Komercinis NT: kokias tendencijas mato bankas

Publikuota: 2018-02-06
Vilius Juzikis. Juditos Grigelytės (VŽ) nuotr.
Vilius Juzikis. Juditos Grigelytės (VŽ) nuotr.
SEB banko valdybos narys, Verslo bankininkystės tarnybos direktorius

Komercinio nekilnojamojo turto (NT) rinkoje matome įvairių pokyčių: vis daugiau projektų įgyvendiname sostinėje, investuojama daugiau nuosavų lėšų, ilgėja kreditavimo terminai, kinta investuotojo charakteristika. Šios tendencijos svarbios ne tik bendrovėms, bet ir finansų įstaigoms – iš daugiau negu 8 mlrd. Eur Lietuvos finansų įstaigų suteiktų paskolų verslui apie 2 mlrd. Eur teko NT sektoriui, rodo Lietuvos banko duomenys.

Lietuvos NT vystytojų entuziazmas atspindi ir bendrą pasaulio akcijų biržose vyraujantį optimizmą: ekonomika auga, akcijų kursai muša rekordus, mažėja nedarbas, tikimasi, kad kainos kils ir toliau, bazinės palūkanų normos pasiekė rekordines žemumas, centriniai bankai toliau kuria perteklinį likvidumą. NT yra viena iš pagrindinių turto klasių, į kurią krypsta sukauptos lėšos.

Kinta investuotojo portretas

Stebėdami komercinio NT rinką matome, kaip keičiasi investuotojai. Greta įprastų NT plėtros bendrovių, vis aktyviau reiškiasi bendrovės, investuojančios į komercinį nekilnojamąjį turtą ilgesniam laikui. Jie siekia išsaugoti turto vertę ir užtikrinti grąžą investuotojams.

Rinkos dalyviai pasimokė iš krizės ir profesionaliau planuoja ir valdo verslą, turtą ir procesą. Anksčiau verslas siekdavo tik pelno, dabar vertina ir laiko įtaką projekto pelningumo rodikliams, projekto įgyvendinimo riziką, jos mažinimo ar pašalinimo priemones. Verslo planai, kontrolės, įgyvendinimo procesai nė kiek nebeatsilieka nuo Vakarų Europos NT įmonių. Rinka tapo skaidresnė, o Baltijos šalių mastu vis daugiau sulaukiame susidomėjimo iš tarptautinių NT bendrovių.

Investuotojai atsakingiau vertina investicijas norėdami ilgalaikės grąžos. Koks pastatų ilgaamžiškumas, kokia jų kokybė, energetinis efektyvumas, tai yra klausimai, į kuriuos atsakymų reikia vis dažnesniam investuotojui. Jokia egzotika nebėra tarptautiniai LEEDS ar BREEAM sertifikatai, žymintys efektyvų energijos išteklių naudojimą ir ekologiškumą. O tai, kad investuotojas aktyviai prisideda prie darnios miestų plėtros infrastruktūros, kuria viešąsias erdves miestų gyventojams ir vietos bendruomenėms, tampa kasdienybe.

Žinoma, yra ir neigiamų pokyčių. Kapitalo perteklius ir palyginti žema jo kaina vilioja investuotojus prisiimti daugiau rizikos. Pastaraisiais metais kilo biurų plėtros pastatai, kurių statybos prasidėjo neturint nuomininkų. Kartais tokius projektus siūlo įsigyti ilgalaikio NT investavimo bendrovėms net nebaigus statybų. NT įmonės vis drąsiau perka, ieškodamos patrauklių grąžos šaltinių savo investuotojams. Vertintojai tampa perdėm optimistiški nustatydami turto vertę: palyginti optimistiškai prognozuojami pinigų srautai, apskaičiuojami pagal planuojamas pardavimo pajamas(numatant tam tikrą patalpų neužimtumo lygį ir veiklos sąnaudas), ilgalaikę infliacijos įtaką, prielaidas dėl turto pardavimo kainų ateityje.

