Biuro pastatų klasifikavimas: toliau į mišką – daugiau medžių

Pagrindą verslo pastatų skirstymui į A, B ir C klases davė JAV įsikūrusi Pastatų savininkų ir valdytojų asociacija (Building Owners and Managers Association – BOMA). Būtent BOMA darbo grupėse suformuluoti A, B ir C klasės verslo centrų apibrėžimai, kurie remiasi padėties mieste, pastatų tvarumo, inžinerijos lygio, amžiaus, būklės ir kitais kriterijais.

Tačiau pati BOMA ne tik nenustatė vieningo tarptautinio biuro pastatų klasifikavimo, bet ir paragino NT savininkus ir valdytojus neženklinti klasių žymėmis individualių pastatų. Asociacijos vertinimu biuro pastatų klasifikavimas skirtas bendrai rinkos analizei, o ne atskirų pastatų vertinimui.

Todėl kiekvienos valstybės NT rinkoje nusistovi savitas biuro pastatų klasifikavimas. Lietuvoje jis gana smarkiai skiriasi nuo BOMA suformuluotų apibrėžimų. BOMA klasifikaciją Lietuvoje bandantys taikyti NT brokeriai ir rinkos analitikai pripažįsta, kad A klasės kriterijus visiškai atitinkančių verslo centrų Lietuvoje nėra, todėl „lietuviškos“ A klasės kartelė yra pažeminta.

Kaip atskirti klases?

Klasifikuojant biuro pastatus lengviausiai atribojama C klasė. Šios klasės pastatai yra senos statybos, neturi gerai išvystytos infrastruktūros, dažnai sunkiai identifikuojami kaip verslo centrai.

Bendrovės „Ober Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis sako, kad žemesnės nei B klasės biuro pastatų savo darbe apskritai neklasifikuoja.

„Neklasifikuojame žemesnės nei B klasės biurų. Objektus, kurie neatitinka B klasei būtinų kriterijų, laikome nemoderniais biurais ir renkame apie juos bendrą statistiką“, tvirtino S. Vagonis.

Daug sudėtingiau, pasak jo, atskirti A ir B klasių pastatus. Lemiamą reikšmę turi pastato vieta.

„Biuras nebus priskirtas A klasei, jei nėra centrinėje ar prestižinėje miesto vietoje. B klasės pastatai taip pat turi būti nauji arba visiškai rekonstruoti, tačiau jie gali būti toliau nuo miesto centro, ne tokiose prestižinėse ir matomose vietose”, pabrėžė S. Vagonis.

„Ober Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas taip pat atkreipė dėmesį, kad laikui bėgant pastatų klasės gali kisti: nudėvėtas A klasės pastatas gali būti priskirtas B klasei, o rekonstruotas B klasės pastatas, bent teoriškai, galėtų virsti A klasės centru.

Klientams ne padeda, o trukdo

Komercinio NT vystytojai pastebi, kad jų klientams biuro klasių žymės dažniau klaidina ir trukdo nei padeda išsirinkti patalpas.

Taip mano UAB „Šeškinės projektai“ direktorius Adomas Jokubaitis. Jo vadovaujama įmonė, priklausanti „Panevėžio statybos trestas“, šiuo metu stato naują verslo centrą U219, įsikūrusį Ukmergės gatvėje Vilniuje.

„Dažnai pasitaiko, kad klientai klausia, kokia mūsų verslo centro klasė. Tokiais atvejais pasitikslinu, ar jie turi galvoje energetinę klasę. Mūsų pastatas sertifikuotas kaip A klasės pastatas pagal energetinį naudingumą. Bet klientai dažnai klausia plačiau ir domina tas niekur nereglamentuotas pastatų grupavimas į A ir B klases. Tada paaiškėja, kad nėra taip lengva atskirti, kas šiandien yra A ir B klasės Vilniuje.“, dėstė A. Jokubaitis.

Pasak jo, U219 atitinka visus aukščiausio lygio kriterijus taikomus moderniems verslo centrams. Daugiafunkciniame pastate numatytos tiek biurų patalpos, laisvalaikio zonos, tiek kavinės-restoranai, bei komercinės patalpos.

Verslo centre bus sumontuoti ekonomiški LED šviestuvai su išmaniu valdymu. Visoms patalpų grupėms numatyta įrengti individualią apskaitą. Šildymui bus naudojama kombinuota, moderni ir ekonomiška sistema, kurioje geoterminis šildymas derinamas su centriniu miesto šildymu. Pastate taip pat planuojama įrengti modernią vėdinimo ir drėkinimo sistemą, bus užtikrinamas vaizdo stebėjimas, gaisrinė apsauga, o visų sistemų duomenys sujungti į vieną tinklą suformuojant vieningą pastato valdymo sistemą.

