Komercinis NT: kokias tendencijas mato bankas

Publikuota: 2018-02-06
Vilius Juzikis. Juditos Grigelytės (VŽ) nuotr.
Vilius Juzikis. Juditos Grigelytės (VŽ) nuotr.
SEB banko valdybos narys, Verslo bankininkystės tarnybos direktorius

Komercinio nekilnojamojo turto (NT) rinkoje matome įvairių pokyčių: vis daugiau projektų įgyvendiname sostinėje, investuojama daugiau nuosavų lėšų, ilgėja kreditavimo terminai, kinta investuotojo charakteristika. Šios tendencijos svarbios ne tik bendrovėms, bet ir finansų įstaigoms – iš daugiau negu 8 mlrd. Eur Lietuvos finansų įstaigų suteiktų paskolų verslui apie 2 mlrd. Eur teko NT sektoriui, rodo Lietuvos banko duomenys.

Lietuvos NT vystytojų entuziazmas atspindi ir bendrą pasaulio akcijų biržose vyraujantį optimizmą: ekonomika auga, akcijų kursai muša rekordus, mažėja nedarbas, tikimasi, kad kainos kils ir toliau, bazinės palūkanų normos pasiekė rekordines žemumas, centriniai bankai toliau kuria perteklinį likvidumą. NT yra viena iš pagrindinių turto klasių, į kurią krypsta sukauptos lėšos.

Kinta investuotojo portretas

Stebėdami komercinio NT rinką matome, kaip keičiasi investuotojai. Greta įprastų NT plėtros bendrovių, vis aktyviau reiškiasi bendrovės, investuojančios į komercinį nekilnojamąjį turtą ilgesniam laikui. Jie siekia išsaugoti turto vertę ir užtikrinti grąžą investuotojams.

Rinkos dalyviai pasimokė iš krizės ir profesionaliau planuoja ir valdo verslą, turtą ir procesą. Anksčiau verslas siekdavo tik pelno, dabar vertina ir laiko įtaką projekto pelningumo rodikliams, projekto įgyvendinimo riziką, jos mažinimo ar pašalinimo priemones. Verslo planai, kontrolės, įgyvendinimo procesai nė kiek nebeatsilieka nuo Vakarų Europos NT įmonių. Rinka tapo skaidresnė, o Baltijos šalių mastu vis daugiau sulaukiame susidomėjimo iš tarptautinių NT bendrovių.

Investuotojai atsakingiau vertina investicijas norėdami ilgalaikės grąžos. Koks pastatų ilgaamžiškumas, kokia jų kokybė, energetinis efektyvumas, tai yra klausimai, į kuriuos atsakymų reikia vis dažnesniam investuotojui. Jokia egzotika nebėra tarptautiniai LEEDS ar BREEAM sertifikatai, žymintys efektyvų energijos išteklių naudojimą ir ekologiškumą. O tai, kad investuotojas aktyviai prisideda prie darnios miestų plėtros infrastruktūros, kuria viešąsias erdves miestų gyventojams ir vietos bendruomenėms, tampa kasdienybe.

Žinoma, yra ir neigiamų pokyčių. Kapitalo perteklius ir palyginti žema jo kaina vilioja investuotojus prisiimti daugiau rizikos. Pastaraisiais metais kilo biurų plėtros pastatai, kurių statybos prasidėjo neturint nuomininkų. Kartais tokius projektus siūlo įsigyti ilgalaikio NT investavimo bendrovėms net nebaigus statybų. NT įmonės vis drąsiau perka, ieškodamos patrauklių grąžos šaltinių savo investuotojams. Vertintojai tampa perdėm optimistiški nustatydami turto vertę: palyginti optimistiškai prognozuojami pinigų srautai, apskaičiuojami pagal planuojamas pardavimo pajamas(numatant tam tikrą patalpų neužimtumo lygį ir veiklos sąnaudas), ilgalaikę infliacijos įtaką, prielaidas dėl turto pardavimo kainų ateityje.

Pagaliau skiriasi įmonių požiūris apie palūkanų pakeitimo rizikos valdymą. Nors bazinės palūkanos šiuo metu rekordiškai žemos, jei tik jos kristų, tai smarkiai atsilieptų ne tik projekto pinigų srautams, bet ir įmonės kapitalo grąžos rodikliams. Ilgalaikio investavimo, ypač užsienio kapitalo, bendrovės šioje srityje yra konservatyvesnės, joms palūkanų normų fiksavimas yra apsidraudimo, o ne spekuliavimo priemonė, todėl jos dažniau priima sprendimus palūkanas fiksuoti.

Daugiausia sandorių toliau vyksta sostinėse

Europos mastu Baltijos šalių rinka yra maža –komercinių NT sandorių metinė vertė yra net 20 kartų mažesnė negu Švedijoje. Tarptautinės NT bendrovės Baltijos regioną vertina kaip vieną rinką ir to paties požiūrio tikisi iš bankų, finansuojančių NT sandorius. Vietinės bendrovės taip pat pamažu plečia savo veiklos geografiją ir projektus planuoja keliose Baltijos šalyse, ypač aktyvios Estijos bendrovės.

