Mes nieko nežinome apie pirminę būsto rinką

Šiandien į plėtotojų duris jau beldžiasi amžiaus pradžios rinkos baubas – spekuliantas. Prieš praėjusią krizę smagus bankų finansavimas, kai vadybininkai skambindavo siūlydami būsto paskolas (žmonės sako, būta ir tokių laikų), ir spekuliantai, kurie tvirtai tikėjo, jog 25-30% siekęs metinis būsto kainų augimas niekada nesibaigs, buvo pagrindiniai burbulo formuotojai.

Spekuliantams iš tiesų NT nereikia, bet jie projekte pasirodo pirmieji, norėdami išsirinkti pačius geriausius butus, mokėdami nedidelį užstatą. Besibaigiant statyboms, jie ieško tikrojo būsto pirkėjo ir užsidirba iš per tą laiką atsiradusio kainų skirtumo.

Spekuliantams „apsipirkus“, pirminėje rinkoje fiksuojamas spartesnis paklausos augimas. O pastarajai didėjant, kyla ir kainos. Taigi būstas brangsta ne tik dėl fundamentalių veiksnių, bet ir dėl dirbtinio spaudimo. Ir iš to laimi tik spekuliantai.

Vieša paslaptis, kad niekas Lietuvoje neturi tikslių pirminės būsto rinkos duomenų. Mes nežinome, kiek sudaroma sandorių, nežinome, kokios jų kainos. Mažiau gal stebina tai, kad niekas iniciatyvos nesiima, labiau kad niekas to nedramatizuoja.

Pirminė rinka – ta, kurioje naujus butus pirkėjai įsigyja tiesiai iš statytojo. Jos kaina užfiksuota preliminarioje sutartyje, o nuosavybė pasikeičia pasibaigus statyboms, notaro kabinete, kai gali būti praėję ir 6–18 mėn.

Yra tekę iš rimtų žmonių institucijose išgirsti, neva tokius duomenis turi Statistikos departamentas. Deja, ši įstaiga skaičiuoja tik naujus butus – ne senesnius nei dveji metai.

Vilčių būtų galima dėti į Registrų centrą, tačiau jo skelbiamos naujų butų kainos – ne senesnio nei dvejų metų NT sandorių duomenys.

Bet duomenų teoriškai yra. O praktiškai, sako, suprogramuoti kainuotų „tūkstančius eurų“, ar susimokėsite? Sukrapštyti „kapeikėlių“ būtų galima, tačiau ir vėl problema. Registrų centre – notariniai sandoriai. Kitaip tariant, 2021 m. I ketvirtį mes turbūt sužinosime, už kokias kainas ir kiek butų statytojai pardavė 2019 m. pabaigoje – 2020 m. pradžioje. Duomenys gali būti ir dar senesni. Kaip dinozaurai.

NT rinkos dalyviai ne žiopliai – duomenų svarbą supranta. Kas pamatuota, gali būti gana tiksliai įvertinta ir prognozuojama, palyginama ir modeliuojama. Oficialių duomenų nesant nė kvapo, iš pradžių skaičiavo rankelės, o rinkai aktyvėjant įkinkytas ir dirbtinis intelektas. Deja, jis pirmiausia klumpa ties broliais šaunuoliais pardavėjais, mėgstančiais pažaisti su netikromis rezervacijomis ir taip įkvepiančiais pirkėjus. Dabar dėl akyse kylančių kainų dalis statytojų apskritai nusprendė niekais neužsiimti ir jų tinklalapiuose nebeskelbia.

Tiesa, analitikai deda visas nuo jų priklausančias pastangas tuos tūkstančius sandorių ir eurų tiksliai suregistruoti. Tiesa ir ta, kad kartą iš penkių skirtingų ekspertų surinkus duomenis apie neparduotus butus, skirtumas nuo mažiausio ir didžiausio buvo triženklis. Kai galutinis skaičius tūkstančiai, tokia paklaida visai nejauki.

Ir kai dar galime būti ramūs klausydami per daugelį metų patikrintų analitikų prognozių bei išvadų, kiti šių duomenų nebuvimo aspektai turėtų kelti nerimo. Bent klausimų. O tai kas iš tiesų vyksta pirminėje būsto rinkoje? Ir kurios prielaidos bei išvados, padarytos tokioje tamsoje, yra teisingos? Ar mumis nemanipuliuoja? Ir jei manipuliuoja, tai kaip smarkiai?

Yra įsitikinusių, jog pozityvios naujienos apie NT rinką gerina vartotojų lūkesčius ir skatina paklausą bei pardavimus. Todėl, VŽ nuomone, visi turi žinoti viešą paslaptį. Mes neturime tikslių duomenų apie pirminę būsto rinką. Net jei verslas ir bando skaičiuoti, valstybė dar nesuprato, kam rinkti duomenis apie bent pusę milijardo (remiamasi tiksliausiais įmanomais duomenimis) apyvartos generuojančią turto klasę. Kurios kainos atsiliepia ir senesnių butų bei nuomos segmentuose.

VŽ mano, kad ir su spekuliantais teks tvarkytis pačiam NT verslui. Ne vien dėl to, kad jie šį žvėrį geriau pažįsta, bet ir todėl, kad jie vieni geriausiai nutuokia, kas šiuo metu iš tiesų vyksta būsto rinkoje. Jei save, savo pirkėją gerbiantys, ne trumpalaikės, o ilgalaikės naudos ieškantys plėtotojai prisiims šią atsakomybę – nustos rezervuoti butus brėžiniuose už 2.000 Eur, neleis spekuliantams vėliau tokių rezervacijų perleisti iš gatvės ateinantiems nesusigaudantiems pirkėjams. Neišsišlavus savo kiemo, vėliau gali tekti skaudžiai valyti sprogusio burbulo paliktas dėmes.