Nuotaikos ir tendencijos, skatinančios komercinio nekilnojamojo turto rinkos pokyčius

Publikuota: 2019-03-31
Banko nuotr.
Banko nuotr.
SEB banko valdybos narys, Verslo bankininkystės tarnybos direktorius

Verslininkai ir ekspertai 2018 metus komercinio nekilnojamojo turto (NT) rinkoje vadina rekordiniais: skaičiuojama, kad komercinio NT investicinių sandorių mastas Lietuvoje pasiekė 400 mln. eurų. Apie tai, kokių galime tikėtis įsibėgėjusių 2019 metų, girdėti įvairių nuomonių. Kai kurie NT ekspertai mano, kad šiemet tikėtinas dar vienas rekordas, kiti šiek tiek nuosaikesni ir šiemet prognozuoja mažesnę sudarytų sandorių vertę. Bet visi sutinka, kad laukia įdomūs metai. Galima išskirti kelias tendencijas, kurios išryškėja komercinio NT rinkoje ir skatina dinamiškus pokyčius.

Pirmiausia, keičiasi padėtis tarptautinėse rinkose, lėtėja ir euro zonos valstybių, ir Lietuvos ekonomikos plėtra. Komercinio NT rinkos ciklas dažniausiai sutampa su ekonomikos ciklu, todėl prastesni ekonominiai lūkesčiai verčia rinkos dalyvius santūriau vertinti komercinio NT perspektyvas regione artimiausiu metu. Investicijų pajamingumo norma Europoje ir Lietuvoje yra smukusi iki istoriškai žemo lygio, todėl investuotojai tampa atsargesni ir gerokai atsakingiau vertina investicijas bei jų riziką.

Kita vertus, šių metų pradžia komercinio NT rinkoje buvo aktyvi – sudarytas rekordinis 128,3 mln. eurų biurų įsigijimo sandoris Baltijos šalyse, kai Švedijos investicijų bendrovė „Eastnine“ iš UAB „M.M.M. projektai“ įsigijo A klasės biurų kompleksą „S7“. Tad galimybių didėti komercinio NT plotui per ilgesnį laiką yra nemažai, tačiau tvarumui užtikrinti būtina tolesnė sparti eksportuojamų paslaugų sektoriaus plėtra. Taip pat įdomu, ar minėto „Eastnine“ pirkinio pajamingumo norma, siekusi vieną žemiausių rinkos istorijoje 5,8% lygį, taps nauju standartu.

Investuotojų prioritetai ir standartai keičiasi. Tikėdamiesi ilgalaikės grąžos, vis didesnį dėmesį jie skiria komercinio NT tvarumui. Tarptautiniai LEEDS ar BREEAM sertifikatai, žymintys efektyvų energijos išteklių naudojimą ir ekologiškumą, jau tapo standartu. Šiuos sertifikatus atitinkančių pastatų skaičius nuolat didėja. Projektai, kurių tvarumui skiriamas mažesnis dėmesys, tikėtina, sulauks mažiau ir investuotojų dėmesio.

Kita vertus, kylantys rinkos dalyvių ir investuotojų lūkesčiai rodo ir naujas NT vystytojų, ieškančių alternatyvių projektų finansavimo šaltinių, galimybes. Prognozuojame, kad vadinamasis žaliasis finansavimas ar žaliųjų obligacijų emisijos Lietuvoje taps vis populiaresnės. Tokią tendenciją pastebime Švedijoje, kur žaliosios obligacijos sparčiai populiarėja kapitalo rinkose. Iš pastarųjų tvariai veiklai plėsti lėšų siekia prisitraukti ir Lietuvos įmonės. Pavyzdžiui, pernai „Lietuvos energijos“ įmonių grupė sėkmingai išplatino žaliųjų obligacijų emisiją. Tikėtina, kad ilgainiui toks finansavimo modelis prigis ir įgyvendinant NT projektus.

Kitas veiksnys, galintis daryti pastebimą įtaką komercinio, ypač prekybos paskirties NT rinkai, yra kintantys vartotojų įpročiai. Auganti elektroninės prekybos apimtis daro neigiamą įtaką parduotuvių ir prekybos centrų populiarumui visame pasaulyje. Su elektroninės prekybos plėtra susijusios permainos turi labai didelę įtaką prekybos sektoriui, kuris yra priverstas spręsti sudėtingas šių permainų užduotis kartu su kitais šios srities NT rinkos dalyviais. Akivaizdu, kad pokyčius suvaldo ne visi sektoriaus dalyviai. NT sektoriaus skaitmenizacija vyksta lėtai, skolos lygis – aukštas, išlaidos auga, verslui nestinga politinių ir ekonominių iššūkių. Ryškiausi pokyčių pavyzdžiai šiandien matomi JAV, kur elektroninės komercijos plėtra išjudino prekybos centrų ir didžiausių mažmeninės prekybos tinklų pokyčių bangą. Permainų simboliu galima laikyti vieno seniausių JAV prekybos centrų „Arcade Providence“ virsmą į apartamentų ir verslo paskirties patalpų kompleksą 2016 metais.

