Buto vertę lemia paklausa, o ne amžius

Publikuota: 2014-06-29
Atnaujinta 2015-06-01 11:31
Nuotrauka: Juditos Grigelytės („Verslo žinios“)
„Verslo žinios“

Perkant butą kaip ilgalaikę investiciją tikimasi, kad jo vertė augs. VŽ teiravosi nekilnojamojo turto (NT) specialistų, kaip daugiabučio amžius ilgalaikėje perspektyvoje lemia būsto vertę, ar ji gali nukristi per 10–20 metų dėl pastato nusidėvėjimo. Šiuo metu maždaug pusė Vilniaus daugiabučių yra senesni nei 30 metų, o kiek daugiau nei dešimtadalis perkopę 50 metų.

NT bendrovė „Inreal“ atliko Lietuvos daugiabučių fondo analizę, ji rodo, kad 60% šalies daugiabučių yra senesni nei 30 metų, o 2022 m. tokie daugiabučiai sudarys apie 80%. Kiek geresnė padėtis Vilniuje ir Klaipėdoje. Pavyzdžiui, Vilniuje 2012 m. senesnių nei 30 metų daugiabučių buvo 52%. Mažiau nei po dešimtmečio 27% Vilniaus daugiabučių bus perkopę 50 metų ribą. Klaipėdoje tokių namų bus beveik trečdalis, o Kaune – 41%.„Žinoma, laikui bėgant, pastatai sensta ir nusidėvi, objektyvi jų vertė mažėja“, – teigia Saulius Raslanas, Vilniaus Gedimino technikos universiteto Statybos ekonomikos ir NT vadybos katedros profesorius. Pasak jo, daugiabučiai namai projektuojami 80–100 metų. Monolitiniai pastatai laiko 80–100 metų. Jei namas pastatytas iš blokelių, jis stovės apie 80 metų, jei iš plytų – apie 120 metų. Tačiau namai turi būti prižiūrimi, o nusidėvėjusios jų dalys turi būti atnaujinamos kas 20–25 metus.„Didžioji dalis Lietuvos daugiabučių tinkamai neprižiūrėti dešimtmečiais, todėl jie dėvisi daug sparčiau ir bus netinkami naudoti anksčiau, nei numatyta juos projektuojant. Manau, nemažai namų net neapsimoka renovuoti, pavyzdžiui, tokių, kaip Vilniaus Birželio 23-iosios gatvėje. O tokia renovacija, kai vien šiltinami pastato fasadai, nėra tinkama pastato priežiūra, galinti pailginti jo amžių, – kalba p. Raslanas. Pagal teoriją 50 metų pastatas, kurio pasenusios dalys atnaujinamos, bus nusidėvėjęs 30%, o neprižiūrėtas statinys – 50%.

Svarbus rinkos kontekstas

Perkant butą kaip ilgalaikę investiciją tikimasi, kad jo vertė augs ir turtas bus likvidus, kai investuotojas norės atsiimti savo pinigus. VŽ klausė NT specialistų, kaip pastato amžius lemia jo vertę rinkoje, – kada įvyksta lūžis, kai jo vertė ilgalaikėje perspektyvoje dėl senumo ima mažėti.Anot Arnoldo Antanavičiaus, „Inreal“ Konsultacijų ir analizės departamento vadovo, atsakymas į tokį klausimą gali būti tik teorinis ir nepagrįstas jokia statistika. Naujos statybos namai kol kas nesusidėvėję, todėl, anot p. Antanavičiaus, labai sunku prognozuoti, kada ir kas vyks su tų pastatų verte. Lyginti seną sovietinę statybą su šiuolaikine neteisinga, nes smarkiai skiriasi tiek technologijos, tiek socialinis fonas, tiek butų išplanavimas, šiluminė varža, galimybės laikyti automobilius. Apskritai Lietuvoje dar nėra buvę tokio atvejo, kad NT prarastų vertę dėl amžiaus, kai rinka stabili.„Žinoma, jei darytume prielaidą, kad naujausi projektai parduodami už kainą X, kuri anksčiau buvo taikoma jau stovintiems būstams, ilgainiui senesni pastatai turėtų kainuoti mažiau nei patys naujausi. Bet šiandien naujausi projektai į rinką paleidžiami didesnėmis kainomis, todėl nelieka priežasčių esamiems būstams pigti, priešingai, kylant bendram kainų vidurkiui, gali brangti ir esamas būstas. Kol kas neįsivaizduoju situacijos, kad būstas pradėtų pigti vien dėl to, jog jis tampa senesnis“, – svarsto p. Antanavičius. Jis taip pat atkreipia dėmesį, kad teoriškai ilgalaikėje perspektyvoje būsto vertė kyla tiek, kiek infliacija. „JAV daryti skaičiavimai, kaip keitėsi būsto vertė per 100 metų. Eliminavus NT burbulus ir infliacijos įtaką, vertės kreivė praktiškai horizontali – nesikeičia“, – sako „Inreal“ analitikas.

