Komercinis NT: kokias tendencijas mato bankas

Publikuota: 2018-02-06
Vilius Juzikis. Juditos Grigelytės (VŽ) nuotr.
Vilius Juzikis. Juditos Grigelytės (VŽ) nuotr.
SEB banko valdybos narys, Verslo bankininkystės tarnybos direktorius

Komercinio nekilnojamojo turto (NT) rinkoje matome įvairių pokyčių: vis daugiau projektų įgyvendiname sostinėje, investuojama daugiau nuosavų lėšų, ilgėja kreditavimo terminai, kinta investuotojo charakteristika. Šios tendencijos svarbios ne tik bendrovėms, bet ir finansų įstaigoms – iš daugiau negu 8 mlrd. Eur Lietuvos finansų įstaigų suteiktų paskolų verslui apie 2 mlrd. Eur teko NT sektoriui, rodo Lietuvos banko duomenys.

Lietuvos NT vystytojų entuziazmas atspindi ir bendrą pasaulio akcijų biržose vyraujantį optimizmą: ekonomika auga, akcijų kursai muša rekordus, mažėja nedarbas, tikimasi, kad kainos kils ir toliau, bazinės palūkanų normos pasiekė rekordines žemumas, centriniai bankai toliau kuria perteklinį likvidumą. NT yra viena iš pagrindinių turto klasių, į kurią krypsta sukauptos lėšos.

Kinta investuotojo portretas

Stebėdami komercinio NT rinką matome, kaip keičiasi investuotojai. Greta įprastų NT plėtros bendrovių, vis aktyviau reiškiasi bendrovės, investuojančios į komercinį nekilnojamąjį turtą ilgesniam laikui. Jie siekia išsaugoti turto vertę ir užtikrinti grąžą investuotojams.

Rinkos dalyviai pasimokė iš krizės ir profesionaliau planuoja ir valdo verslą, turtą ir procesą. Anksčiau verslas siekdavo tik pelno, dabar vertina ir laiko įtaką projekto pelningumo rodikliams, projekto įgyvendinimo riziką, jos mažinimo ar pašalinimo priemones. Verslo planai, kontrolės, įgyvendinimo procesai nė kiek nebeatsilieka nuo Vakarų Europos NT įmonių. Rinka tapo skaidresnė, o Baltijos šalių mastu vis daugiau sulaukiame susidomėjimo iš tarptautinių NT bendrovių.

Investuotojai atsakingiau vertina investicijas norėdami ilgalaikės grąžos. Koks pastatų ilgaamžiškumas, kokia jų kokybė, energetinis efektyvumas, tai yra klausimai, į kuriuos atsakymų reikia vis dažnesniam investuotojui. Jokia egzotika nebėra tarptautiniai LEEDS ar BREEAM sertifikatai, žymintys efektyvų energijos išteklių naudojimą ir ekologiškumą. O tai, kad investuotojas aktyviai prisideda prie darnios miestų plėtros infrastruktūros, kuria viešąsias erdves miestų gyventojams ir vietos bendruomenėms, tampa kasdienybe.

Žinoma, yra ir neigiamų pokyčių. Kapitalo perteklius ir palyginti žema jo kaina vilioja investuotojus prisiimti daugiau rizikos. Pastaraisiais metais kilo biurų plėtros pastatai, kurių statybos prasidėjo neturint nuomininkų. Kartais tokius projektus siūlo įsigyti ilgalaikio NT investavimo bendrovėms net nebaigus statybų. NT įmonės vis drąsiau perka, ieškodamos patrauklių grąžos šaltinių savo investuotojams. Vertintojai tampa perdėm optimistiški nustatydami turto vertę: palyginti optimistiškai prognozuojami pinigų srautai, apskaičiuojami pagal planuojamas pardavimo pajamas(numatant tam tikrą patalpų neužimtumo lygį ir veiklos sąnaudas), ilgalaikę infliacijos įtaką, prielaidas dėl turto pardavimo kainų ateityje.

Pagaliau skiriasi įmonių požiūris apie palūkanų pakeitimo rizikos valdymą. Nors bazinės palūkanos šiuo metu rekordiškai žemos, jei tik jos kristų, tai smarkiai atsilieptų ne tik projekto pinigų srautams, bet ir įmonės kapitalo grąžos rodikliams. Ilgalaikio investavimo, ypač užsienio kapitalo, bendrovės šioje srityje yra konservatyvesnės, joms palūkanų normų fiksavimas yra apsidraudimo, o ne spekuliavimo priemonė, todėl jos dažniau priima sprendimus palūkanas fiksuoti.

Daugiausia sandorių toliau vyksta sostinėse

Europos mastu Baltijos šalių rinka yra maža –komercinių NT sandorių metinė vertė yra net 20 kartų mažesnė negu Švedijoje. Tarptautinės NT bendrovės Baltijos regioną vertina kaip vieną rinką ir to paties požiūrio tikisi iš bankų, finansuojančių NT sandorius. Vietinės bendrovės taip pat pamažu plečia savo veiklos geografiją ir projektus planuoja keliose Baltijos šalyse, ypač aktyvios Estijos bendrovės.