Pagaliau skiriasi įmonių požiūris apie palūkanų pakeitimo rizikos valdymą. Nors bazinės palūkanos šiuo metu rekordiškai žemos, jei tik jos kristų, tai smarkiai atsilieptų ne tik projekto pinigų srautams, bet ir įmonės kapitalo grąžos rodikliams. Ilgalaikio investavimo, ypač užsienio kapitalo, bendrovės šioje srityje yra konservatyvesnės, joms palūkanų normų fiksavimas yra apsidraudimo, o ne spekuliavimo priemonė, todėl jos dažniau priima sprendimus palūkanas fiksuoti.

Daugiausia sandorių toliau vyksta sostinėse

Europos mastu Baltijos šalių rinka yra maža –komercinių NT sandorių metinė vertė yra net 20 kartų mažesnė negu Švedijoje. Tarptautinės NT bendrovės Baltijos regioną vertina kaip vieną rinką ir to paties požiūrio tikisi iš bankų, finansuojančių NT sandorius. Vietinės bendrovės taip pat pamažu plečia savo veiklos geografiją ir projektus planuoja keliose Baltijos šalyse, ypač aktyvios Estijos bendrovės.

Nors vis daugiau projektų matome kituose miestuose, pavyzdžiui, Kaune ar Tartu, sostinėse NT tebestatoma ir perkama daugiausiai. Priežastys tos pačios –palyginti su regionais, sostinių rinkos yra brandesnės, jose daugiau likvidumo, jau susiformavusi pasiūlos ir paklausos dinamika, pinigų srautai yra tiksliau prognozuojami.

Bet ir jose ne viskas taip paprasta. Pavyzdžiui, Vilniaus biurus, rekordiniais tempais didėjant naujai pasiūlai, dabar jau vertiname konservatyviau –atidžiau nagrinėjame projektus, kuriuose didelis neužimtumo lygis, o būsimi pinigų srautai nėra užtikrinti ilgalaikes nuomos sutartimis. Taline su panašiais iššūkiais susiduria prekybos centrų plėtotojai.

Tokia situacija rinkose dalį NT vystymo įmonių veda prie vis įdomesnių projektų ir drąsesnių sprendimų, pavyzdžiui, Vilniuje pradedami statyti viešbučiai, o Rygoje ir Taline –būstai, skirti nuomai. Tokių projektų mes neprilyginame standartiniams NT projektams.

Beje, investuotojų požiūris labai panašus. Kitas pastebėjimas –pačios įmonės atidžiai vertina visas įmanomas rizikas ir sutinka investuoti daugiau nuosavo kapitaloį projekto plėtrą. Kuo mažesnę projekto dalį finansuoja bankas, tuo lengviau ateityje reguliuoti pinigų srautus, jei visgi nepasitvirtintų projekto verslo prognozės.

Mūsų nuomone, Lietuvos NT verslui nuosavas kapitalas ir bankų finansavimas ir toliau yra pagrindiniai finansavimo šaltiniai. Kiti finansavimo šaltiniai, pavyzdžiui, rizikos kapitalo finansavimas ar atsirandantis sutelktinis finansavimas, galėtų būti papildoma alternatyva nišinėms rinkoms finansuoti.

Komercinio NT finansavimo tendencijos: daugiau nuosavų lėšų, tačiau ilgesni kreditavimo terminai

Baltijos šalių NT rinkai pritraukiant vis daugiau užsienio investuotojų, matome, kad didėja vidutinė sandorio vertė ir bankų teikiamas atitinkamas kreditavimas. Lygiai taip pat NT vystytojai patys pradeda didinti nuosavo kapitalo dalį, tam tikrais atvejais sutikdami gauti mažesnę grąžą. Prieš kelerius metus iki 70% komercinio NT sandorio buvo finansuota bankų paskolomis, dabar gi būna, kad klientas planuoja skolintis iki 50–60% visų investicijų ar net mažiau. Tai labai teigiamas pokytis, nes tai rodo, kad įmonės ne tik atsakingiau skolinasi, bet ir taip padeda bankams valdyti savo kaip kreditorių riziką, kai NT pajamingumas mažėja.