Diktuoja paklausa

Tomas Pulikas, „Swedbank“ Privačių klientų finansavimo skyriaus vadovas, teigia, kad NT likvidumą lemia būsto vieta, amžius ir statybų kokybė.„Žvelgiant į laiko perspektyvą, NT nuvertėjimas ilguoju laikotarpiu dėl jo amžiaus nėra labai dažnas reiškinys. Taip gali nutikti tokiu atveju, jei turtas būna visai neprižiūrimas, fiziškai ir funkciškai nusidėvėjęs. Tačiau labai svarbus NT likvidumo aspektas yra paklausos ir pasiūlos pusiausvyra. Investuojant į NT ilgesniam laikotarpiui reikia įvertinti galimas konkrečios rūšies NT paklausos perspektyvas. Būtent paklausos lygis gali leisti nekristi netgi senesnio NT turto kainų kartelei“, – aiškina p. Pulikas. „Inreal“ duomenimis, šiuo metu tame pačiame rajone nerenovuotame senos statybos name esančių butų vidutinė kaina yra 3.250 Lt už 1 kv. m, kompleksiškai renovuotame name – 3.590 Lt už kv. m, o naujos statybos name – 5.480 Lt.Ponas Raslanas teigia, kad dėl nusidėvėjimo menkstančią objektyvią pastato vertę gali atsverti sklypo vertės augimas, didelę įtaką daro ir tai, kaip sutvarkyta būsto aplinka.„Pažinojau vieną profesorių, kuris Miunchene gavo gerą sklypą ir prieš 30 metų jame pasistatė namą. Pats pastatas per tiek laiko nuvertėjo, tačiau sklypas pabrango šimtus kartų ir dabar kolegos tą žmogų vadina milijonieriumi. Neišeina būsto vertinti tik kaip statinio be jo aplinkos ir rinkos konteksto“, – kalba p. Raslanas.Straipsnis publikuotas dienraštyje „Verslo žinios“.

Nemokami naujienlaiškiai į savo el. pašto dėžutę:













Svarbiausios dienos naujienos trumpai:



 

Pasirinkite jus dominančias įmones ir temas – asmeniniu naujienlaiškiu informuosime iškart, kai jos bus minimos „Verslo žiniose“, „Sodros“, Registrų centro ir kt. šaltiniuose.

Tema „Statyba ir NT“
Mirė architektas A. Gvildys

Šią savaitę mirė žinomas architektas Antanas Gvildys, pranešė Lietuvos architektų sąjunga.

Naujo migrantų centro Pabradėje statybos kaina išaugo iki 9 mln. Eur

Naujo migrantų centro Pabradėje statybos rangovo konkursą trečią kartą skelbianti Valstybės sienos apsaugos...

Statyba ir NT
2022.06.24
„Baltic Asset Management“ metė 35 mln. Eur į būstus nuomai: užimtumas šimtaprocentinis Premium 1

Vilniuje randasi vis daugiau nuomojamo būsto projektų, į kuriuos investuoja profesionalūs rinkos dalyviai.

Statyba ir NT
2022.06.24
Tyrimas: kas būsto turi daugiausiai, kur jis brangiausias ir kur pigiausia nuoma 1

Būsto nuosavybės, kainų ir nuomos palyginamasis tyrimas parodė, kad Lietuva patenka į Europos šalių, kurių...

Finansai
2022.06.24
„Galio Group“ leista statyti daugiabučius sostinės Žirmūnuose

Nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovė „Galio Group“ skelbia gavusi statybos leidimą daugiabučių projektui...

Statyba ir NT
2022.06.23
APVA primena apie Lietuvos renovacijos žemėlapį Verslo tribūna

Interaktyvus Lietuvos renovacijos žemėlapis – puikus įrankis šalies gyventojams, besidomintiems daugiabučių...

