Buto vertę lemia paklausa, o ne amžius

Publikuota: 2014-06-29
Nuotrauka: Juditos Grigelytės („Verslo žinios“)
„Verslo žinios“

Perkant butą kaip ilgalaikę investiciją tikimasi, kad jo vertė augs. VŽ teiravosi nekilnojamojo turto (NT) specialistų, kaip daugiabučio amžius ilgalaikėje perspektyvoje lemia būsto vertę, ar ji gali nukristi per 10–20 metų dėl pastato nusidėvėjimo. Šiuo metu maždaug pusė Vilniaus daugiabučių yra senesni nei 30 metų, o kiek daugiau nei dešimtadalis perkopę 50 metų.

NT bendrovė „Inreal“ atliko Lietuvos daugiabučių fondo analizę, ji rodo, kad 60% šalies daugiabučių yra senesni nei 30 metų, o 2022 m. tokie daugiabučiai sudarys apie 80%. Kiek geresnė padėtis Vilniuje ir Klaipėdoje. Pavyzdžiui, Vilniuje 2012 m. senesnių nei 30 metų daugiabučių buvo 52%. Mažiau nei po dešimtmečio 27% Vilniaus daugiabučių bus perkopę 50 metų ribą. Klaipėdoje tokių namų bus beveik trečdalis, o Kaune – 41%.„Žinoma, laikui bėgant, pastatai sensta ir nusidėvi, objektyvi jų vertė mažėja“, – teigia Saulius Raslanas, Vilniaus Gedimino technikos universiteto Statybos ekonomikos ir NT vadybos katedros profesorius. Pasak jo, daugiabučiai namai projektuojami 80–100 metų. Monolitiniai pastatai laiko 80–100 metų. Jei namas pastatytas iš blokelių, jis stovės apie 80 metų, jei iš plytų – apie 120 metų. Tačiau namai turi būti prižiūrimi, o nusidėvėjusios jų dalys turi būti atnaujinamos kas 20–25 metus.„Didžioji dalis Lietuvos daugiabučių tinkamai neprižiūrėti dešimtmečiais, todėl jie dėvisi daug sparčiau ir bus netinkami naudoti anksčiau, nei numatyta juos projektuojant. Manau, nemažai namų net neapsimoka renovuoti, pavyzdžiui, tokių, kaip Vilniaus Birželio 23-iosios gatvėje. O tokia renovacija, kai vien šiltinami pastato fasadai, nėra tinkama pastato priežiūra, galinti pailginti jo amžių, – kalba p. Raslanas. Pagal teoriją 50 metų pastatas, kurio pasenusios dalys atnaujinamos, bus nusidėvėjęs 30%, o neprižiūrėtas statinys – 50%.

Svarbus rinkos kontekstas

Perkant butą kaip ilgalaikę investiciją tikimasi, kad jo vertė augs ir turtas bus likvidus, kai investuotojas norės atsiimti savo pinigus. VŽ klausė NT specialistų, kaip pastato amžius lemia jo vertę rinkoje, – kada įvyksta lūžis, kai jo vertė ilgalaikėje perspektyvoje dėl senumo ima mažėti.Anot Arnoldo Antanavičiaus, „Inreal“ Konsultacijų ir analizės departamento vadovo, atsakymas į tokį klausimą gali būti tik teorinis ir nepagrįstas jokia statistika. Naujos statybos namai kol kas nesusidėvėję, todėl, anot p. Antanavičiaus, labai sunku prognozuoti, kada ir kas vyks su tų pastatų verte. Lyginti seną sovietinę statybą su šiuolaikine neteisinga, nes smarkiai skiriasi tiek technologijos, tiek socialinis fonas, tiek butų išplanavimas, šiluminė varža, galimybės laikyti automobilius. Apskritai Lietuvoje dar nėra buvę tokio atvejo, kad NT prarastų vertę dėl amžiaus, kai rinka stabili.„Žinoma, jei darytume prielaidą, kad naujausi projektai parduodami už kainą X, kuri anksčiau buvo taikoma jau stovintiems būstams, ilgainiui senesni pastatai turėtų kainuoti mažiau nei patys naujausi. Bet šiandien naujausi projektai į rinką paleidžiami didesnėmis kainomis, todėl nelieka priežasčių esamiems būstams pigti, priešingai, kylant bendram kainų vidurkiui, gali brangti ir esamas būstas. Kol kas neįsivaizduoju situacijos, kad būstas pradėtų pigti vien dėl to, jog jis tampa senesnis“, – svarsto p. Antanavičius. Jis taip pat atkreipia dėmesį, kad teoriškai ilgalaikėje perspektyvoje būsto vertė kyla tiek, kiek infliacija. „JAV daryti skaičiavimai, kaip keitėsi būsto vertė per 100 metų. Eliminavus NT burbulus ir infliacijos įtaką, vertės kreivė praktiškai horizontali – nesikeičia“, – sako „Inreal“ analitikas.