Nors vis daugiau projektų matome kituose miestuose, pavyzdžiui, Kaune ar Tartu, sostinėse NT tebestatoma ir perkama daugiausiai. Priežastys tos pačios –palyginti su regionais, sostinių rinkos yra brandesnės, jose daugiau likvidumo, jau susiformavusi pasiūlos ir paklausos dinamika, pinigų srautai yra tiksliau prognozuojami.

Bet ir jose ne viskas taip paprasta. Pavyzdžiui, Vilniaus biurus, rekordiniais tempais didėjant naujai pasiūlai, dabar jau vertiname konservatyviau –atidžiau nagrinėjame projektus, kuriuose didelis neužimtumo lygis, o būsimi pinigų srautai nėra užtikrinti ilgalaikes nuomos sutartimis. Taline su panašiais iššūkiais susiduria prekybos centrų plėtotojai.

Tokia situacija rinkose dalį NT vystymo įmonių veda prie vis įdomesnių projektų ir drąsesnių sprendimų, pavyzdžiui, Vilniuje pradedami statyti viešbučiai, o Rygoje ir Taline –būstai, skirti nuomai. Tokių projektų mes neprilyginame standartiniams NT projektams.

Beje, investuotojų požiūris labai panašus. Kitas pastebėjimas –pačios įmonės atidžiai vertina visas įmanomas rizikas ir sutinka investuoti daugiau nuosavo kapitaloį projekto plėtrą. Kuo mažesnę projekto dalį finansuoja bankas, tuo lengviau ateityje reguliuoti pinigų srautus, jei visgi nepasitvirtintų projekto verslo prognozės.

Mūsų nuomone, Lietuvos NT verslui nuosavas kapitalas ir bankų finansavimas ir toliau yra pagrindiniai finansavimo šaltiniai. Kiti finansavimo šaltiniai, pavyzdžiui, rizikos kapitalo finansavimas ar atsirandantis sutelktinis finansavimas, galėtų būti papildoma alternatyva nišinėms rinkoms finansuoti.

Komercinio NT finansavimo tendencijos: daugiau nuosavų lėšų, tačiau ilgesni kreditavimo terminai

Baltijos šalių NT rinkai pritraukiant vis daugiau užsienio investuotojų, matome, kad didėja vidutinė sandorio vertė ir bankų teikiamas atitinkamas kreditavimas. Lygiai taip pat NT vystytojai patys pradeda didinti nuosavo kapitalo dalį, tam tikrais atvejais sutikdami gauti mažesnę grąžą. Prieš kelerius metus iki 70% komercinio NT sandorio buvo finansuota bankų paskolomis, dabar gi būna, kad klientas planuoja skolintis iki 50–60% visų investicijų ar net mažiau. Tai labai teigiamas pokytis, nes tai rodo, kad įmonės ne tik atsakingiau skolinasi, bet ir taip padeda bankams valdyti savo kaip kreditorių riziką, kai NT pajamingumas mažėja.

Tačiau mažėjant NT kapitalizacijos normoms, įmonės, investuodamos kapitalą, stengiasi išlaikyti jo grąžos rodiklius ir prašo investicijas kredituoti šiek tiek ilgiau negu pagal prieš 2–3 metus sudarytus grąžinimo grafikus (kartais  25–30 metų ir daugiau).

2018-aisiais investuotojams ir toliau teks spręsti sudėtingą užduotį. NT rinka yra vėlyvosios ciklo fazės, investuotojai yra priversti tenkintis vis mažiau palankiu rizikos ir grąžos santykiu, iš bankų reikalaujama vis liberalesnių finansavimo struktūrų. Nepaisant to, spaudimas investuoti yra labai didelis: obligacijų grąža ir palūkanos yra mažos, turto grąža Europos šalių sostinėse –irgi nedidelė.

Todėl Baltijos šalių NT šiemet vis dar yra patraukli investicija.

Autoriaus nuomonė nebūtinai sutampa su redakcijos pozicija.

Sekite NT rinkos naujienas ir tendencijas „Facebook“ puslapyje „VŽ Nekilnojamasis turtas“

Rašyti komentarą

Rašyti komentarą

Gauk nemokamą STATYBOS IR NT savaitraštį į savo el.pašto dėžutę:

Pasirinkite Jus dominančius NEMOKAMUS savaitraščius:















Svarbiausios dienos naujienos trumpai:



 
Vilniaus savivaldybė nori perimti centrinius LEU rūmus: kreipsis į Vyriausybę

Vilniaus miesto savivaldybė planuoja kreiptis į Vyriausybę dėl centrinių Lietuvos edukologijos universiteto...

Statyba ir NT
2018.09.19
Prie greitkelio Kaune atidaro sandėlių ir biurų kompleksą A1 Premium 1

Kauno UAB „EPRO Group“ atidaro sandėlių ir biurų kompleksą A1, įsikūrusį šalia Vilniaus-Klaipėdos greitkelio.

