Komercinis NT: kokias tendencijas mato bankas

Publikuota: 2018-02-06
Vilius Juzikis. Juditos Grigelytės (VŽ) nuotr.
Vilius Juzikis. Juditos Grigelytės (VŽ) nuotr.
SEB banko valdybos narys, Verslo bankininkystės tarnybos direktorius

Komercinio nekilnojamojo turto (NT) rinkoje matome įvairių pokyčių: vis daugiau projektų įgyvendiname sostinėje, investuojama daugiau nuosavų lėšų, ilgėja kreditavimo terminai, kinta investuotojo charakteristika. Šios tendencijos svarbios ne tik bendrovėms, bet ir finansų įstaigoms – iš daugiau negu 8 mlrd. Eur Lietuvos finansų įstaigų suteiktų paskolų verslui apie 2 mlrd. Eur teko NT sektoriui, rodo Lietuvos banko duomenys.

Lietuvos NT vystytojų entuziazmas atspindi ir bendrą pasaulio akcijų biržose vyraujantį optimizmą: ekonomika auga, akcijų kursai muša rekordus, mažėja nedarbas, tikimasi, kad kainos kils ir toliau, bazinės palūkanų normos pasiekė rekordines žemumas, centriniai bankai toliau kuria perteklinį likvidumą. NT yra viena iš pagrindinių turto klasių, į kurią krypsta sukauptos lėšos.

Kinta investuotojo portretas

Stebėdami komercinio NT rinką matome, kaip keičiasi investuotojai. Greta įprastų NT plėtros bendrovių, vis aktyviau reiškiasi bendrovės, investuojančios į komercinį nekilnojamąjį turtą ilgesniam laikui. Jie siekia išsaugoti turto vertę ir užtikrinti grąžą investuotojams.

Rinkos dalyviai pasimokė iš krizės ir profesionaliau planuoja ir valdo verslą, turtą ir procesą. Anksčiau verslas siekdavo tik pelno, dabar vertina ir laiko įtaką projekto pelningumo rodikliams, projekto įgyvendinimo riziką, jos mažinimo ar pašalinimo priemones. Verslo planai, kontrolės, įgyvendinimo procesai nė kiek nebeatsilieka nuo Vakarų Europos NT įmonių. Rinka tapo skaidresnė, o Baltijos šalių mastu vis daugiau sulaukiame susidomėjimo iš tarptautinių NT bendrovių.

Investuotojai atsakingiau vertina investicijas norėdami ilgalaikės grąžos. Koks pastatų ilgaamžiškumas, kokia jų kokybė, energetinis efektyvumas, tai yra klausimai, į kuriuos atsakymų reikia vis dažnesniam investuotojui. Jokia egzotika nebėra tarptautiniai LEEDS ar BREEAM sertifikatai, žymintys efektyvų energijos išteklių naudojimą ir ekologiškumą. O tai, kad investuotojas aktyviai prisideda prie darnios miestų plėtros infrastruktūros, kuria viešąsias erdves miestų gyventojams ir vietos bendruomenėms, tampa kasdienybe.

Žinoma, yra ir neigiamų pokyčių. Kapitalo perteklius ir palyginti žema jo kaina vilioja investuotojus prisiimti daugiau rizikos. Pastaraisiais metais kilo biurų plėtros pastatai, kurių statybos prasidėjo neturint nuomininkų. Kartais tokius projektus siūlo įsigyti ilgalaikio NT investavimo bendrovėms net nebaigus statybų. NT įmonės vis drąsiau perka, ieškodamos patrauklių grąžos šaltinių savo investuotojams. Vertintojai tampa perdėm optimistiški nustatydami turto vertę: palyginti optimistiškai prognozuojami pinigų srautai, apskaičiuojami pagal planuojamas pardavimo pajamas(numatant tam tikrą patalpų neužimtumo lygį ir veiklos sąnaudas), ilgalaikę infliacijos įtaką, prielaidas dėl turto pardavimo kainų ateityje.

Pagaliau skiriasi įmonių požiūris apie palūkanų pakeitimo rizikos valdymą. Nors bazinės palūkanos šiuo metu rekordiškai žemos, jei tik jos kristų, tai smarkiai atsilieptų ne tik projekto pinigų srautams, bet ir įmonės kapitalo grąžos rodikliams. Ilgalaikio investavimo, ypač užsienio kapitalo, bendrovės šioje srityje yra konservatyvesnės, joms palūkanų normų fiksavimas yra apsidraudimo, o ne spekuliavimo priemonė, todėl jos dažniau priima sprendimus palūkanas fiksuoti.

Daugiausia sandorių toliau vyksta sostinėse

Europos mastu Baltijos šalių rinka yra maža –komercinių NT sandorių metinė vertė yra net 20 kartų mažesnė negu Švedijoje. Tarptautinės NT bendrovės Baltijos regioną vertina kaip vieną rinką ir to paties požiūrio tikisi iš bankų, finansuojančių NT sandorius. Vietinės bendrovės taip pat pamažu plečia savo veiklos geografiją ir projektus planuoja keliose Baltijos šalyse, ypač aktyvios Estijos bendrovės.