Tačiau mažėjant NT kapitalizacijos normoms, įmonės, investuodamos kapitalą, stengiasi išlaikyti jo grąžos rodiklius ir prašo investicijas kredituoti šiek tiek ilgiau negu pagal prieš 2–3 metus sudarytus grąžinimo grafikus (kartais  25–30 metų ir daugiau).

2018-aisiais investuotojams ir toliau teks spręsti sudėtingą užduotį. NT rinka yra vėlyvosios ciklo fazės, investuotojai yra priversti tenkintis vis mažiau palankiu rizikos ir grąžos santykiu, iš bankų reikalaujama vis liberalesnių finansavimo struktūrų. Nepaisant to, spaudimas investuoti yra labai didelis: obligacijų grąža ir palūkanos yra mažos, turto grąža Europos šalių sostinėse –irgi nedidelė.

Todėl Baltijos šalių NT šiemet vis dar yra patraukli investicija.

Autoriaus nuomonė nebūtinai sutampa su redakcijos pozicija.
Rašyti komentarą

Rašyti komentarą

Gauk nemokamą STATYBOS IR NT savaitraštį į savo el.pašto dėžutę:

Pasirinkite Jus dominančius NEMOKAMUS savaitraščius:















Svarbiausios dienos naujienos trumpai:



 
Sėkmingas projektas Pietų Korėjoje sudomino ir kitas tos šalies kompanijas

Konstrukcijų projektavimo bendrovė „INHUS Engineering“ Lietuvoje ir Skandinavijoje sukauptą patirtį sėkmingai...

Pramonė
10:37
Siūlo, kad miške atkurti sodybas galėtų tik buvę savininkai ir paveldėtojai 6

Seime registruotas Miškų įstatymo pakeitimo projektas, kuris, autorės teigimu, užkardytų apgaulingą miško...

„Camelios“ ir BIG ginčas: nuomininko pirmenybė galioja ne visada Premium 2

Vaistinių tinklo „Camelia“ ir Klaipėdos prekybos centro BIG ginčas rinkai siunčia pamoką: Civiliniame kodekse...

Butus Kaune nori išnuomoti 36% brangiau nei prieš trejus metus 3

Butus didžiuosiuose Lietuvos miestuose nuomojantys asmenys per pastaruosius trejus metus prašomą kainą augino...

Statyba ir NT
2018.02.21
„Mitnija“ pernai pardavimo pajamas augino 19%

Koncernui „MG Baltic“ priklausanti viena didžiausių šalies statybų UAB „Mitnija“ praėjusius metus vertina...

Statyba ir NT
2018.02.21
VPH Karoliniškėse pastatė A+ energinės klasės parduotuvę 4

Į Vilniaus Karoliniškių mikrorajone esančią parduotuvę nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovė VPH...

Statyba ir NT
2018.02.21
Į daugiabutį Kaune investavo 5 mln. Eur 7

Kaune, Dainavos mikrorajone, baigiamas plėtoti A energinės klasės devynaukštis, į kurį investuota 5 mln. Eur.

Statyba ir NT
2018.02.20
Restauruojamuose Pacų rūmuose veriasi freskos 3

Vilniuje, restauruojamuose istoriniuose Pacų rūmuose Didžiojoje gatvėje, kur šiemet bus atidarytas pasaulinio...

Laisvalaikis
2018.02.20
Suomijos NT ir statybų milžinė pernai gavo 3,8 mlrd. Eur pajamų 5

Vasarį susijungimą užbaigusios suomių nekilnojamojo turto (NT) plėtros ir statybų kompanijos YIT ir...