Nors vis daugiau projektų matome kituose miestuose, pavyzdžiui, Kaune ar Tartu, sostinėse NT tebestatoma ir perkama daugiausiai. Priežastys tos pačios –palyginti su regionais, sostinių rinkos yra brandesnės, jose daugiau likvidumo, jau susiformavusi pasiūlos ir paklausos dinamika, pinigų srautai yra tiksliau prognozuojami.

Bet ir jose ne viskas taip paprasta. Pavyzdžiui, Vilniaus biurus, rekordiniais tempais didėjant naujai pasiūlai, dabar jau vertiname konservatyviau –atidžiau nagrinėjame projektus, kuriuose didelis neužimtumo lygis, o būsimi pinigų srautai nėra užtikrinti ilgalaikes nuomos sutartimis. Taline su panašiais iššūkiais susiduria prekybos centrų plėtotojai.

Tokia situacija rinkose dalį NT vystymo įmonių veda prie vis įdomesnių projektų ir drąsesnių sprendimų, pavyzdžiui, Vilniuje pradedami statyti viešbučiai, o Rygoje ir Taline –būstai, skirti nuomai. Tokių projektų mes neprilyginame standartiniams NT projektams.

Beje, investuotojų požiūris labai panašus. Kitas pastebėjimas –pačios įmonės atidžiai vertina visas įmanomas rizikas ir sutinka investuoti daugiau nuosavo kapitaloį projekto plėtrą. Kuo mažesnę projekto dalį finansuoja bankas, tuo lengviau ateityje reguliuoti pinigų srautus, jei visgi nepasitvirtintų projekto verslo prognozės.

Mūsų nuomone, Lietuvos NT verslui nuosavas kapitalas ir bankų finansavimas ir toliau yra pagrindiniai finansavimo šaltiniai. Kiti finansavimo šaltiniai, pavyzdžiui, rizikos kapitalo finansavimas ar atsirandantis sutelktinis finansavimas, galėtų būti papildoma alternatyva nišinėms rinkoms finansuoti.

Komercinio NT finansavimo tendencijos: daugiau nuosavų lėšų, tačiau ilgesni kreditavimo terminai

Baltijos šalių NT rinkai pritraukiant vis daugiau užsienio investuotojų, matome, kad didėja vidutinė sandorio vertė ir bankų teikiamas atitinkamas kreditavimas. Lygiai taip pat NT vystytojai patys pradeda didinti nuosavo kapitalo dalį, tam tikrais atvejais sutikdami gauti mažesnę grąžą. Prieš kelerius metus iki 70% komercinio NT sandorio buvo finansuota bankų paskolomis, dabar gi būna, kad klientas planuoja skolintis iki 50–60% visų investicijų ar net mažiau. Tai labai teigiamas pokytis, nes tai rodo, kad įmonės ne tik atsakingiau skolinasi, bet ir taip padeda bankams valdyti savo kaip kreditorių riziką, kai NT pajamingumas mažėja.

Tačiau mažėjant NT kapitalizacijos normoms, įmonės, investuodamos kapitalą, stengiasi išlaikyti jo grąžos rodiklius ir prašo investicijas kredituoti šiek tiek ilgiau negu pagal prieš 2–3 metus sudarytus grąžinimo grafikus (kartais  25–30 metų ir daugiau).

2018-aisiais investuotojams ir toliau teks spręsti sudėtingą užduotį. NT rinka yra vėlyvosios ciklo fazės, investuotojai yra priversti tenkintis vis mažiau palankiu rizikos ir grąžos santykiu, iš bankų reikalaujama vis liberalesnių finansavimo struktūrų. Nepaisant to, spaudimas investuoti yra labai didelis: obligacijų grąža ir palūkanos yra mažos, turto grąža Europos šalių sostinėse –irgi nedidelė.

Todėl Baltijos šalių NT šiemet vis dar yra patraukli investicija.

Autoriaus nuomonė nebūtinai sutampa su redakcijos pozicija.

Sekite NT rinkos naujienas ir tendencijas „Facebook“ puslapyje „VŽ Nekilnojamasis turtas“

Rašyti komentarą

Rašyti komentarą

Gauk nemokamą STATYBOS IR NT savaitraštį į savo el.pašto dėžutę:

Pasirinkite Jus dominančius NEMOKAMUS savaitraščius:















Svarbiausios dienos naujienos trumpai:



 
Gautas leidimas Vilniuje statyti teismų būstinę, ieškos rangovo 17

Vilniaus miesto savivaldybė išdavė leidimą Vilniaus Šeimyniškių gatvėje statyti Nacionalinės teismų...

Statyba ir NT
2018.12.18
Antro būsto apmokestinimas: Skvernelis nori diskutuoti, Karbauskis – ne anksčiau 2021 m. 41

Premjeras Saulius Skvernelis sako, kad verta grįžti prie diskusijos apie antrojo būsto mokesčio įvedimą. O...

Statyba ir NT
2018.12.18
NT mokestį galima įvesti ir... nieko nekeičiant Premium 3

Nekilnojamojo turto (NT) mokesčių mokėtojų ratą ir apmokestinamojo turto vertę galima būtų plėsti tyliai,...

