Nuotaikos ir tendencijos, skatinančios komercinio nekilnojamojo turto rinkos pokyčius

Publikuota: 2019-03-31
Banko nuotr.
Banko nuotr.
SEB banko valdybos narys, Verslo bankininkystės tarnybos direktorius

Verslininkai ir ekspertai 2018 metus komercinio nekilnojamojo turto (NT) rinkoje vadina rekordiniais: skaičiuojama, kad komercinio NT investicinių sandorių mastas Lietuvoje pasiekė 400 mln. eurų. Apie tai, kokių galime tikėtis įsibėgėjusių 2019 metų, girdėti įvairių nuomonių. Kai kurie NT ekspertai mano, kad šiemet tikėtinas dar vienas rekordas, kiti šiek tiek nuosaikesni ir šiemet prognozuoja mažesnę sudarytų sandorių vertę. Bet visi sutinka, kad laukia įdomūs metai. Galima išskirti kelias tendencijas, kurios išryškėja komercinio NT rinkoje ir skatina dinamiškus pokyčius.

Pirmiausia, keičiasi padėtis tarptautinėse rinkose, lėtėja ir euro zonos valstybių, ir Lietuvos ekonomikos plėtra. Komercinio NT rinkos ciklas dažniausiai sutampa su ekonomikos ciklu, todėl prastesni ekonominiai lūkesčiai verčia rinkos dalyvius santūriau vertinti komercinio NT perspektyvas regione artimiausiu metu. Investicijų pajamingumo norma Europoje ir Lietuvoje yra smukusi iki istoriškai žemo lygio, todėl investuotojai tampa atsargesni ir gerokai atsakingiau vertina investicijas bei jų riziką.

Kita vertus, šių metų pradžia komercinio NT rinkoje buvo aktyvi – sudarytas rekordinis 128,3 mln. eurų biurų įsigijimo sandoris Baltijos šalyse, kai Švedijos investicijų bendrovė „Eastnine“ iš UAB „M.M.M. projektai“ įsigijo A klasės biurų kompleksą „S7“. Tad galimybių didėti komercinio NT plotui per ilgesnį laiką yra nemažai, tačiau tvarumui užtikrinti būtina tolesnė sparti eksportuojamų paslaugų sektoriaus plėtra. Taip pat įdomu, ar minėto „Eastnine“ pirkinio pajamingumo norma, siekusi vieną žemiausių rinkos istorijoje 5,8% lygį, taps nauju standartu.

Investuotojų prioritetai ir standartai keičiasi. Tikėdamiesi ilgalaikės grąžos, vis didesnį dėmesį jie skiria komercinio NT tvarumui. Tarptautiniai LEEDS ar BREEAM sertifikatai, žymintys efektyvų energijos išteklių naudojimą ir ekologiškumą, jau tapo standartu. Šiuos sertifikatus atitinkančių pastatų skaičius nuolat didėja. Projektai, kurių tvarumui skiriamas mažesnis dėmesys, tikėtina, sulauks mažiau ir investuotojų dėmesio.

Kita vertus, kylantys rinkos dalyvių ir investuotojų lūkesčiai rodo ir naujas NT vystytojų, ieškančių alternatyvių projektų finansavimo šaltinių, galimybes. Prognozuojame, kad vadinamasis žaliasis finansavimas ar žaliųjų obligacijų emisijos Lietuvoje taps vis populiaresnės. Tokią tendenciją pastebime Švedijoje, kur žaliosios obligacijos sparčiai populiarėja kapitalo rinkose. Iš pastarųjų tvariai veiklai plėsti lėšų siekia prisitraukti ir Lietuvos įmonės. Pavyzdžiui, pernai „Lietuvos energijos“ įmonių grupė sėkmingai išplatino žaliųjų obligacijų emisiją. Tikėtina, kad ilgainiui toks finansavimo modelis prigis ir įgyvendinant NT projektus.

Kitas veiksnys, galintis daryti pastebimą įtaką komercinio, ypač prekybos paskirties NT rinkai, yra kintantys vartotojų įpročiai. Auganti elektroninės prekybos apimtis daro neigiamą įtaką parduotuvių ir prekybos centrų populiarumui visame pasaulyje. Su elektroninės prekybos plėtra susijusios permainos turi labai didelę įtaką prekybos sektoriui, kuris yra priverstas spręsti sudėtingas šių permainų užduotis kartu su kitais šios srities NT rinkos dalyviais. Akivaizdu, kad pokyčius suvaldo ne visi sektoriaus dalyviai. NT sektoriaus skaitmenizacija vyksta lėtai, skolos lygis – aukštas, išlaidos auga, verslui nestinga politinių ir ekonominių iššūkių. Ryškiausi pokyčių pavyzdžiai šiandien matomi JAV, kur elektroninės komercijos plėtra išjudino prekybos centrų ir didžiausių mažmeninės prekybos tinklų pokyčių bangą. Permainų simboliu galima laikyti vieno seniausių JAV prekybos centrų „Arcade Providence“ virsmą į apartamentų ir verslo paskirties patalpų kompleksą 2016 metais.

