Biuro pastatų klasifikavimas: toliau į mišką – daugiau medžių

Publikuota: 2019-09-25

Nors NT rinkos analitikai ir komercinio NT brokeriai mėgsta skirstyti biurų pastatus į A, B ir C klases, toks klasifikavimas neturi aiškaus ir vieningo pagrindo. Ypač A ir B klasės verslo centrai gali būti tokie panašūs, kad skirsis tik jų vieta mieste – atstumas iki miesto centro. Įvertinant, kad miesto centras jau nebėra traukos objektas verslo klientams, šiuo neapibrėžtu klasifikavimu pagrįsta biurų nuomos kainodara neatlaiko kritikos.

Pagrindą verslo pastatų skirstymui į A, B ir C klases davė JAV įsikūrusi Pastatų savininkų ir valdytojų asociacija (Building Owners and Managers Association – BOMA). Būtent BOMA darbo grupėse suformuluoti A, B ir C klasės verslo centrų apibrėžimai, kurie remiasi padėties mieste, pastatų tvarumo, inžinerijos lygio, amžiaus, būklės ir kitais kriterijais.

Tačiau pati BOMA ne tik nenustatė vieningo tarptautinio biuro pastatų klasifikavimo, bet ir paragino NT savininkus ir valdytojus neženklinti klasių žymėmis individualių pastatų. Asociacijos vertinimu biuro pastatų klasifikavimas skirtas bendrai rinkos analizei, o ne atskirų pastatų vertinimui.

Todėl kiekvienos valstybės NT rinkoje nusistovi savitas biuro pastatų klasifikavimas. Lietuvoje jis gana smarkiai skiriasi nuo BOMA suformuluotų apibrėžimų. BOMA klasifikaciją Lietuvoje bandantys taikyti NT brokeriai ir rinkos analitikai pripažįsta, kad A klasės kriterijus visiškai atitinkančių verslo centrų Lietuvoje nėra, todėl „lietuviškos“ A klasės kartelė yra pažeminta.

Kaip atskirti klases?

Klasifikuojant biuro pastatus lengviausiai atribojama C klasė. Šios klasės pastatai yra senos statybos, neturi gerai išvystytos infrastruktūros, dažnai sunkiai identifikuojami kaip verslo centrai.

Bendrovės „Ober Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis sako, kad žemesnės nei B klasės biuro pastatų savo darbe apskritai neklasifikuoja.

„Neklasifikuojame žemesnės nei B klasės biurų. Objektus, kurie neatitinka B klasei būtinų kriterijų, laikome nemoderniais biurais ir renkame apie juos bendrą statistiką“, tvirtino S. Vagonis.

Daug sudėtingiau, pasak jo, atskirti A ir B klasių pastatus. Lemiamą reikšmę turi pastato vieta.

„Biuras nebus priskirtas A klasei, jei nėra centrinėje ar prestižinėje miesto vietoje. B klasės pastatai taip pat turi būti nauji arba visiškai rekonstruoti, tačiau jie gali būti toliau nuo miesto centro, ne tokiose prestižinėse ir matomose vietose”, pabrėžė S. Vagonis.

„Ober Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas taip pat atkreipė dėmesį, kad laikui bėgant pastatų klasės gali kisti: nudėvėtas A klasės pastatas gali būti priskirtas B klasei, o rekonstruotas B klasės pastatas, bent teoriškai, galėtų virsti A klasės centru.

Klientams ne padeda, o trukdo

Komercinio NT vystytojai pastebi, kad jų klientams biuro klasių žymės dažniau klaidina ir trukdo nei padeda išsirinkti patalpas.

Taip mano UAB „Šeškinės projektai“ direktorius Adomas Jokubaitis. Jo vadovaujama įmonė, priklausanti „Panevėžio statybos trestas“, šiuo metu stato naują verslo centrą U219, įsikūrusį Ukmergės gatvėje Vilniuje.

