Investicijos į NT: viešojo intereso nelaisvėje

Publikuota: 2017-03-12
Simas Paukštys, advokatų kontoros „Cobalt“ NT ir infrastruktūros srities teisininkas. Bendrovės nuotr.
Simas Paukštys, advokatų kontoros „Cobalt“ NT ir infrastruktūros srities teisininkas. Bendrovės nuotr.
Advokatų kontoros „Cobalt“ NT ir infrastruktūros srities teisininkas

Kalbant apie nekilnojamojo turto (NT) projektų plėtrą Lietuvoje, dažnu kliuviniu tampa būtent teisių į valstybinę žemę klausimai. Šiuo metu valstybė valdo virš 123.000 ha kitos paskirties (skirtos gyvenamosios, visuomeninės, komercinės, ir kt. paskirties teritorijoms) žemės, taigi šios problemos mastas, kuris dar labiau buvo išryškintas žiniasklaidoje nuskambėjus daugybei pranešimų apie griautinus viešbučius, stabdytinas statybas ir atiminėjamas žemes, nėra iš piršto laužtas, o netgi labai realus ir aktualus.

Iliustracijai apie problemas, su kuriomis susiduria ne tik verslas, tačiau ir fiziniai asmenys, puikiai tinka plačiai aptarinėjama „Hanner“ istorija. Nesivelkime į detalią šio atvejo analizę, tačiau verta paminėti, kad Nacionalinė žemės tarnyba (Tarnyba) sprendimą nutraukti konkrečią žemės nuomos sutartį priėmė ne griežtai besilaikydama teisės normų reikalavimų ir tokiu būdu tariamai gindama viešąjį interesą, kaip tą viešai deklaruoja, o nesuprantama teisine ekvilibristika. Juk esant griežtam teisės normų pažeidimui, derybų „nutraukti – nenutraukti“ dabar niekas nevestų?

Trumpai apie politiką

Kiekvieną kartą, valstybės vairą perėmę nauji politikai pirmiausia suskuba pranešti, jog nuo jų atėjimo valstybės turtas bus valdomas efektyviai, racionaliai ir skaidriai. Valstybės institucijų darbas bus orientuotas į maksimalią grąžą ir visuomenės interesų paisymą; bus išnaikinti korupcijos židiniai ir sudarytos sąlygos verslo plėtrai. Teigiamų poslinkių, be jokios abejonės, yra, tačiau kartu būtų naivu tikėtis esminių, sisteminių reformų žemėtvarkos srityje, kai iki pat šios dienos nėra suformuluota vieno iš didžiausių valstybės turto segmentų – valstybinės žemės, valdymo strategija. Būtent čia ir yra visų kasdienių ar rezonansinių atvejų kertinis akmuo: mūsų valstybė nežino, ką nori daryti su žeme. Vienoje iš teismuose nagrinėjamų ginčų, Tarnybos atstovas prisipažino, kad pirmiausia norisi susigrąžinti, o paskui žiūrėsime, ką su ja daryti.

Natūralu – nežinant, ko nori, mažų mažiausiai šokinėsi nuo vienos kojos ant kitos, taip ir nenusprendęs, kurioje upelio pusėje norisi būti, arba, dar blogiau – stovėsi išsižergęs ir skųsiesi, kad nepatogu. Tačiau, būtent taip ir atrodo šiandieninė situacija su valstybine žeme. Neapsisprendžiama ir viešai nedeklaruojama, kas yra tos šventosios vertybės – viešasis interesas, kurį neva gina Tarnyba, prokurorai ar Žemės ūkio ministerija: gaunamos lėšos iš valstybinės žemės pardavimo ar nuomos, valstybės teisės į žemę, ar dar kažkas kitko.

Nesant aiškių prioritetų, vizijos, tikslų ir priemonių, kaip turėtų atrodyti valstybinės žemės fondas po 5, 10 ar 20 metų ir kaip jis turėtų būti valdomas, ta pati Tarnyba, o tiksliau – jos specialistai, tampa šios sistemos įkaitais. Ką ginti, o ką bausti; kam duoti, o iš ko atimti; kada leisti statyti, o kada liepti griauti? Į tokius klausimus kasdien turi atsakyti ne kas kitas, o Tarnybos specialistas. Ir nuo šio asmens sprendimų kartais priklauso, ar į valstybės biudžetą (įvairių mokesčių pavidalu) įkris milijonai eurų, ar sklypas su apleistais statiniais dirvonuos dar dešimt metų. Tuomet kyla natūralus klausimas – ar situacija, kai valstybės politiką žemės klausimais yra priverstas formuoti skyriaus specialistas, o ne išrinktieji tautos atstovai, atitinka viešąjį interesą?