Dabar panašios tendencijos persikelia į Senąjį žemyną. Jungtinė Karalystė, viena didžiausių mažmeninės prekybos rinkų Europoje, dėl to patiria didelę įtampą, kurios ir taip netrūksta dėl „Brexit“ procesų. Garsus Švedijos prekybos centras „Mood“, įsikūręs pačiame Stokholmo centre, pasitraukus vienam iš didžiausių nuomininkų „Best of Brands“, nusprendė neieškoti naujo nuomininko, o viršutinį patalpų aukštą perdarė į biuro erdves. Kitas Stokholmo prekybos centras „Stinsen“, regis, neatlaikė konkurencijos su netoliese pastatytu dideliu „Mall of Scandinavia“ prekybos centru, tad planuojama, kad „Stinsen“ greitai bus nugriautas ir vietoj jo iškils gyvenamieji namai.

Beje, pokyčių galima pastebėti ir Vilniuje. Prekybos centrą „GO9“ įsigijus naujiems savininkams, viršutiniame prekybos centro aukšte biurams skirtos patalpos taps bendradarbystės erdve „UMA GO9“. Planuojama, kad ši erdvė užims 2.100 kv. m ir atvers duris 2019-ųjų viduryje.

Tikėtina, kad pokyčių tendencijos Baltijos šalių rinkose tik stiprės – prekybai skirto NT srityje artimiausiu metu pajusime ir iš užsienio dvelkiančių permainų vėjų, tik jie mus veiks lėčiau, kadangi pagal rinkos dydį ir vartotojų įpročius dar gerokai atsiliekame nuo didžiųjų valstybių. NT vystytojams teks sukti galvas dėl prekybinio ploto pokyčių, laisvalaikio, maitinimo ir socialinių erdvių – ieškoti sprendimų, kaip pritraukti į prekybos centrus daugiau lankytojų, kurie vis daugiau prekių įsigyja internetu.

Permainos šioje srityje priklausys ir nuo makroekonomikos aplinkybių: iš 2009 metų sunkmečio puikiai pamename, kad, sulėtėjus ekonomikai, gyventojai pirmiausia linkę mažinti išlaidas pramogoms. Taigi pokyčiai prekybos centruose tokiomis aplinkybėmis gali sukelti pinigų srautų svyravimų, kurie turėtų neigiamą įtaką kreditingumui. Šiomis aplinkybėmis tikėtinas tolesnis nuosavo kapitalo dalies komercinio NT rinkoje augimas. Galime laukti ir konsolidacijos ar įsigijimo sandorių.

Pasaulinės tendencijos diktuoja permainas ir dar vieno itin svarbaus Baltijos šalių komercinio NT segmento – biurų. Čia, be įprastų ilgalaikių nuomos sutarčių, gausėja vadinamųjų bendradarbystės erdvių. Kai kurios tokios patalpos tampa savotiškais biurų viešbučiais. Su nuomininkais sudaromos lanksčios sutartys neretai gana trumpam laikui: prireikus nuomojamo ploto galima lengvai atsisakyti.

Viena vertus, toks lankstumas nuomininkams nepalankus – dažniausiai tokiomis sąlygomis plotas nuomojamas gerokai brangiau negu ilgalaikiams nuomininkams. Patalpų savininkai papildomų pajamų gauna ir iš kitų paslaugų: administravimo, baldų, posėdžių salių nuomos. Kita vertus, tai kelia pajamų svyravimo riziką. Mat kuo daugiau ploto bendradarbiavimui skirta pagal NT projektą, tuo jis rizikingesnis kreditavimo požiūriu. Juk bankai, skolindami lėšas NT projektams įgyvendinti, turi įvertinti ilgesnio laiko nuomos pajamų srauto stabilumą ir į jį atsižvelgti. Taip pat jau pradedame kalbėti apie didėjančią Vilniaus biurų rinkos priklausomybę nuo tarptautinių įmonių paslaugų centrų veiklos Vilniuje ir jų plėtros. Šių įmonių veikla gana diversifikuota, šios įmonės sėkmingai kuria pridėtinę vertę, o Lietuvos sostinė gali išlaikyti konkurencingą darbo jėgos pasiūlą ir pritraukti talentų.

