojamojo turto – viešbučių, prekybos centrų, verslo centrų ir panašių objektų savininkai mokėjo neadekvačiai didelius NT mokesčius nuo dar prieš krizę nustatytų mokestinių verčių, o faktiškai nekilnojamojo turto  rinkos vertė buvo sumažėjusi. O juk šių objektų savininkai ar nuomininkai krizės padarinius pajuto ne vien per NT mokesčius. Pavyzdžiui, viešbučiai sulaukė mažiau svečių, jie buvo priversti mažinti apgyvendinimo kainas, sumažėjus pardavimams, prekybininkams nuomoję patalpas NT savininkai taip pat mažino NT nuomos kainas. Kitaip sakant, visa rinka prisitaikė veikti pagal naujas aplinkybes, išskyrus jau minėtą praktiką – NT mokestines vertes nustatyti kas 5 metus.

Ar galėtų būti kaip nors kitaip? Remiantis šiuo metu Lietuvoje veikiančiu Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymu, NT mokestis yra mokamas nuo nustatytos NT mokestinės vertės. Šiuo atveju vertintojo funkciją atlieka VĮ Registrų centras, kuri masiniu būdu, kompiuterizuotai, pagal užprogramuotus masiškai taikomus NT kriterijus vertina visą nekilnojamąjį turtą mūsų šalyje.  Pavyzdžiui, įvertinant statinius, atsižvelgiama į NT vietą, statinių konstrukcijas, statybos metus, didelės imties sandorių vertės vidurkį. Skirtingai nei vertinant NT individualiai, į individualius vertės veiksnius šiuo atveju neatsižvelgiama. Pavyzdžiui, pagal senesnius kadastro duomenis registruotas statinys gali būti suremontuotas arba, jei tai prekybai skirtos patalpos, neįvertinta šių patalpų vieta gatvėje, atskiri įėjimai, vitrinų matmenys bei panašiai. Jau vien dėl to atsiranda skirtumas tarp Registrų centro nustatytos mokestinės vertės ir realios rinkos vertės.

Gali pajusti ne tik verslas

Iki šiol šios prievolės poveikį veiklai jausdavo dažniausiai tik stambesnieji NT savininkai, nes NT mokestis buvo mokamas, kai savininko turimas NT vertinamas 220.000 Eur ir daugiau eurų. Vis dėlto, Finansų ministerijai pasiūlius, šią kartelę pradėta siūlyti nuleisti iki 100.000 Eur, o pagal paskutinį siūlymą – iki 150.000 Eur. Akivaizdu, kad tai turės įtakos tiek NT, tiek ir būsto nuomos rinkoms, nes išaugusį NT mokestį nuomos paslaugas teikiantys NT savininkai greičiausiai bandys tą mokestį užkrauti ant nuomininko pečių. Tai neabejotinai paveiks ir namų ūkius, kai, pavyzdžiui, būstas buvo įsigytas dviese, tačiau vienas iš savininkų mirė.

Ypač iškreipia tikrąjį vaizdą praktika mokestines vertes nustatyti penkerių metų laikotarpiui. Kodėl to nepadarius kasmet – juk tai leidžia ir įstatymas? Dabar pagal esamą praktiką naujas mokestinių masinis mokestinių verčių nustatymas turėtų būti atliktas 2021 m. sausio 1 dieną ir turės galioti iki 2026 m. sausio 1 dienos. Jei išsipildys ekspertų prognozės ir ims reikštis krizės požymiai, ši mokestinių verčių nustatymo praktika paveiks labai įvairius ekonominio gyvenimo sektorius bei socialinę sritį.

Išeitis – mokestinių verčių nustatymo ir tarifų balansas

Kaipgi galėtume išvengti daugeliui pančiais virstančio masinio NT mokestinių verčių nustatymo pasekmių? Variantas būtų pasinaudoti įstatymo suteikta galimybe ir mokestines vertes nustatyti dažniau nei kas 5 metai. Šio varianto kontekste galėtume apmokestinti visą NT, nenustatant jokių žemutinių vertės ribų, o tiesiog subalansuojant NT mokesčio tarifus. Tokiu atveju masiškai visi, kurie turi kokio nors NT, jį mokėtų. Tas kuris, turės turto tik už keliolika tūkst. eurų, per metus gal mokės, tarkime, tik keliolika Eur. O kas turės daugiau – mokėtų daugiau, tik, žinoma, ši prievolė neturėtų būti tokia didelė, kad savininkui apsimokėtų ieškoti būdų, kaip to išvengti, o dar rizikuojant, kai tarkime, turtas formaliai perleidžiamas giminaičiams. Subalansavus ir pernelyg nesukėlus NT tarifų, manau, sulauktume, ir geresnių mokesčių surinkimo rodiklių.