Nors vis daugiau projektų matome kituose miestuose, pavyzdžiui, Kaune ar Tartu, sostinėse NT tebestatoma ir perkama daugiausiai. Priežastys tos pačios –palyginti su regionais, sostinių rinkos yra brandesnės, jose daugiau likvidumo, jau susiformavusi pasiūlos ir paklausos dinamika, pinigų srautai yra tiksliau prognozuojami.

Bet ir jose ne viskas taip paprasta. Pavyzdžiui, Vilniaus biurus, rekordiniais tempais didėjant naujai pasiūlai, dabar jau vertiname konservatyviau –atidžiau nagrinėjame projektus, kuriuose didelis neužimtumo lygis, o būsimi pinigų srautai nėra užtikrinti ilgalaikes nuomos sutartimis. Taline su panašiais iššūkiais susiduria prekybos centrų plėtotojai.

Tokia situacija rinkose dalį NT vystymo įmonių veda prie vis įdomesnių projektų ir drąsesnių sprendimų, pavyzdžiui, Vilniuje pradedami statyti viešbučiai, o Rygoje ir Taline –būstai, skirti nuomai. Tokių projektų mes neprilyginame standartiniams NT projektams.

Beje, investuotojų požiūris labai panašus. Kitas pastebėjimas –pačios įmonės atidžiai vertina visas įmanomas rizikas ir sutinka investuoti daugiau nuosavo kapitaloį projekto plėtrą. Kuo mažesnę projekto dalį finansuoja bankas, tuo lengviau ateityje reguliuoti pinigų srautus, jei visgi nepasitvirtintų projekto verslo prognozės.

Mūsų nuomone, Lietuvos NT verslui nuosavas kapitalas ir bankų finansavimas ir toliau yra pagrindiniai finansavimo šaltiniai. Kiti finansavimo šaltiniai, pavyzdžiui, rizikos kapitalo finansavimas ar atsirandantis sutelktinis finansavimas, galėtų būti papildoma alternatyva nišinėms rinkoms finansuoti.

Komercinio NT finansavimo tendencijos: daugiau nuosavų lėšų, tačiau ilgesni kreditavimo terminai

Baltijos šalių NT rinkai pritraukiant vis daugiau užsienio investuotojų, matome, kad didėja vidutinė sandorio vertė ir bankų teikiamas atitinkamas kreditavimas. Lygiai taip pat NT vystytojai patys pradeda didinti nuosavo kapitalo dalį, tam tikrais atvejais sutikdami gauti mažesnę grąžą. Prieš kelerius metus iki 70% komercinio NT sandorio buvo finansuota bankų paskolomis, dabar gi būna, kad klientas planuoja skolintis iki 50–60% visų investicijų ar net mažiau. Tai labai teigiamas pokytis, nes tai rodo, kad įmonės ne tik atsakingiau skolinasi, bet ir taip padeda bankams valdyti savo kaip kreditorių riziką, kai NT pajamingumas mažėja.

Tačiau mažėjant NT kapitalizacijos normoms, įmonės, investuodamos kapitalą, stengiasi išlaikyti jo grąžos rodiklius ir prašo investicijas kredituoti šiek tiek ilgiau negu pagal prieš 2–3 metus sudarytus grąžinimo grafikus (kartais  25–30 metų ir daugiau).

2018-aisiais investuotojams ir toliau teks spręsti sudėtingą užduotį. NT rinka yra vėlyvosios ciklo fazės, investuotojai yra priversti tenkintis vis mažiau palankiu rizikos ir grąžos santykiu, iš bankų reikalaujama vis liberalesnių finansavimo struktūrų. Nepaisant to, spaudimas investuoti yra labai didelis: obligacijų grąža ir palūkanos yra mažos, turto grąža Europos šalių sostinėse –irgi nedidelė.

Todėl Baltijos šalių NT šiemet vis dar yra patraukli investicija.

Autoriaus nuomonė nebūtinai sutampa su redakcijos pozicija.

Sekite NT rinkos naujienas ir tendencijas „Facebook“ puslapyje „VŽ Nekilnojamasis turtas“

Rašyti komentarą

Rašyti komentarą

Gauk nemokamą STATYBOS IR NT savaitraštį į savo el.pašto dėžutę:

Pasirinkite Jus dominančius NEMOKAMUS savaitraščius:















Svarbiausios dienos naujienos trumpai:



 
Startuoja didžiausia Baltijos šalyse statybos paroda „Resta“ 1

Trečiadienį Vilniuje, „Litexpo“, atidaryta didžiausia Baltijos šalyse statybos paroda „Resta“. Šių metų...

„Litgas“ vadovu tapo Adomaitis, „NT Valdų – Nenėnas

„Lietuvos energijos“ įmonių grupė išsiugdė du vadovus – suskystintų gamtinių dujų prekybos ir tiekimo...