„Dažnai pasitaiko, kad klientai klausia, kokia mūsų verslo centro klasė. Tokiais atvejais pasitikslinu, ar jie turi galvoje energetinę klasę. Mūsų pastatas sertifikuotas kaip A klasės pastatas pagal energetinį naudingumą. Bet klientai dažnai klausia plačiau ir domina tas niekur nereglamentuotas pastatų grupavimas į A ir B klases. Tada paaiškėja, kad nėra taip lengva atskirti, kas šiandien yra A ir B klasės Vilniuje.“, dėstė A. Jokubaitis.

Pasak jo, U219 atitinka visus aukščiausio lygio kriterijus taikomus moderniems verslo centrams. Daugiafunkciniame pastate numatytos tiek biurų patalpos, laisvalaikio zonos, tiek kavinės-restoranai, bei komercinės patalpos.

Verslo centre bus sumontuoti ekonomiški LED šviestuvai su išmaniu valdymu. Visoms patalpų grupėms numatyta įrengti individualią apskaitą. Šildymui bus naudojama kombinuota, moderni ir ekonomiška sistema, kurioje geoterminis šildymas derinamas su centriniu miesto šildymu. Pastate taip pat planuojama įrengti modernią vėdinimo ir drėkinimo sistemą, bus užtikrinamas vaizdo stebėjimas, gaisrinė apsauga, o visų sistemų duomenys sujungti į vieną tinklą suformuojant vieningą pastato valdymo sistemą.

„Mūsų pastate įrengtas šiuo metu europietiškuose verslo centruose populiarus atriumas, inžineriniais sprendimais lygiuojamės į naujausius, moderniausius šio tipo pastatus. Siekiame BREEAM New Construction tarptautinio statinio kokybės sertifikato, o tai vienas iš dviejų aukščiausio lygio sertifikatų pasaulyje“, tvirtino A. Jokubaitis.

Verslo centro U219 vystytojas sekdamas pasaulines NT vystymo tendencijas ankstyvoje administracinio pastato projektavimo stadijoje pradėjo diegti BREEAM New Construction standartą, kuris nustato aukščiausius projektavimo ir statybos ekonominius, socialinius bei aplinkosauginius reikalavimus. Projektuojant biurų pastatą didžiausias dėmesys skiriamas žmogui ir jį supančiai aplinkai, kuri yra komfortiška, produktyvi ir sveika. Pastato statybai ir apdailai parinktos aplinkai draugiškos statybinės medžiagos, turinčios atsakingos kilmės ir aplinkosauginius sertifikatus. Administracinio pastato tvarią strategiją sukūrė ir BREEAM New Construction standartą diegia bei sertifikuoja UAB “Vesta consulting” ekspertai.

Atsižvelgdamas į tai  „Šeškinės projektai“ direktorius kritiškai įvertino Vilniaus NT rinkos analitikų tarpe vyraujantį verslo centrų klasifikavimą remiantis iš esmės vien tik vietos kriterijumi.

„Paprastai A klasei priskiriami tik verslo centrai vadinamajame CBD (Central Business District – angl.), kuris Vilniuje daugiausia susikoncentravęs Konstitucijos pr. ir aplink jį. Kitose vietose pastatyti biuro pastatai, tarp jų ir mūsų statomas U219, dažnai vertinami kaip B klasės. Tada klientui atrodo, kad skiriasi ne tik pastato vieta, kad ir jo architektūra ar inžineriniai sprendimai, įrengimo medžiagos yra žemesnio lygio, nors tai netiesa.“, sakė A. Jokubaitis.

Ateities mieste bus daug centrų

Nors padėtis miesto centro atžvilgiu iš tikrųjų dominuoja kaip kriterijus klasifikuojant verslo centrus Lietuvoje, ypač Vilniuje, verslo centro padėties mieste praktinė reikšmė klientams mažėja. Galimybė išvengti kamščių, nesinaudoti automobiliu arba dirbti arčiau namų dažnam verslininkui yra svarbesnė už miesto centro teikiamą prestižą, kurį sunku pamatuoti.