Apie pačią nuomą

Išties, problemų yra visur, tačiau aštriausios, o ir valstybei brangiausiai kainuojančios, bėdosyrasusijusios su ne aukciono tvarka išnuomota valstybine kitos paskirties žeme. Čia norėtųsi pabrėžti viena – kai kalbame apie ne aukciono tvarka išnuomotą valstybinę, kitos paskirties žemę, mes kalbame apie žemę, kuri nėra skirta miškui veisti ar karvėms ganytis. Mes kalbame apie žemę, kuriai skirta būti užstatytai – tokia jos paskirtis (su nedidelėmis išimtimis). Tad klausiame – ar žemė, skirta statybai, yra racionaliai ir efektyviai valdoma, jei stovi apleista daugybę metų, o prašymai išnuomoti ar leisti užstatyti, atsimuša į griežtą Tarnybos „ne“?

Pagal šiuo metu galiojančius teisės aktus (kurie, esmingai nesikeitė jau daugybę metų), asmuo, valdantis statinius, esančius valstybinės žemės sklype, turi teisę kreiptis į Tarnybą dėl šiems statiniams ar pastatams eksploatuoti reikalingos žemės sklypo nuomos ne aukciono tvarka. Statiniai ir jų būklė su žemės nuoma yra susiję dviem aspektais: žemės nuomos trukmė negali būti ilgesnė, nei statinių eksploatacinis laikotarpis, ir išnuomojamos valstybinės žemės plotas turi būti tokio dydžio, koks yra reikalingas tokiam statiniui eksploatuoti. Nors sklypo ploto paskaičiavimui yra nustatytos metodologijos, o darbus turėtų atlikti kvalifikuoti specialistai, kaip matyti iš Valstybės kontrolės ataskaitų (apie tai kiek vėliau), neatrodo, kad šios procedūros būtų nuosekliai laikomasi

Dar daugiau, 1999 m. Vyriausybės nutarimas Nr. 260 (valstybinės žemės nuomos alfa ir omega) numato, kad Tarnyba gali, tačiau jokiu būdu neprivalo, suteikti teisę išsinuomotame žemės sklype statyti naujus statinius. Taigi, viena svarbiausių nuomos sutarties sąlygų, dėl kurių valstybinės žemės investicinė vertė nuo didžiausių aukštumų gali kristi iki pliko nulio, yra priimama vadovaujantis ne kuo kitu, o valstybės tarnautojo – Tarnybos specialisto diskrecija.

Linksmybės tęsiasi ir toliau. Turėjote statinį valstybinėje žemėje, sąžiningai išsinuomojote valstybinę žemę, mokate jums priklausantį nuomos mokestį ir vykdote kitus įsipareigojimus pagal nuomos sutartį? Tai dar (toli gražu) neužtikrina, kad jūsų nuoma tęsis tokiomis pačiomis sąlygomis. Nepaisant to, kad nuomos sutartis leidžia statyti naujus statinius, šiukštu nedrįskite griauti esamų, nes tik gavus leidimą griauti nedelsiant prisistatys tarnautojas su didelėmis žirklėmis ir nukirps išsinuomoto žemės sklypo dalį. Kodėl? Nes, pasirodo, kartais toks yra tas viešasis interesas, kadangi jūs naudojate valstybinę žemę, kurioje jau nėra statinio, kurio eksploatacijai ji reikalinga. Nepaisant to, kad perėmėte dešimtmečius apleistą pramoninę teritoriją, šiukštu nedrįskite jos pertvarkyti į gyvenamąją ar kitą, nes tik pakeitus žemės sklypo paskirtį prisistatys tarnautojas su didele liniuote ir išmatuos, kad statiniai neatitinka žemės sklypo paskirties, todėl žemės sklypas naudojamas ne pagal paskirtį. Kodėl? Nes, pasirodo, kartais toks yra tas viešasis interesas, kadangi žemė išnuomota tik statiniams tokios paskirties, kurie pagal šią paskirtį nustojo būti naudojami nuo Lietuvos nepriklausomybės atkūrimo.

Tampa aišku, kad viešasis interesas yra ne kas kita, kaip kintamas dydis, o ne jokia konstanta. Tuščias popieriaus lapas, į kurį, reikalui esant, galima prirašyti bet ko. Sudaryta ir dešimtmečius vykdoma nuomos sutartis, nepasikeitus jokiems aktualiems teisės aktams ar faktinei situacijai, gali būti nutraukta tais pačiais pagrindais, kuriais ir buvo sudaryta. Jei sutartimi numatyta, kad statiniui eksploatuoti reikės dešimties arų, tai nereiškia, kad valstybinės žemės patikėtinis nepersigalvos ir, praėjus dešimtmečiui, nenuspręs, kad visgi tam pačiam statiniui reikalingi tik penki arai. Jei prieš dešimtmetį buvo sutarta, kad sklype galima komercinė statyba (laikantis teritorijų planavimo ir statybos reikalavimų), tai nereiškia, kad šiuo metu nugriovus nunykusius pramoninius statinius, Tarnyba laikysis susitarimo.