Galima daryti išvadą, kad „Barclays“ banko pasitraukimas buvo labiau išimtis, o ne naujos tendencijos pradžia, nes dauguma kitų Vilniuje veikiančių paslaugų centrų informuoja apie tolesnius plėtros planus. Todėl bent šiemet nesitikima, kad biuro patalpos pradėtų tuštėti, juolab kad ir galimybių paslaugų centrams plėstis Lietuvoje yra.

Vertindami kreditavimo paraiškas, kaip ir iki šiol, didžiausią dėmesį skiriame projekto pinigų srautų analizei. Akivaizdu, kad šiuo metu rekordiškai mažos NT pajamingumo normos nesukuria papildomų pinigų srautų, tvaraus NT projekto finansavimo mastas nekinta ir yra panašus kaip prieš keletą metų. Pastebime, kad pačios įmonės sutinka investuoti daugiau nuosavo kapitalo į projekto plėtrą. Tai labai teigiamas pokytis. Jis rodo, kad įmonės ne tik atsakingiau skolinasi, bet ir padeda bankams valdyti savo, kaip kreditorių, riziką, kai NT pajamingumas mažėja. Pavyzdžiui, Baltijos šalių NT rinkoje prieš kelerius metus iki 70% komercinio NT sandorio buvo finansuota bankų paskolomis, dabar plėtotojai planuoja skolintis iki 50–60% visų investicijų ar net mažiau.

Tai iš dalies galime vadinti NT finansavimo rinkos branda. Lietuvos banko duomenimis, NT projektams atitenka daugiau negu ketvirtadalis visų kredito įstaigų paskolų verslui. Tikėtina, kad didžiausi Baltijos šalyse investuotojai į NT, siekdami vykdyti verslo planus ir įsipareigojimus, toliau nuolat ieškos alternatyvių finansavimo šaltinių. Vienas iš pavyzdžių – investicinis fondas „Baltic Horizon“, kurio vienetais prekiaujama Talino biržoje. 2018 metais šis fondas sėkmingai išplatino obligacijų emisijas, siekiančias 40 mln. eurų.

Taigi, jei neatsižvelgtume į riziką ir nežinomybę, susijusią su lėtėjančia euro zonos ekonomika ar „Brexito“ procesu, pagrindo nuogąstauti, kad komercinio NT rinkos laukia sudėtingas laikotarpis, įžvelgtume ne tiek ir daug. Vis dėlto nekyla abejonių, kad rinka keičiasi ir tampa dar dinamiškesnė, taigi keistis turi ir jos dalyviai. Naujų galimybių, tokių kaip minėti alternatyvūs NT projektų finansavimo šaltiniai, paieška, būtų svarbus žingsnis teigiamų pokyčių link.

Komentaro autorius - Vilius Juzikis, SEB banko valdybos narys, Verslo bankininkystės tarnybos direktorius

Autoriaus nuomonė nebūtinai sutampa su redakcijos pozicija.

Sekite NT rinkos naujienas ir tendencijas „Facebook“ puslapyje „VŽ Nekilnojamasis turtas“

Rašyti komentarą

Rašyti komentarą

Spekuliacinė statyba pramonei: galima išlošti, bet tinka ne visiems Premium

Spekuliacinė statyba, kai pirma pastatomas pastatas, o vėliau ieškoma, kas jame įsikurs, gali paskatinti...

Pramonė
08:59
Nemokama saulės jėgainė: sužinokite, ar jį būtų naudinga jūsų įmonei Verslo tribūna

Dalis stambių Lietuvos bendrovių gali pasinaudoti pasiūlymu nemokamai, be jokių nuosavų investicijų, ant savo...

Pramonė
06:00
Poreikiai keičiasi: auga visiškai įrengto būsto pardavimai Premium 2

Pastarųjų kelerių metų būsto pardavimo tendencijos rodo, kad ateityje gerokai augs visiškai įrengto būsto...

Klaipėdoje planuojamas 106 namų projektas 4

Uostamiesčio šiaurės rytinėje dalyje projektuojamas 106 sklypų gyvenamųjų namų kvartalas, kuriame numatoma...

Statyba ir NT
2019.05.22
Vilniaus „Paupio“ verslo kvartale išnuomota daugiau nei pusė biurų patalpų 

Nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovės „Darnu Group“ Vilniaus senamiestyje plėtojamame „Paupio“ rajono...