„Mūsų pastate įrengtas šiuo metu europietiškuose verslo centruose populiarus atriumas, inžineriniais sprendimais lygiuojamės į naujausius, moderniausius šio tipo pastatus. Siekiame BREEAM New Construction tarptautinio statinio kokybės sertifikato, o tai vienas iš dviejų aukščiausio lygio sertifikatų pasaulyje“, tvirtino A. Jokubaitis.

Verslo centro U219 vystytojas sekdamas pasaulines NT vystymo tendencijas ankstyvoje administracinio pastato projektavimo stadijoje pradėjo diegti BREEAM New Construction standartą, kuris nustato aukščiausius projektavimo ir statybos ekonominius, socialinius bei aplinkosauginius reikalavimus. Projektuojant biurų pastatą didžiausias dėmesys skiriamas žmogui ir jį supančiai aplinkai, kuri yra komfortiška, produktyvi ir sveika. Pastato statybai ir apdailai parinktos aplinkai draugiškos statybinės medžiagos, turinčios atsakingos kilmės ir aplinkosauginius sertifikatus. Administracinio pastato tvarią strategiją sukūrė ir BREEAM New Construction standartą diegia bei sertifikuoja UAB “Vesta consulting” ekspertai.

Atsižvelgdamas į tai  „Šeškinės projektai“ direktorius kritiškai įvertino Vilniaus NT rinkos analitikų tarpe vyraujantį verslo centrų klasifikavimą remiantis iš esmės vien tik vietos kriterijumi.

„Paprastai A klasei priskiriami tik verslo centrai vadinamajame CBD (Central Business District – angl.), kuris Vilniuje daugiausia susikoncentravęs Konstitucijos pr. ir aplink jį. Kitose vietose pastatyti biuro pastatai, tarp jų ir mūsų statomas U219, dažnai vertinami kaip B klasės. Tada klientui atrodo, kad skiriasi ne tik pastato vieta, kad ir jo architektūra ar inžineriniai sprendimai, įrengimo medžiagos yra žemesnio lygio, nors tai netiesa.“, sakė A. Jokubaitis.

Ateities mieste bus daug centrų

Nors padėtis miesto centro atžvilgiu iš tikrųjų dominuoja kaip kriterijus klasifikuojant verslo centrus Lietuvoje, ypač Vilniuje, verslo centro padėties mieste praktinė reikšmė klientams mažėja. Galimybė išvengti kamščių, nesinaudoti automobiliu arba dirbti arčiau namų dažnam verslininkui yra svarbesnė už miesto centro teikiamą prestižą, kurį sunku pamatuoti.

Tai nėra atsitiktinė ar vien Lietuvai būdinga tendencija. Šiuolaikinėse urbanistikos studijose ir prognozėse ryškėja slinktis link vadinamosios 20 arba 30 minučių kaimynystės. Šią strategiją pasirinkę miestai atsisako vieno centro koncepcijos ir siekia tolygiai vystyti visus rajonus, kad bet kuris gyventojas galėtų per 20 ar 30 minučių pasiekti darbo vietą, viešųjų paslaugų ir pramogų centrus ir patenkinti kitus kasdienius poreikius.

Pavyzdžiui, Australijos miesto Melburno strateginiame plane 2017-2050 m. „20 minučių kaimynystė“ vertinama kaip esminis miesto plėtros principas. 2018 m. keliuose Melburno rajonuose pradėti pilotiniai projektai, kuriais siekiama išplėtoti ir patikrinti „20 minučių kaimynystės“ teikiamas galimybes.

Pasaulio ekonomikos forumo tinklapyje patalpintame pasaulinės NT kompanijos JJL straipsnyje atkreipiamas dėmesys, kad Melburno pavyzdys jau virsta globalia praktika. Barselonoje, Niujorke, Hamburge ir kituose miestuose ieškoma naujų strategijų, leidžiančių sumažinti atstumus, kuriuos kasdien tenka įveikti didmiesčių gyventojams.

Todėl visiškai tikėtina, kad biurų nuomininkai, kurie jau šiandien renkasi ne pačioje centrinėje miesto dalyje, bet netoliese centro esančius su išvystyta infrastruktūra ir kokybiškai įrengtus biuro pastatus, gauna geresnį kainos ir kokybės santykį. Sakoma, kad apie knygą nereikia spręsti iš viršelio. Panašu, kad ir verslo centro neturėtume vertinti vien pagal jo vietą.

FOTOGALERIJA Biuro pastatų klasifikavimas: toliau į mišką – daugiau medžių (5 nuotr.)