Statyba ir NT
2018.09.19
„Newsec“ steigia biurą Londone

Šiaurės ir Baltijos šalyse veikianti NT paslaugų grupė „Newsec“ atidaro biurą Londone. 

Statyba ir NT
2018.09.19
„Newsec“ Lietuvoje įsteigė naują bendrovę 1

NT paslaugų grupė „Newsec“ Lietuvoje įsteigė naują bendrovę, kuri užsiims statybos projektų valdymu. 

Statyba ir NT
2018.09.19
Teismui perduota byla dėl bandymo užvaldyti valstybinę žemę Palangoje

Plungės apylinkės teismo Palangos rūmams perduota nagrinėti baudžiamoji byla, kurioje du asmenys kaltinami...

Statyba ir NT
2018.09.19
Paskelbti du konkursai „Rail Balticos“ paruošiamiesiems darbams

Geležinkelio vėžės „Rail Baltica“ projektą įgyvendinanti įmonė „RB Rail“ skelbia du atvirus konkursus –...

Statyba ir NT
2018.09.19
Vyriausybė klupinėja ties valstybės valdomo NT pertvarka 1

Artimiausiais metais dauguma valstybinių įstaigų už naudojamas administracinės paskirties patalpas turėtų...

Statyba ir NT
2018.09.19
„Lords LB“ statys pirmąjį Latvijoje „Holiday Inn“

Investicijų valdymo UAB „Lords LB Asset Management“ priklausantis fondas statys „Holiday Inn“ prekės ženklo...

Statyba ir NT
2018.09.19
LAKD dvi savaites lauks sprendimų dėl defektuoto aplinkkelio 5

Visos už Panemunės aplinkkelio projektą atsakingos grupės įpareigotos per dvi savaites pateikti konkrečius...

Transportas
2018.09.18
Teismas iš naujo spręs dėl „Rimi“ Vilniuje savininkės ir rangovės ginčo 2

Pirmosios instancijos teismas turės iš naujo nagrinėti bendrovės „BM būstas“, „Rimi“ tinklui nuomojančios...

Statyba ir NT
2018.09.18
Raudondvaryje bus nauja pradinė mokykla 1

Raudondvario miestelyje (Kauno raj.) pradėta buvusio Žemės ūkio inžinerijos instituto pastato rekonstrukcija,...

Statyba ir NT
2018.09.18
Molų rekonstrukciją Klaipėdos uoste projektuos „Sweco Lietuva“

40 mln. Eur vertės molų rekonstrukciją Klaipėdos uoste projektuos Švedijos kapitalo inžinerinių konsultacijų...

Statyba ir NT
2018.09.18
Būstas Lietuvoje antrąjį ketvirtį brango 7,4%

Šių metų antrąjį ketvirtį, palyginti su tuo pačiu laikotarpiu pernai, būsto kainos šalyje buvo padidėjusios...

Statyba ir NT
2018.09.18
„Hanner“ verslo centre prie Žalgirio stadiono kuriasi ir „Teleperformance“ 4

Trejus metus Lietuvoje veikianti Prancūzijos kapitalo bendrovė „Teleperformance“, teikianti klientų...

Statyba ir NT
2018.09.18
Kauno biurų rinkos potencialas: plėtrą skatina investuotojai Premium

Kol kas Kauno biurų rinka startuoja nuo žemo lygio, tad augimo potencialas – didelis. Jį skatina...

Statyba ir NT
2018.09.18
Vilniaus savivaldybė turi sumokėti 0,25 mln. Eur kavinei „Lakštingala“

Vilniaus valdžia turi atlyginti Vingio parko kavinės „Lakštingala“ valdytojai 255.000 Eur turto pagerinimo...

Statyba ir NT
2018.09.17
Kaušpėdų ginče dėl autorių teisių – taikos sutartis, „Spaineta“ moka kompensaciją 2

Architektai Algirdas ir Vilija Kaušpėdai, praėjusiais metais Architektų rūmų pripažinti pažeidę profesinę...

Statyba ir NT
2018.09.17
Vėl parduodamas poilsio kompleksas „Belvilis“ 20

Aukcione parduodamas Molėtų raj. esantis poilsio kompleksas „Belvilis“. Pradinė kaina – 2,5 mln. Eur.

Statyba ir NT
2018.09.17
Smulkiojo „Achemos“ akcininko bendrovė įsigijo vieną „Park Town“ pastatą, susitarė dėl antro 4

Su smulkiuoju UAB koncerno „Achemos grupė“ akcininku Tautvydu Misiūnu susijusi bendrovė įsigijo pirmąjį...

Statyba ir NT
2018.09.17
T. Pauliukonis iš „Hanner“ išėjo į  „Umega group“ 2

Arvydo Avulio netiesiogiai valdomos nekilnojamojo turto plėtros bendrovės „Hanner“ vadovas Tomas Pauliukonis...

Vadyba
2018.09.17

Verslo žinių pasiūlymai

Šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“). Jie padeda atpažinti prisijungusius vartotojus, matuoti auditorijos dydį ir naršymo įpročius; taip mes galime keisti svetainę, kad ji būtų jums patogesnė.
Sutinku Plačiau