Tai nėra atsitiktinė ar vien Lietuvai būdinga tendencija. Šiuolaikinėse urbanistikos studijose ir prognozėse ryškėja slinktis link vadinamosios 20 arba 30 minučių kaimynystės. Šią strategiją pasirinkę miestai atsisako vieno centro koncepcijos ir siekia tolygiai vystyti visus rajonus, kad bet kuris gyventojas galėtų per 20 ar 30 minučių pasiekti darbo vietą, viešųjų paslaugų ir pramogų centrus ir patenkinti kitus kasdienius poreikius.

Pavyzdžiui, Australijos miesto Melburno strateginiame plane 2017-2050 m. „20 minučių kaimynystė“ vertinama kaip esminis miesto plėtros principas. 2018 m. keliuose Melburno rajonuose pradėti pilotiniai projektai, kuriais siekiama išplėtoti ir patikrinti „20 minučių kaimynystės“ teikiamas galimybes.

Pasaulio ekonomikos forumo tinklapyje patalpintame pasaulinės NT kompanijos JJL straipsnyje atkreipiamas dėmesys, kad Melburno pavyzdys jau virsta globalia praktika. Barselonoje, Niujorke, Hamburge ir kituose miestuose ieškoma naujų strategijų, leidžiančių sumažinti atstumus, kuriuos kasdien tenka įveikti didmiesčių gyventojams.

Todėl visiškai tikėtina, kad biurų nuomininkai, kurie jau šiandien renkasi ne pačioje centrinėje miesto dalyje, bet netoliese centro esančius su išvystyta infrastruktūra ir kokybiškai įrengtus biuro pastatus, gauna geresnį kainos ir kokybės santykį. Sakoma, kad apie knygą nereikia spręsti iš viršelio. Panašu, kad ir verslo centro neturėtume vertinti vien pagal jo vietą.

FOTOGALERIJA Biuro pastatų klasifikavimas: toliau į mišką – daugiau medžių (5 nuotr.)

Sekite NT rinkos naujienas ir tendencijas „Facebook“ puslapyje „VŽ Nekilnojamasis turtas“

Gauk nemokamą STATYBOS IR NT savaitraštį į savo el.pašto dėžutę:

Pasirinkite Jus dominančius NEMOKAMUS savaitraščius:













Svarbiausios dienos naujienos trumpai:



 
Rašyti komentarą

Rašyti komentarą

Nesuskaičiuoti užsienio turistai virto galvos skausmu Premium

Statistika, kiek užsienio turistų aplanko mūsų šalį, skelbiama gerokai pavėluotai ir dažnai būna jau...

Paslaugos
05:45
Vietoje buvusios „Viešnagės“ Palangoje – apartamentų nuomai kompleksas 1

Buvusios Seimo poilsinės „Viešnagė“ vietoje Palangoje UAB „Hanika“ planuoja pastatyti apartamentų kompleksą.

Statyba ir NT
2019.10.02
Vijūnėlės „dvaro“ nelikti gali per kelias savaites

Vijūnėlės dvaru pakrikštytas gyvenamasis namas Druskininkuose turėtų būti galutinai nugriautas per kelias...

Statyba ir NT
2019.10.02
S. Skvernelis: ŽŪM bus perkelta į Kauną, viceministras nesupranta savo pareigų 37

Premjeras Saulius Skvernelis sako, kad Žemės ūkio ministerija (ŽŪM) bus perkelta į Kauną, o priešingą...

Verslo aplinka
2019.10.02
STT išvardijo korupcijos rizikas Statybos inspekcijoje 2

Specialiųjų tyrimų tarnyba (STT) įvertino Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos (VTPSI)...

Statyba ir NT
2019.10.02
Vilnius žemės grąžinimo procesą planuoja baigti 2020 metais

Sovietmečiu prarastos žemės grąžinimas teisėtiems savininkams Vilniaus mieste turėtų būti baigtas kitais...

Statyba ir NT
2019.10.02
Statybose ryškaus optimizmo nerasta: maržos neleidžia padaryti net mažiausios klaidos Premium 11

Į ateinančius metus statybos sektoriaus dalyviai per daug optimistiškai nežvelgia, didesnės įmonės...