Finansai
2018.12.18
Praplėstos kelių tiesimo ar remonto finansavimo galimybės

Privačiomis lėšomis dalinai finansuojant savivaldybei priklausančių kelių statinių projektavimą, statymą ar...

Transportas
2018.12.18
Investicija į naują „Ogmios“ grupės prekybos centrą Pilaitėje – 75 mln. Eur 7

„Ogmios“ grupei priklausanti UAB „Trečioji kregždė“ naujo prekybos centro statybą Vilniaus Pilaitės...

Statyba ir NT
2018.12.18
Atsirado pirkėjas, už 7,19 mln. Eur perkantis sklypą šalia Gariūnų 4

Neįvardijamas pirkėjas už netoli Gariūnų esančias buvusias Lietuvos naftos produktų agentūros kuro saugyklas...

Statyba ir NT
2018.12.17
Buvusio KTU pastato pirkėjas kol kas nežino, ką su juo darys

Kauno technologijos universitetas (KTU) baigė buvusio Ekonomikos ir verslo fakulteto pastato pardavimo...

Statyba ir NT
2018.12.17
Sostinės Paplaujos rajone už 2,6 mln. Eur planuojama įrengti naują bulvarą 6

Vilniaus miesto Paplaujos rajone planuojama įrengti naują bulvarą. Tam sostinės savivaldybė ketina skirti...

Statyba ir NT
2018.12.16
Kauno mero įmonė tikisi taikiai susitarti dėl patalpų Vilniaus centre 1

Teismui leidus Vilniaus valdžiai iš Centrinio knygyno patalpų Gedimino prospekte iškeldinti nuomininkę –...

Statyba ir NT
2018.12.16
Statybos inspekcija: aikštelės prie „Megos“ įrengtos be leidimo, kas statė – neaišku 11

Transporto stovėjimo vietų aikštelė magistraliniame kelyje Vilnius-Kaunas-Klaipėda, greta Kauno prekybos...

Statyba ir NT
2018.12.16
Iš naujo ieško rangovo Klaipėdos futbolo mokyklai rekonstruoti

Klaipėdos miesto savivaldybė nutraukė pirmąjį viešąjį pirkimą futbolo mokyklos ir baseino pastato konversijos...

Statyba ir NT
2018.12.16
Daugiabučio statybos Žygimantų gatvėje sostinėje lieka sustabdytos 14

Lietuvos vyriausiasis administracinis teismas (LVAT) neleido atnaujinti daugiabučio statybos sostinės centre,...

Statyba ir NT
2018.12.15
Ruošiamas Šiaurinės gatvės Vilniuje projektas 9

Vilniaus valdžiai ruošiantis tiesti naują – Šiaurinę gatvę, Vilniaus savivaldybės įmonė „Vilniaus planas“...

Transportas
2018.12.15
Būsto įperkamumas Vilniuje muša rekordus, bankai didina palūkanas 15

Naujausia „Swedbank“ skaičiuojamo būsto įperkamumo indekso reikšmė rodo, kad gyventojų galimybės įsigyti...

Statyba ir NT
2018.12.15
„Lords LB“ atsisako plano Šv. Jokūbo ligoninės teritorijoje plėtoti biurus 7

Investicijų valdymo įmonės „Lords LB Asset Management“ bendrovė „Orkela“ buvusios Šv. Jokūbo ligoninės...

Statyba ir NT
2018.12.14
Investuotojams tepardavė 0,8% siūlytų „INVL Baltic Real Estate“ akcijų 3

Turto valdymo grupė „Invalda INVL“ investuotojams pardavė 22.465 investicijų į NT bendrovės „INVL Baltic Real...

Rinkos
2018.12.14
Lietuvos banko vadovas: būsto paskolos brangsta sparčiau nei Švedijoje 18

Centrinis bankas pastebėjo būsto paskolų maržų didėjimą Lietuvoje, kuris yra net spartesnis nei Švedijoje, ir...

Rinkos
2018.12.14
Preliminari koncertų salės ant Tauro kalno kaina – 47 mln. Eur 8

Vietoje Profsąjungų rūmų ant sostinės Tauro kalno planuojama statyti nacionalinė koncertų salė kainuos...

Statyba ir NT
2018.12.14
„Lietuvos energijos“ NT aukcione – 16 mln. Eur rezultatas

„Lietuvos energijos“ antrinės bendrovės  „NT Valdos“ nekilnojamojo turto (NT) aukcione už 16 mln. Eur (su...

Energetika
2018.12.14
Teismas iš pirmo karto nepatvirtino taikos sutarties dėl daugiabučių „Žvėryno panoramos“ 1

Vilniaus miesto apylinkės teismas nepatvirtino taikos sutarties tarp Statybos inspekcijos, bendrovės,...

Statyba ir NT
2018.12.14

Verslo žinių pasiūlymai

Šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“). Jie padeda atpažinti prisijungusius vartotojus, matuoti auditorijos dydį ir naršymo įpročius; taip mes galime keisti svetainę, kad ji būtų jums patogesnė.
Sutinku Plačiau