Vietoje išvados

Kuriozinių situacijų, užkulisinių žaidimų, teisinių vingrybių ir iškreiptų veidrodžių karalystėje, vargu ar kas nors išties laimi. Prarastos galimybės ir investicijos, sumenkęs valstybės prestižas, apleistos ir nenaudojamos teritorijos ir visuotinis verslo nepasitikėjimas valdžia. Tiek Valstybės kontrolė – Aukščiausioji audito institucija, tiek Specialiųjų tyrimų tarnyba ataskaitose yra ne kartą pažymėjusios, jog šiuo metu susiklosčiusios neoficialios praktikos (sukuriančios bent kažkokį stabilumą verslui), o taip pat du minėti aspektai dėl nuomojamų žemės sklypų plotų bei teisės juose statyti, yra ideali terpė klestėti korupcijai, neužtikrina skaidrumo bei lygiateisiškumo.

Taip, sutikti, be kita ko, reikia ir su tuo, kad sąžiningumo, ar, tuo labiau – apsukrumo, neretai pritrūksta ir verslininkams. Tačiau verslas, priešingai nei viešasis sektorius, yra nesunkiai prognozuojamas, kadangi jo vizija, strategija ir tikslas – maksimalus pelnas mažiausiais kaštais. Tuo tarpu, situacijos, kai valstybės institucijos imasi sunkiai pateisinamų žygių, tais pačiais pagrindais, kuriais buvo suteiktos teisės jas atimti, prisidengdamos viešuoju interesu, jokio stabilumo ir patrauklios investicinės aplinkos tikrai nesukuria.

Tad, jei jau pradedame viešai ir garsiai kalbėti apie Tarnybos reformą, visų pirma pradėkime kalbėti apie tai, kokie reikalavimai bus keliami pertvarkytai institucijai – pasakykime garsiai ir aiškiai – kokia yra valstybinės žemėnaudos politika ir jos prioritetai, pagal kuriuos ir turi būti nustatomos žaidimo taisyklės ir kurios pagrindu galima aiškiai pamatyti ir apčiuopti viešojo intereso turinį. Kitu atveju, bet kokie struktūriniai pokyčiai bus perniek, nes dienos pabaigoje, specialistas vis tiek laužys galvą: ką ginti, o ką bausti; kam duoti, o iš ko atimti; kada leisti statyti, o kada liepti griauti, ar tikrai yra galimybė suformuoti racionalų savarankišką sklypą 10,5 m pločio valstybinės žemės ruože ir ar kada nors Rokantiškių kalvos papėdėje 19 laipsnių šlaite suformuotame valstybinės žemės sklype savivaldybė išduos statybą leidžiantį dokumentą?

Komentaro autorius – Simas Paukštys, advokatų kontoros „Cobalt“ NT ir infrastruktūros srities teisininkas

Autoriaus nuomonė nebūtinai sutampa su redakcijos pozicija.

Sekite NT rinkos naujienas ir tendencijas „Facebook“ puslapyje „VŽ Nekilnojamasis turtas“

Gauk nemokamą STATYBOS IR NT savaitraštį į savo el.pašto dėžutę:

Pasirinkite Jus dominančius NEMOKAMUS savaitraščius:













Svarbiausios dienos naujienos trumpai:



 
Rašyti komentarą

Rašyti komentarą

KPD vadovas: Kauno ir Klaipėdos paštų pastatai turėtų likti visuomeninės paskirties

Kauno ir Klaipėdos paštų centriniai pastatai turėtų likti visuomeninės paskirties bei atlikti pašto...

Kaip Baltijos šalis vertina bendradarbystės milžinė „WeWork“ Premium

Viena didžiausių bendradarbystės centrų kompanijų „WeWork“ stebi Baltijos šalių biurų rinkos progresą ir...

EY susitarė dėl biuro nuomos Kaune

Profesinių paslaugų bendrovė „Ernst & Young Baltic“ (EY) susitarė dėl naujo biuro nuomos SBA grupės įmonė...

Konkurencijos taryba leido įsigyti verslo centrą Vilniuje „Quadrum“

Konkurencijos taryba Vokietijos įmonių grupės „Deka Group“ įmonei „Deka Immobilien Investment GmbH“ leido...