Dabar panašios tendencijos persikelia į Senąjį žemyną. Jungtinė Karalystė, viena didžiausių mažmeninės prekybos rinkų Europoje, dėl to patiria didelę įtampą, kurios ir taip netrūksta dėl „Brexit“ procesų. Garsus Švedijos prekybos centras „Mood“, įsikūręs pačiame Stokholmo centre, pasitraukus vienam iš didžiausių nuomininkų „Best of Brands“, nusprendė neieškoti naujo nuomininko, o viršutinį patalpų aukštą perdarė į biuro erdves. Kitas Stokholmo prekybos centras „Stinsen“, regis, neatlaikė konkurencijos su netoliese pastatytu dideliu „Mall of Scandinavia“ prekybos centru, tad planuojama, kad „Stinsen“ greitai bus nugriautas ir vietoj jo iškils gyvenamieji namai.

Beje, pokyčių galima pastebėti ir Vilniuje. Prekybos centrą „GO9“ įsigijus naujiems savininkams, viršutiniame prekybos centro aukšte biurams skirtos patalpos taps bendradarbystės erdve „UMA GO9“. Planuojama, kad ši erdvė užims 2.100 kv. m ir atvers duris 2019-ųjų viduryje.

Tikėtina, kad pokyčių tendencijos Baltijos šalių rinkose tik stiprės – prekybai skirto NT srityje artimiausiu metu pajusime ir iš užsienio dvelkiančių permainų vėjų, tik jie mus veiks lėčiau, kadangi pagal rinkos dydį ir vartotojų įpročius dar gerokai atsiliekame nuo didžiųjų valstybių. NT vystytojams teks sukti galvas dėl prekybinio ploto pokyčių, laisvalaikio, maitinimo ir socialinių erdvių – ieškoti sprendimų, kaip pritraukti į prekybos centrus daugiau lankytojų, kurie vis daugiau prekių įsigyja internetu.

Permainos šioje srityje priklausys ir nuo makroekonomikos aplinkybių: iš 2009 metų sunkmečio puikiai pamename, kad, sulėtėjus ekonomikai, gyventojai pirmiausia linkę mažinti išlaidas pramogoms. Taigi pokyčiai prekybos centruose tokiomis aplinkybėmis gali sukelti pinigų srautų svyravimų, kurie turėtų neigiamą įtaką kreditingumui. Šiomis aplinkybėmis tikėtinas tolesnis nuosavo kapitalo dalies komercinio NT rinkoje augimas. Galime laukti ir konsolidacijos ar įsigijimo sandorių.

Pasaulinės tendencijos diktuoja permainas ir dar vieno itin svarbaus Baltijos šalių komercinio NT segmento – biurų. Čia, be įprastų ilgalaikių nuomos sutarčių, gausėja vadinamųjų bendradarbystės erdvių. Kai kurios tokios patalpos tampa savotiškais biurų viešbučiais. Su nuomininkais sudaromos lanksčios sutartys neretai gana trumpam laikui: prireikus nuomojamo ploto galima lengvai atsisakyti.

Viena vertus, toks lankstumas nuomininkams nepalankus – dažniausiai tokiomis sąlygomis plotas nuomojamas gerokai brangiau negu ilgalaikiams nuomininkams. Patalpų savininkai papildomų pajamų gauna ir iš kitų paslaugų: administravimo, baldų, posėdžių salių nuomos. Kita vertus, tai kelia pajamų svyravimo riziką. Mat kuo daugiau ploto bendradarbiavimui skirta pagal NT projektą, tuo jis rizikingesnis kreditavimo požiūriu. Juk bankai, skolindami lėšas NT projektams įgyvendinti, turi įvertinti ilgesnio laiko nuomos pajamų srauto stabilumą ir į jį atsižvelgti. Taip pat jau pradedame kalbėti apie didėjančią Vilniaus biurų rinkos priklausomybę nuo tarptautinių įmonių paslaugų centrų veiklos Vilniuje ir jų plėtros. Šių įmonių veikla gana diversifikuota, šios įmonės sėkmingai kuria pridėtinę vertę, o Lietuvos sostinė gali išlaikyti konkurencingą darbo jėgos pasiūlą ir pritraukti talentų.