Statyba ir NT
2019.05.22
„Fima“ pardavė didmeninės prekybos verslą 1

Inžinerinių sprendimų įmonių grupė „Fima“ už neįvardijamą sumą pardavė didmeninės prekybos verslą.

Statyba ir NT
2019.05.22
0,9 mln. Eur užsakymą remontuoti gatvę Vilniuje gavo „Eurovia Lietuva“  1

Kelių tiesimo UAB „Eurovia Lietuva“ už 920.000 Eur rekonstruos apie 500 m Vilniaus Ąžuolyno gatvės atkarpą.

Statyba ir NT
2019.05.22
PST verslo centre Vilniuje – „Amber Food“ greitų pietų restoranas 1

Vilniaus Šeškinėje statomame verslo centre „U219“ viena didžiausių maitinimo sektoriaus dalyvių „Amber Food“...

Statyba ir NT
2019.05.22
Kredito unijos vaduojasi iš bankų šešėlio Premium

Kredito unijų paskolų portfelis 2018 m. augo beveik triskart sparčiau nei bankų kreditai. Unijos skolina...

Finansai
2019.05.22
„Statkorpo“ apyvartą į viršų iškėlė „EnePRO“ pasitraukimas Premium

Elektromontavimo ir statybos AB „Statkorpas“ praėjusių metų pardavimo pajamas augino daugiau nei 80%. Kita...

Statyba ir NT
2019.05.22
Augantis rinkos poreikis į universitetus grąžins kraštovaizdžio architektų rengimą Verslo tribūna

Nors turime daug gamtos, Lietuva šiuo metu yra  vienintelė Baltijos jūros regiono šalis, kurios...

Ateities miestas
2019.05.22
Stato išskirtinę individualių namų gyvenvietę Vilniuje: naujakuriai čia jausis lyg kurorte Verslo tribūna 25

Vilniuje, pušyno apsuptyje kyla 24 privačių namų gyvenvietė – „Voverių giraitė“. Vos kelis šimtus metrų nuo...

Verslo aplinka
2019.05.22
Verslo finansavimo alternatyvos: reikia pinigų – pinigų yra Premium

Daliai šalies verslo skundžiantis sugriežtintomis bankų skolinimo sąlygomis, alternatyvaus finansavimo...

Rinkos
2019.05.22
Naujų savininkų rankose atsidūręs PC „Ozas“ sulauks milijoninių investicijų Premium 9

Gijsas Klompas, Pietų Afrikos Respublikos (PAR) NT kompanijos „NEPI Rockcastle“ įsigijimų vadovas, interviu...

Prekyba
2019.05.22
„Modus Group“ ruošia tris naujus „Autobrava Motors“ salonus  2

Lietuviško kapitalo tarptautinės įmonių grupės „Modus Group“ valdoma „Autobrava Motors“ skelbia atnaujinanti...

Automobiliai
2019.05.21
Klaipėdoje – 12 mln. Eur „Vingės logistikos“ investicijų 

Gamintojams atsisakant sandėlių, „Vingės logistika“ dviejuose sklypuose Klaipėdos Laisvojoje ekonominėje...

„Hanner“ investuoja į butų projektą Vilniaus senamiestyje 12

Nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovė „Hanner“ sostinės Sodų g. 6 ketina plėtoti naują septynių...

Statyba ir NT
2019.05.21
Užsakymą statyti mokyklos priestatą Vilniuje gavo „HSC Baltic“ ir „Hidrostatyba“

Žemynos progimnazijos priestatą Vilniuje, Pašilaičiuose, už daugiau nei 5 mln. Eur statys konkursą...

Statyba ir NT
2019.05.21
Pernai mažėjo „Alkestos“ pajamos ir nuostolis

Alytuje registruota kelių ir tiltų tiesmo UAB „Alkesta“ pernai veikė nuostolingai, šiemet planuoja 15%...

Statyba ir NT
2019.05.21
Būsto įrengimas: kaip nusipirkti ramybę Verslo tribūna

Į įsigyjamą būstą reikėtų žiūrėti kaip į investicinį objektą, net jeigu finansinė grąža ir nėra jūsų tikslas,...

Verslo žinių pasiūlymai

Šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“). Jie padeda atpažinti prisijungusius vartotojus, matuoti auditorijos dydį ir naršymo įpročius; taip mes galime keisti svetainę, kad ji būtų jums patogesnė.
Sutinku Plačiau