Statyba ir NT
2019.11.12
„Akropolis“ prie Vingio parko gali tapti didžiausiu PC Baltijos šalyse 14

VP grupei priklausanti UAB „Akropolis Group“ Vilniuje, buvusios „Velgos“ teritorijoje, šalia Vingio parko,...

Statyba ir NT
2019.11.12
R. Šimašius siunčia žinią dėl naujo Vilniaus bendrojo plano 4

Norintys pasitvirtinti nekilnojamojo turto (NT) projektus pagal dabar galiojantį sostinės bendrąjį planą,...

Statyba ir NT
2019.11.12
Juda į priekį peržiūrėto NT mokesčio įvedimas  2

Seimas iš antro karto sutiko imtis svarstyti nekilnojamojo turto (NT) mokesčio bazės plėtrą. Siūloma...

Verslo aplinka
2019.11.12
Kaunas aplenkė Vilnių: pirmą kartą moderniausios grindinio technologijos panaudotos rekonstruojant sankryžą miesto širdyje  Verslo tribūna 6

Kaune pirmą kartą Lietuvoje panaudotos moderniausios grindinio judėjimo prevenciją užtikrinsiančios...

Ateities statyba
2019.11.12
Planuojamas Vilniaus Sapiegų parko kraštovaizdžio architektūros konkursas 1

Vilniaus Sapiegų parkui sutvarkyti planuojamas kraštovaizdžio architektūros konkursas.

Statyba ir NT
2019.11.11
Kauno centre suplanavo 6 aukštų automobilių stovėjimo aikštelę

Kauno centrinėje dalyje esančioje K. Donelaičio g. ketinama statyti beveik 7.000 kv. m ploto automobilių...

Statyba ir NT
2019.11.11
Ketina atnaujinti Vilniaus autobusų stotį 1

Vilniaus autobusų stotis nebus iškelta į kitą vietą, o jos valdytojai skirs resursų rekonstrukcijai.

Statyba ir NT
2019.11.11
Vilniuje suplanavo pėsčiųjų tunelį po geležinkeliu 

Ties sostinės Zuikių g. ketinama įrengti 113 m. ilgio pėsčiųjų tunelį, sujungsiantį Aukštųjų ir Žemųjų...

Statyba ir NT
2019.11.11
„Transmedos projektai“ gaivina verslo centro idėją Vilniaus J. Jasinskio g. Premium

Nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovė „Transmedos projektai“ Vilniaus Naujamiestyje imasi praėjusios...

Statyba ir NT
2019.11.11
Valdantieji po truputį atsitraukia dėl NT mokesčio  2

Valdančiosios Lietuvos valstiečių ir žaliųjų sąjungos (LVŽS) lyderis Ramūnas Karbauskis bando ieškoti Seimo...

Verslo aplinka
2019.11.11
Molėtuose parduotas pastatas, kuriame įsikūrusi „Maxima“

Norvegijos kapitalo nekilnojamojo turto (NT) investicijų bendrovės EECP įmonė Molėtuose įsigijo parduotuvę,...

Statyba ir NT
2019.11.11
„Rail Balticos“ terminalo Taline architektūrinį konkursą laimėjo „Zaha Hadid Architects“ ir „Esplan“  1

Europinės vėžės „Rail Baltica“ terminalą Estijos sostinėje gali projektuoti viena garsiausių architektūros...

Statyba ir NT
2019.11.11
Ar „nepritempti“ vertinimai NT platformose: Domeikavos atvejis Premium 6

Lietuvos NT platformose atsirandantys pirmieji NT plėtotojų nemokumo atvejai rodo, kad užstatų vertė gali...

Rinkos
2019.11.11
Didžiausias algas mokančios statybos įmonės Premium

Iš 1.000 didžiausių pagal 2018 m. apyvartą Lietuvos bendrovių VŽ atrinko statybos sektoriaus įmones,...

Statyba ir NT
2019.11.11
Nusilpus kronai, norvegų partneriai spaudžia dėl mažesnių kainų Premium

Susilpnėjusi Norvegijos krona kol kas nepakirto Lietuvos eksporto į šią rinką. Tačiau verslininkai sako, kad...

Verslo aplinka
2019.11.11
Rengiamasi rekonstruoti „Via Baltica“ ruožą iki Lenkijos sienos 4

Kelių direkcija rengiasi maždaug 300 mln. vertės „Via Baltica“ atkarpos nuo Marijampolės iki sienos su...

Verslo aplinka
2019.11.10

Verslo žinių pasiūlymai

Šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“). Jie padeda atpažinti prisijungusius vartotojus, matuoti auditorijos dydį ir naršymo įpročius; taip mes galime keisti svetainę, kad ji būtų jums patogesnė.
Sutinku Plačiau