Statyba ir NT
2018.02.20
Tarptautiniuose apdovanojimuose įvertinti du Lietuvos viešbučiai 1

Tarptautiniuose svetingumo apdovanojimuose geriausio dizaino ir geriausio 5 žvaigždučių verslo viešbučių...

Statyba ir NT
2018.02.20
Apsukas didina ir dvigubai: kur nuguls 356,6 mln. Eur NT plėtotojų investicijų Premium 5

Nekilnojamojo turto (NT) plėtotojai į 2018-uosius žengia drąsiai – didžiausi rinkos žaidėjai investicijas...

Statyba ir NT
2018.02.20
Apleisti pastatai prie Vilniaus bastėjos atgims į apartamentus 19

Nekilnojamojo turto (NT) plėtros ir statybos bendrovė UAB „Merko statyba“ Vilniaus senamiestyje...

Statyba ir NT
2018.02.19
Vietoj nugyventų butų istoriniame pastate – viešbutis Premium 1

Per ateinančius metus Raudondvario dvaro teritorija turėtų būti sutvarkyta iki galo. Iki šiol nerestauruotos...

Statyba ir NT
2018.02.19
„Akmenės cementas“: pavojingi ginčai su buvusiu akcininku Premium 3

Vienintelė šalies cemento gamintoja AB „Akmenės cementas“, neseniai išsprendusi nesutarimus su bankais, vėl...

Pramonė
2018.02.19
NT burbulai: kuriuose pasaulio miestuose formuojasi didžiausi 6

8-iuose pasaulio miestuose-finansų centruose jau iškilusi rimta nekilnojamojo turto (NT) burbulo grėsmė. 

Statyba ir NT
2018.02.17
Neranda, kam grąžinti 5.230 hektarų žemės 5

Nors žemės grąžinimas natūra kaimo vietovėse turi baigtas šių metų pabaigoje, vis dar yra keli tūkstančiai...

Statyba ir NT
2018.02.15
Mažėja statybos leidimų ir baigtų statyti pastatų 5

Tiek praėjusių metų paskutinįjį ketvirtį, tiek per visus 2017-uosius išduotų leidimų gyvenamiesiems pastatams...

Statyba ir NT
2018.02.15
„Ober-Haus“: Vilniuje butų kainų augimas nebe toks spartus 1

Šių metų sausį visuose Lietuvos didmiesčiuose fiksuotas metinis butų kainų augimas. Tiesa, analitikai...

Statyba ir NT
2018.02.15
„Investuok Lietuvoje“ įsikūrė verslo centre „Green Hall 2“ 27

Investicijų pritraukimo agentūra VšĮ „Investuok Lietuvoje“ paliko patalpas Senamiestyje ir persikėlė į...

Statyba ir NT
2018.02.15
Įkaitusi Švedijos būsto rinka kondicionieriaus dar neišsijungia Premium 3

2017-uosius Švedijos būsto rinka baigė didžiausiu kritimu nuo 2008-ųjų. Praėjusių metų rugpjūtį prasidėjęs...

Statyba ir NT
2018.02.15

Verslo žinių pasiūlymai

Nepamirštamos kelionės laiku

Nepamirštamos kelionės laiku

Kas mėnesį laukia nauji įspūdžiai ir netikėti atradimai

NEMOKAMI specializuoti savaitraščiai

NEMOKAMI specializuoti savaitraščiai

Nepraleiskite savo srities naujienų

„Verslo žinių“ akademija

„Verslo žinių“ akademija

Išsamūs praktiniai mokymai ne didesnėse nei 14 dalyvių grupėse

Pažintinis žurnalas

Pažintinis žurnalas

Tiems, kas brangina savo laisvalaikį ir domisi rytojumi

Siekdami pagerinti Jūsų naršymo kokybę, statistiniais ir rinkodaros tikslais šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“), kuriuos galite bet kada atšaukti.
Sutinku Plačiau