Šiame kontekste, aišku, vertėtų paminėti ir individualaus NT vertinimo, nustatant mokestinę vertę, praktiką. Įstatymas šią galimybę, jei NT savininkas nesutinka su masiškai nustatyta NT mokestine verte, numato, tačiau NT savininkas pageidavimą individualiai nustatyti NT mokestinę vertę turi pareikšti per mėnesį nuo masiškai nustatytos NT mokestinės vertės. Nepasakyčiau, kad ši sąlyga bent kiek gelbsti padėtį – ją greičiau galima vertinti kaip formalią arba smarkiai lėtinančią sparčius NT rinkos procesus.

Estija išgyvena ir be NT mokesčių

Diskutuodami dėl NT mokesčio – nuo kokios ribos, 220.000, 100.000 ar 150.000 Eur turimo turto vertės jis turėtų būti mokamas – galėtume pasidairyti kad ir po kaimynines šalis. Pavyzdžiui, Estijoje (remiantis naujausiais NT mokesčių konkurencingumo reitingais, šiandien ji yra laikoma patraukliausia šalimi) nekilnojamojo turto mokestis apskritai netaikomas. Latvijoje apmokestintas visas nekilnojamasis turtas. Iki 0,2 proc. mokestinės vertės mokestis taikomas, jei ši vertė neviršija 56.915 Eur, 0,4% – jei ši vertė yra 56 915–106.715 Eur ir 0,6% atitinkamai, jei mokestinė vertė viršija 106.715 Eur. Mažiausia mokesčių suma, kurią moka kiekvienas mokesčių mokėtojas už gyvenamąjį būstą konkrečiai savivaldybei, yra 7 Eur. Šeimoms, auginančioms tris ir daugiau vaikų, taikoma 50% nuolaida nekilnojamojo turto mokesčiui už turtą, kuriame jie yra įregistravę savo gyvenamąją vietą, tačiau nuolaidos suma neturi viršyti 427 Eur. Mokestinė vertė Latvijoje, beje, yra iš naujo nustatoma kiekvienais metais.

Prisiminkime, kad Lietuvoje NT mokesčiu neapmokestinamas fiziniams asmenims priklausantis nekilnojamasis turtas, kurio bendra mokestinė vertė (nustatoma kas 5 metus) neviršija 220.000 Eur. Nekilnojamajam turtui, kurio  mokestinė vertė viršija neapmokestinamąjį dydį, tačiau neviršijančiai 300.000 Eur, taikomas 0,5% mokesčio tarifas; nuo 300.000 Eur, tačiau neviršijančiai 500.000 Eur, taikomas 1% mokesčio tarifas; nuo 500.000 Eur taikomas 2% mokesčio tarifas. Matome, jog tarifai tikrai yra dideli. Pvz., nuo 720.000 Eur verto turto per metus reikia sumokėti 10.000 Eur NT mokestį, t. y. kiekvieną mėnesį tenka mokėti 833 Eur. Kodėl tad daugiau audrų kyla ne dėl per didelių tarifų, o dėl neapmokestinamos NT vertės dydžio?

Autoriaus nuomonė nebūtinai sutampa su redakcijos pozicija.

Sekite NT rinkos naujienas ir tendencijas „Facebook“ puslapyje „VŽ Nekilnojamasis turtas“

Gauk nemokamą STATYBOS IR NT savaitraštį į savo el.pašto dėžutę:

Pasirinkite Jus dominančius NEMOKAMUS savaitraščius:













Svarbiausios dienos naujienos trumpai:



 
Rašyti komentarą 0
„Mitnija“ statys beveik 8.000 kv. m ploto viešbutį Anglijoje  1

Koncernui „MG Baltic“ priklausanti statybos UAB „Mitnija“ gavo užsakymą statyti 8 aukštų, 210 kambarių „Moxy“...

Statyba ir NT
2019.12.06
Statybų srityje dirbanti Guoda moksleiviams siuntė svarbią žinutę: netikėkite, jei kas nors mano, kad jūs kažko negalit Verslo tribūna

Ar jauna šviesiaplaukė gali sėkmingai vadovauti statybų projektams?  Tarp statybų srityje dirbančių šeimos...

Vadyba
2019.12.06
Lietuvos urbanistai įvertinti globalios Europos konkurse Premium

Lietuvos urbanistų komanda PUPA (Public Urbanism Personal Architecture) tarptautiniame urbanistiniame...

Laisvalaikis
2019.12.05
VPT: statybos viešuosiuose pirkimuose – teigiamas pokytis 1

Statybos viešuosiuose pirkimuose didėja konkurencija, todėl paslaugas pradėjo teikti daugiau įmonių. Nors...