Statyba ir NT
2019.10.02
Buvęs „Tauro ragas“ virsta viešbučiu Premium 23

Vilniaus centre esančioje teritorijoje, kur stovi apleistas buvusio restorano ir alaus baro „Tauro ragas“...

Statyba ir NT
2019.10.02
Statybos sektorius: nuomonių kaleidoskopas 1

Lietuvos statybos sektorius kiek skirtingai nuo apdirbamosios pramonės įmonių neramiau žvelgia į 2020-uosius...

Statyba ir NT
2019.10.02
Klaipėdos LEZ ieško, kas už 2,2 mln. Eur nutiestų 2 gatves  1

Klaipėdos Laisvojoje ekonominėje zonoje (LEZ) per metus ketinama nutiesti dvi gatves ir sutvarkyti jų...

Statyba ir NT
2019.10.01
Dar kartą ieško, kas už 32,8 mln. Eur sutvarkytų Vilniaus nuotekų valymo sistemą  3

UAB „Vilniaus vandenys“ tikisi rasti sostinės nuotekų valymo sistemos rekonstrukcijos rangovą – iki šiol vykę...

Statyba ir NT
2019.10.01
Rygoje imasi prekybos centro ir biurų projekto už 68 mln. Eur

Nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovė „VPH Latvia“, kartu su estų bendrove „Estmak Capital“ Rygoje, šalia...

Statyba ir NT
2019.10.01
„Rivona“ didina NT portfelį: įsigijo „Eifelio“ prekybos centrą Ukmergėje  Premium 1

Prekybos tinklą „Norfa“ valdančio verslininko Dainiaus Dundulio kontroliuojama didmeninės prekybos,...

Statyba ir NT
2019.10.01
VPT: dujotiekio į Lenkiją konkurse buvo pažeidimų

Viešųjų pirkimų tarnyba (VPT) nustatė pažeidimų beveik 100 mln. Eur vertės magistralinio dujotiekio į Lenkiją...

Pramonė
2019.09.30
Šv. Jokūbo ligoninės teritorijos Vilniuje plėtros konkursas sulaukė 12 projektų 1

Buvusios Šv. Jokūbo ligoninės teritorijos plėtros sostinės centre architektūros konkursui pateikta 12...

Statyba ir NT
2019.09.30
Brangstant statyboms ir trūkstant darbuotojų, plėtotojai drastiškai būstų nebrangins 6

Statistikai skaičiuoja, kad per metus gyvenamųjų pastatų statybos brango 5,5%, tuo metu nekilnojamo turto...

Statyba ir NT
2019.09.30
4 bankai riboja skolinimą NT įmonėms, 3 – statybos bendrovėms 23

Statybos sektorių Lietuvoje veikiantys bankai vertina bene prasčiausiai, dalis jų pripažįsta ribojantys...

Statyba ir NT
2019.09.30
Statybininkų, prekybininkų ir pramonininkų optimizmas prigeso

Rugsėjį, palyginti su rugpjūčiu, statybos pasitikėjimo rodiklis sumažėjo 5, prekybos ir vartotojų – 3,...

Verslo aplinka
2019.09.30
Kauno stadiono rangovei buvo kilę problemų atsivežant darbuotojų iš Turkijos 6

Kiek įmanoma maksimaliai Lietuvos subrangovų paslaugomis žadėjusi naudotis Kauno stadioną rekonstruojanti...

Statyba ir NT
2019.09.30
Prancūzijos sostinė šiemet sulaukė išskirtinio NT investuotojų dėmesio   1

Paryžius šiais metais tapo daugiausiai pinigų į komercinį nekilnojamąjį turtą (NT) pritraukusiu miestu...

Statyba ir NT
2019.09.30

Verslo žinių pasiūlymai

Šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“). Jie padeda atpažinti prisijungusius vartotojus, matuoti auditorijos dydį ir naršymo įpročius; taip mes galime keisti svetainę, kad ji būtų jums patogesnė.
Sutinku Plačiau