Vadyba
10:06
NT ir statybų sektoriaus rodikliai prastėja – bankai raukia antakius Premium 12

Bankų paskolų mastas įmonėms beveik neauga. Viena iš priežasčių – mažesnis nekilnojamojo turto ir statybos...

Finansai
09:00
Auga oponuojančių siūlomoms NT ir kitoms mokesčių pertvarkoms gretos Premium 3

Iš Vyriausybės pasiūlytų ekonominių reformų daugiausia kritikos ir raginimų persigalvoti sulaukia siūlymai...

Finansai
06:00
„Clarion“ operatorius kreipėsi į Šimašių: sunku suvokti susidariusią situaciją Premium 23

Antras pagal dydį viešbučių operatorius Šiaurės šalyse, planuojantis atidaryti viešbutį „Clarion“ Vilniuje,...

Statyba ir NT
2018.04.24
Kaunas ledo arenoms skirs iki 12 mln. Eur 1

Kaune, greta „Girstučio“ komplekso, iškilsiančios naujosios ledo arenos statybos darbų konkurso galima...

Statyba ir NT
2018.04.24
„Eften“ NT fondo grynosios nuomos pajamos augo 8,7%

Baltijos šalių biržoje listinguojamas investicijų į komercinį NT fondas „Eften Real Estate Fund III AS“ šių...

Statyba ir NT
2018.04.24
V. Šapoka: visuotinis NT mokestis nėra panacėja 16

Visuotinis nekilnojamojo turto (NT) apmokestinimas neišspręstų visų problemų ir biudžetą papildytų ne itin...

Statyba ir NT
2018.04.24
Į buvusios Lietuvos kino studijos konversiją investavo 6,5 mln. Eur 4

Vilniaus Žvėryno mikrorajone rekonstruojamoje buvusioje Lietuvos kino studijoje įrenginėjami apartamentai.

Statyba ir NT
2018.04.24
NT plėtotojai pristabdo 175 mln. Eur investicijas Premium 10

Nekilnojamojo turto (NT) plėtotojai laukia galutinio Seimo sprendimo dėl priemokos už nuomojamoje...

Statyba ir NT
2018.04.24
Vilniaus „Akropolį“ atnaujins už 14 mln. Eur Premium 1

Nuo 2019 m. sausio iki rugsėjo Vilniaus „Akropolyje“ bus atnaujinta daugiau nei 40.000 kv. m prekybai,...

Kauno rajone – statybų bumas

Kauno rajone tęsiasi statybų bumas. Čia statoma daug objektų pramonės įmonėms, o pagal išduotų statybos...

Statyba ir NT
2018.04.23
„Civinity“ paskyrė naują vadovą

Pastatų administravimo įmonių grupė „Civinity“ naujuoju vadovu paskyrė Rimvydą Ramanauską bei atnaujino...

Vadyba
2018.04.23
Dūmų detektoriai privalomi visiems 3

Kiekviename būste nuo šių metų gegužės 1 d. privalės būti įrengti autonominiai dūmų detektoriai, informuoja...

Statyba ir NT
2018.04.23
Verslo Švedijoje ypatumai: užsakovas už žioplumą gali bausti skaudžiai 1

Statybos darbų užsakymą Švedijoje gavusioms įmonėms iš anksto džiaugtis nereikėtų: rinkos senbuvis aiškina,...

Statyba ir NT
2018.04.22
BDAR: kokius namų darbus turi atlikti viešbučiai 2

Nuo 2018 m. gegužės 25 d. Lietuvoje ir kitose ES valstybėse įsigaliosiantis Europos Parlamento ir Tarybos...

(Ne)visuotinis NT mokestis: nuo vertės ar nuo ploto? 14

Atrodo, sulaukėme dar vieno nekilnojamojo turto (NT) mokesčio. Jeigu Seimas pritars NT mokesčio bazės...

Statyba ir NT
2018.04.21
„Grotthuss“ viešbutis plečiasi dvigubai 2

Sostinės senamiestyje, Ligoninės g., įsikūręs „boutique“ tipo viešbutis kelių plėtros etapų metu kambarių...

Statyba ir NT
2018.04.21
Britų statybininkai pritrūko plytų

Jungtinės Karalystės statybos bendrovėms plytų tenka laukti ilgiau nei metus, o jų kainos kyla kaip ant...

Statyba ir NT
2018.04.21
LMTA studijų miestelio vizija įgauna konkretumo 2

Lietuvos muzikos ir teatro akademija (LMTA) ir UAB „Paleko Archstudija“ baigė pasirengimo naujojo LMTA...

Laisvalaikis
2018.04.20

Verslo žinių pasiūlymai

Siekdami pagerinti Jūsų naršymo kokybę, statistiniais ir rinkodaros tikslais šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“), kuriuos galite bet kada atšaukti.
Sutinku Plačiau