Statyba ir NT
2019.12.05
V. Andrejevas: Panemunės aplinkkelį tikimasi sutvarkyti po metų

Prieš ketverius metus nekokybiškai nutiesto ir kol kas nenaudojamo Panemunės aplinkkelio pasienyje su...

Statyba ir NT
2019.12.05
Kelių direkcija: rangovai vilkina defektų taisymą

Pernai atlikus valstybinės reikšmės kelių auditą, rangovai vilkina defektų tvarkymą, todėl dalis jų bus...

Statyba ir NT
2019.12.05
Butų pardavimo sandorių skaičius Vilniuje augo 5%

Per šių metų 11 mėn. butų sandorių skaičius penkiuose didžiausiuose šalies miestuose augo 4–11%, palyginti su...

Statyba ir NT
2019.12.05
„Orion“ fondo įmonė įsigijo Palangos aplinkkelio projektą Premium 1

Investicijų valdymo bendrovės „Orion Asset Management“ fondo bendrovė įsigijo įmonę, kuri viešojo ir...

Statyba ir NT
2019.12.05
Konferencija BIM FORUM VILNIUS 2019: STATYBŲ DIENA Verslo tribūna

Š. m. lapkričio 21 d. Vilniuje įvyko konferencija BIM FORUM VILNIUS 2019: STATYBŲ DIENA. Trečią kartą...

Statyba ir NT
2019.12.05
Vyriausybė panaikino dalį verslo liudijimų Premium 4

Vyriausybė panaikino verslo liudijimus statybos apdailos darbams, autoservisų ir auklių paslaugoms. Smulkieji...

Finansai
2019.12.05
Investuoja į 200 vietų senjorų namus Premium 2

UAB „Veisnera“ pernai Varėnos r. Spenglos kaime įsigytą apleistą internatinę mokyklą, esančią 5 ha ploto...

Statyba ir NT
2019.12.05
Komercinio sklypo pardavimas – lyg pardavėjo ir pirkėjo protų mūšis Premium

Komercinės paskirties objektų teritorijų kainą, jų pardavimo ir vystymo galimybes iš esmės lemia penki...

Statyba ir NT
2019.12.05
Vilnius rengia mokestinių naujovių nuomojantiems butus per „Airbnb“ Premium 4

Vilniaus m. savivaldybė planuoja pasirašyti sutartį su tarptautine nakvynių rezervavimo platforma „Airbnb“...

Paslaugos
2019.12.04
Kitąmet mažės statybos darbų, kuriuos bus galima atlikti su verslo liudijimais 3

Nuo 2020 m. liepos 1 d. pagal verslo liudijimą nebus galima verstis statybos baigimo apdailos darbais,...

Statyba ir NT
2019.12.04
Vilniaus valdžia ėmėsi svarstyti nacionalinio stadiono sutarties projektą 2

Vilniaus savivaldybės taryba trečiadienį ėmėsi svarstyti naują nacionalinio stadiono sutarties koncesijos...

Statyba ir NT
2019.12.04
Susisiekimo ministras nepritars geležinkelio elektrifikavimo sutarčiai

Susisiekimo ministras Jaroslavas Narkevičius negali pasirašyti sprendimo dėl Vilniaus mazgo ir geležinkelio...

Vilniaus valdžiai – 55.000 Eur bauda už Profsąjungų rūmų griovimo konkursą 5

Vilniaus bendrovė „Statybų kodas“ neteisėtai pripažinta buvusių Profsąjungų rūmų Vilniuje griovimo konkurso...

Statyba ir NT
2019.12.04
„Devold“ ir „Sweco Lietuvos“ byla bus peržiūrėta Premium

Trikotažo gamintojos UAB „Devold“ ginčas su projektavimo UAB „Sweco Lietuva“ dėl žalos atlyginimo yra...

Pramonė
2019.12.04
Vilniaus Karoliniškėse suprojektavo komisariatą

Vilniaus Karoliniškių seniūnijoje, prie Vakarinio aplinkkelio, planuojamas policijos komisariatas.

Statyba ir NT
2019.12.04
Tyrimas: lietuviai pasiruošę įgyvendinti ES siekį: tik klimatui neutralūs pastatai Verslo tribūna

Reaguojant į klimato kaitos pokyčius ir juos skatinančius veiksnius, Europos Sąjunga (ES) imasi veiksmų ir...

Statyba ir NT
2019.12.04

Verslo žinių pasiūlymai

Šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“). Jie padeda atpažinti prisijungusius vartotojus, matuoti auditorijos dydį ir naršymo įpročius; taip mes galime keisti svetainę, kad ji būtų jums patogesnė.
Sutinku Plačiau