Galima daryti išvadą, kad „Barclays“ banko pasitraukimas buvo labiau išimtis, o ne naujos tendencijos pradžia, nes dauguma kitų Vilniuje veikiančių paslaugų centrų informuoja apie tolesnius plėtros planus. Todėl bent šiemet nesitikima, kad biuro patalpos pradėtų tuštėti, juolab kad ir galimybių paslaugų centrams plėstis Lietuvoje yra.

Vertindami kreditavimo paraiškas, kaip ir iki šiol, didžiausią dėmesį skiriame projekto pinigų srautų analizei. Akivaizdu, kad šiuo metu rekordiškai mažos NT pajamingumo normos nesukuria papildomų pinigų srautų, tvaraus NT projekto finansavimo mastas nekinta ir yra panašus kaip prieš keletą metų. Pastebime, kad pačios įmonės sutinka investuoti daugiau nuosavo kapitalo į projekto plėtrą. Tai labai teigiamas pokytis. Jis rodo, kad įmonės ne tik atsakingiau skolinasi, bet ir padeda bankams valdyti savo, kaip kreditorių, riziką, kai NT pajamingumas mažėja. Pavyzdžiui, Baltijos šalių NT rinkoje prieš kelerius metus iki 70% komercinio NT sandorio buvo finansuota bankų paskolomis, dabar plėtotojai planuoja skolintis iki 50–60% visų investicijų ar net mažiau.

Tai iš dalies galime vadinti NT finansavimo rinkos branda. Lietuvos banko duomenimis, NT projektams atitenka daugiau negu ketvirtadalis visų kredito įstaigų paskolų verslui. Tikėtina, kad didžiausi Baltijos šalyse investuotojai į NT, siekdami vykdyti verslo planus ir įsipareigojimus, toliau nuolat ieškos alternatyvių finansavimo šaltinių. Vienas iš pavyzdžių – investicinis fondas „Baltic Horizon“, kurio vienetais prekiaujama Talino biržoje. 2018 metais šis fondas sėkmingai išplatino obligacijų emisijas, siekiančias 40 mln. eurų.

Taigi, jei neatsižvelgtume į riziką ir nežinomybę, susijusią su lėtėjančia euro zonos ekonomika ar „Brexito“ procesu, pagrindo nuogąstauti, kad komercinio NT rinkos laukia sudėtingas laikotarpis, įžvelgtume ne tiek ir daug. Vis dėlto nekyla abejonių, kad rinka keičiasi ir tampa dar dinamiškesnė, taigi keistis turi ir jos dalyviai. Naujų galimybių, tokių kaip minėti alternatyvūs NT projektų finansavimo šaltiniai, paieška, būtų svarbus žingsnis teigiamų pokyčių link.

Komentaro autorius - Vilius Juzikis, SEB banko valdybos narys, Verslo bankininkystės tarnybos direktorius

Autoriaus nuomonė nebūtinai sutampa su redakcijos pozicija.

Sekite NT rinkos naujienas ir tendencijas „Facebook“ puslapyje „VŽ Nekilnojamasis turtas“

Gauk nemokamą STATYBOS IR NT savaitraštį į savo el.pašto dėžutę:

Pasirinkite Jus dominančius NEMOKAMUS savaitraščius:













Svarbiausios dienos naujienos trumpai:



 
Rašyti komentarą

Rašyti komentarą

Geležinkelio ruožą už 51 mln. Eur ties „Eurovia“ ir GTC  

Antrąjį 10,7 km ilgio geležinkelio kelią ruože Livintai – Gaižiūnai, netoli Jonavos, ties AB „Eurovia...

Statyba ir NT
2019.10.22
NT mokesčio išplėtimo pataisos grąžintos Vyriausybei   1

Seimas antradienį keliais balsais nepriėmė svarstyti siūlymo nuo 2020 metų išplėsti gyventojų nekilnojamojo...

Statyba ir NT
2019.10.22
„Colliers“: Lietuvos komercinis NT pritraukė tiek investicijų, kiek Latvijos ir Estijos kartu sudėjus

Per pirmuosius tris šių metų ketvirčius Lietuvos komercinio nekilnojamojo turto (NT) rinkoje buvo sudaryta...

Statyba ir NT
2019.10.22
Viešbutis „Panorama“ Vilniuje planuoja plėstis

Netoli Vilniaus autobusų ir geležinkelio stočių įsikūręs viešbutis „Panorama“ planuoja plėstis 28-iais...