Statyba ir NT
2022.06.23
„Capitalica Baltic Real Estate Fund I” trečia obligacijų emisija įtraukta į „First North“ rinką

Vertybinių popierių birža „Nasdaq Vilnius“ nuo šių metų birželio 23 d. į  prekybą Baltijos „First North“...

Rinkos
2022.06.23
V. Bezaras toliau vadovaus Kultūros paveldo departamentui

Kultūros paveldo departamento (KPD) vadovu antrai kadencijai paskirtas aplinkosaugininkas ir geografas...

Statyba ir NT
2022.06.23
Finansiniai rezultatai gerėja, bet pandemijos nukamuotiems viešbučiams – dar vienas išbandymų metas Premium

2021 m. daugelis didžiųjų šalies viešbučių fiksavo geresnius finansinius rezultatus, tačiau jų valdytojai...

Statyba ir NT
2022.06.23
„Newsec“ grupė pernai padvigubino pajamas iš konsultacijų, šiemet smarkiai plečia nuomojamų būstų paslaugas Premium 1

Nekilnojamojo turto (NT) paslaugų grupė, veikianti su prekės ženklu „Newsec“, pernai pajamas iš konsultacijų...

Statyba ir NT
2022.06.23
Interneto reklama karo akivaizdoje: mažėjo NT komunikacijos, sprogo kelionių pasiūla Premium

Per pirmuosius 4 šių metų mėnesius reklamos kiekius skaitmeninėje erdvėje labiausiai didino mobiliojo ryšio,...

Rinkodara
2022.06.22
G. Drobužas: niekada V. Puidoko neprašiau parduoti akcijų Premium

Pirmosios instancijos teismui nusprendus, kad ilgamečiam kelių tiesimo bendrovės HISK (buvusi „Panevėžio...

Statyba ir NT
2022.06.22
„Lords LB“ renkasi idėją verslo centrui sostinės Šnipiškėse 1

Investicijų bendrovės „Lords LB Asset Management“ valdomos įmonės „Inrega“ organizuotame kviestiniame...

Statyba ir NT
2022.06.22
„Rail Balticos“ projektų laukiantis „Kauno tiltų“ vadovas: turėsime nuostolingų užsakymų Premium

Kelių ir tiltų tiesimo AB „Kauno tiltai“ apyvarta pernai mažėjo 14,8% ir siekė 112,1 mln. Eur, tačiau pelnas...

Statyba ir NT
2022.06.22
Buvusiam „Panevėžio kelių“ vadovui teismas priteisė šimtatūkstantinę išmoką Premium

Ilgamečiam kelių tiesimo bendrovės HISK (buvusi „Panevėžio keliai“) vadovui ir smulkiajam akcininkui...

Statyba ir NT
2022.06.21
Paradoksaliame sandoryje nedidelis lietuviškas fondas finansuoja stambų austrų NT žaidėją 3

Lietuvos investicijų valdymo įmonės „Orion Asset Management“ (OAM) valdomo privačios skolos fondo „Orion...

Rinkos
2022.06.21
„Darnu Group“ skelbia architektūros konkursą sostinės „Verslo trikampio“ teritorijoje

„MG grupei“ priklausanti nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovė „Darnu Group“ paskelbė uždarą...

Statyba ir NT
2022.06.21
Šiaurės Europos investicinis fondas obligacijomis pasiskolino 3 mln. Eur

Šiaurės Europos investicinis fondas (ŠEIF) antrame obligacijų platinimo etape pusmečiui 3 mln. Eur...

Rinkos
2022.06.21
Architektai antrojo sostinės „Akropolio“ projekte pasigedo infrastruktūros 4

Prekybos centrus valdanti bendrovė „Akropolis Group“ Vilniaus regioninei architektūros tarybai (RAT) pristatė...

Statyba ir NT
2022.06.21
Prie „Civinity“ valdybos prisijungė V. Morkūnas

Pastatų priežiūros ir inžinerinių sprendimų grupėje „Civinity“ dirbs buvęs „Paysera LT“ generalinis...

Vadyba
2022.06.21

Verslo žinių pasiūlymai

Šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“). Jie padeda atpažinti prisijungusius vartotojus, matuoti auditorijos dydį ir naršymo įpročius; taip mes galime keisti svetainę, kad ji būtų jums patogesnė.
Valdyti Sutinku