Statyba ir NT
2019.10.22
Seimas Vyriausybei sugrąžino tobulinti NT mokestį, I.Šimonytė įžvelgė landų 3

Seimas antradienį atmetė ir Vyriausybei grąžino tobulinti mokestines pataisas, kuriomis siūloma nuo 200.000...

Finansai
2019.10.22
Kaip planuojamas naujasis prekybos apmokestinimas paveiks būsto įperkamumą

Lietuvos Respublikos Seimas su kitų metų biudžetu gali patvirtinti ir LR Stambios prekybos mokesčio įstatymo...

Statyba ir NT
2019.10.22
Trilijoną valdančios „Citco“ atstovas: pinigai šiuo metu juda į NT ir nebiržines bendroves Premium

1 trln. USD klientų turto administruojančios „Citco“ vienas vadovų duotame interviu teigia, kad Vilniuje...

Finansai
2019.10.22
Turto bankas parduoda tris pastatus Vilniuje už 8 mln. Eur

VĮ Turto bankas viešų aukcionų metu ketina parduoti tris objektus sostinės Sodų, Vilniaus ir Blindžių gatvėse.

Statyba ir NT
2019.10.22
Skelbiamos VDU nuosavybės teise valdomų pastatų aukcionų datos Verslo tribūna

Lapkričio pabaigoje Vytauto Didžiojo universitete (VDU) vyks

Statyba ir NT
2019.10.22
SBA apie modulinių namų gamyklą: su IKEA tiesiogiai nesusijus Premium

SBA grupei pranešus apie investicijas į modulinių namų gamybą, sektoriaus dalyviai svarsto, kad tai gali būti...

Pramonė
2019.10.22
Kokiais atvejais nustatomas servitutas ir kaip už jį atlyginama? Verslo tribūna

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo trijų teisėjų kolegija, rugsėjo mėn. sprendusi dėl materialiosios teisės normų,...

Statyba ir NT
2019.10.21
Precedentas NT rinkoje: Berlyno savivaldybė 5 metams įšaldo būsto nuomos kainas

Berlyno miesto tarybos valdančiosios partijos susitarė penkeriems metams įšaldyti būsto nuomos kainas...

Finansai
2019.10.21
Palangoje planuoja pastatyti 4 „ofisus“ 2

Palangos mieste planuojamas administracinės paskirties pastatas, kuriame, statytojų teigimu, turėtų būti 4...

Statyba ir NT
2019.10.21
SBA imasi naujo verslo, ruošia 50 mln. Eur gamyklai

SBA grupė, veikianti tekstilės, baldų gamybos bei nekilnojamojo turto (NT) sektoriuose, žengia į dar vieną –...

Statyba ir NT
2019.10.21
Ruošiamasi rekonstruoti Vyriausybės pastatą sostinės centre 1

Artimiausiais metais ruošiamasi rekonstruoti Vyriausybės pastatą sostinės centre. Kitų metų biudžeto projekte...

Verslo aplinka
2019.10.21
Naujas akmens vatos fasadinių gaminių asortimentas: lengviau pasirinkti tinkamiausią Verslo tribūna

Akmens vatos gamintoja ROCKWOOL pristatė naują fasadinių gaminių asortimentą. Vėdinamų ir tinkuojamų fasadų...

Statyba ir NT
2019.10.21
Daugiausia būstų Vilniuje pardavę plėtotojai pirkėjų elgesį vertina skirtingai Premium

Dalis Vilniaus naujo būsto plėtotojų įžvelgia padidėjusį pirkėjų išrankumą, polinkį pagalvoti ilgiau, tačiau...

Statyba ir NT
2019.10.21
Paskelbtas naujas teismų rūmų Vilniuje statybos konkursas

Nacionalinė teismų administracija šią savaitę paskelbė teismų pastato Vilniuje, Šeimyniškių gatvėje, statybos...

Statyba ir NT
2019.10.20
Pristato naują būstų plėtotojos ženklą 8

Nuo 2007 m. gyvenamojo nekilnojamojo turto (NT) vystymu užsiimanti komanda ateityje vystomus projektus...

Statyba ir NT
2019.10.18
Prie IKEA planuoja 23.400 kv. m biurų projektą Premium 3

Vilniuje, prie IKEA, „Decathlon“ parduotuvių bei „Nordikos“ prekybos centro, braižomas verslo centro statybos...

Statyba ir NT
2019.10.18

Verslo žinių pasiūlymai

Šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“). Jie padeda atpažinti prisijungusius vartotojus, matuoti auditorijos dydį ir naršymo įpročius; taip mes galime keisti svetainę, kad ji būtų jums patogesnė.
Sutinku Plačiau