Diktuoja paklausa

Tomas Pulikas, „Swedbank“ Privačių klientų finansavimo skyriaus vadovas, teigia, kad NT likvidumą lemia būsto vieta, amžius ir statybų kokybė.„Žvelgiant į laiko perspektyvą, NT nuvertėjimas ilguoju laikotarpiu dėl jo amžiaus nėra labai dažnas reiškinys. Taip gali nutikti tokiu atveju, jei turtas būna visai neprižiūrimas, fiziškai ir funkciškai nusidėvėjęs. Tačiau labai svarbus NT likvidumo aspektas yra paklausos ir pasiūlos pusiausvyra. Investuojant į NT ilgesniam laikotarpiui reikia įvertinti galimas konkrečios rūšies NT paklausos perspektyvas. Būtent paklausos lygis gali leisti nekristi netgi senesnio NT turto kainų kartelei“, – aiškina p. Pulikas. „Inreal“ duomenimis, šiuo metu tame pačiame rajone nerenovuotame senos statybos name esančių butų vidutinė kaina yra 3.250 Lt už 1 kv. m, kompleksiškai renovuotame name – 3.590 Lt už kv. m, o naujos statybos name – 5.480 Lt.Ponas Raslanas teigia, kad dėl nusidėvėjimo menkstančią objektyvią pastato vertę gali atsverti sklypo vertės augimas, didelę įtaką daro ir tai, kaip sutvarkyta būsto aplinka.„Pažinojau vieną profesorių, kuris Miunchene gavo gerą sklypą ir prieš 30 metų jame pasistatė namą. Pats pastatas per tiek laiko nuvertėjo, tačiau sklypas pabrango šimtus kartų ir dabar kolegos tą žmogų vadina milijonieriumi. Neišeina būsto vertinti tik kaip statinio be jo aplinkos ir rinkos konteksto“, – kalba p. Raslanas.Straipsnis publikuotas dienraštyje „Verslo žinios“.

Gauk nemokamą STATYBOS IR NT savaitraštį į savo el.pašto dėžutę:

Pasirinkite Jus dominančius NEMOKAMUS savaitraščius:













Svarbiausios dienos naujienos trumpai:



 
PST nepavyko atnaujinti bylos dėl baudos už kartelį

AB Panevėžio statybos trestas (PST) nepavyko atnaujinti bylos nagrinėjimo dėl baudos už kartelinį susitarimą.

Statyba ir NT
2020.10.28
Palangos oro uosto rekonstrukcijai – 18,6 mln. Eur iš valstybės biudžeto 

Palangos oro uostui ruošiantis rekonstruoti kilimo ir tūpimo takus, Vyriausybė trečiadienį iš esmės sutarė...

Sustabdytas teritorijos prie Kauno S. Dariaus ir S. Girėno stadiono tvarkymo konkursas Premium 1

Sustabdytas teritorijos, prie šiuo metu statomo Kauno S. Dariaus ir S. Girėno stadiono, rekonstrukcijos...

Statyba ir NT
2020.10.28
Daugiabučių atnaujinimui Vyriausybė palaimino 67,5 mln. Eur paskolą

Vyriausybė trečiadienį pritarė 67,5 mln. Eur paskolai Viešųjų investicijų plėtros agentūrai. Už šiuos pinigus...

Statyba ir NT
2020.10.28
Vilnius pratęsia lengvatas viešbučiams: 50% mažina turto mokesčius

Vilniaus miesto savivaldybė reaguodama į COVID –19 pandemijos sukeltas pasekmes, nusprendė viešbučių...

Paslaugos
2020.10.28
„Merko“ sostinės Markučiuose pradėjo naujo kvartalo statybas 5

Estijos kapitalo nekilnojamojo turto plėtros bendrovė „Merko būstas“ sostinės Markučių mikrorajone pradėjo...

Statyba ir NT
2020.10.28
Dešimtmečio planas: valstybės NT atnaujinti – beveik 300 mln. Eur Premium 6

Valstybės valdomas Turto bankas per ateinantį dešimtmetį į centralizuotai valdomą administracinio...

Statyba ir NT
2020.10.28
„Lords LB“ ir „Eften Capital“ fondai susitarė dėl sandorio Rygoje

Lietuvos investicijų bendrovės „Lords LB Asset Management“ ir Estijos investicijų kompanijos „Eften Capital“...

Statyba ir NT
2020.10.28
NT įmonių pasiūlymuose investuotojams pasigenda patrauklumo Premium 8

Lietuvoje vienu metu vyksta net du į plačiąją investuotojų auditoriją nukreipti obligacijų platinimai,...

Rinkos
2020.10.28
Panevėžio LEZ projektuojamas fabrikas su 1.300 darbo vietų   Premium

Automobilinių kabelių pynių gamybos „AQ Wiring Systems“ Panevėžio laisvojoje ekonominėje zonoje (LEZ) stato...

Pramonė
2020.10.28
Statybos Latvijoje trečiąjį šių metų ketvirtį buvo procentu brangesnės

Statybos Latvijoje trečiąjį šių metų ketvirtį, palyginti su tuo pačiu praėjusių metų laikotarpiu, pabrango...

Statyba ir NT
2020.10.27
M. Žilinsko dailės galerija įtraukta į Kultūros vertybių registrą 1

Kultūros paveldo departamento Trečioji nekilnojamojo turto paveldo vertinimo taryba į Kultūros vertybių...

Laisvalaikis
2020.10.27
„Ignitis“ šią savaitę viliasi pasirašyti 19,84 mln. Eur vertės centrinės būstinės nuomos sutartį 8

Valstybės valdomas energetikos įmonių holdingas „Ignitis grupė“ šią savaitę viliasi pasirašyti 19,84 mln. Eur...

Statyba ir NT
2020.10.27
„YIT Lietuva“ už 40 mln. Eur pastatė „Rimi“ logistikos centrą  1

Plėtros ir statybų bendrovė „YIT Lietuva“ Latvijoje užbaigė prekybos tinklo „Rimi“ sandėliavimo ir...

Prekyba
2020.10.27
„SKV-Valda“ sostinės Pilaitėje suplanavo 188 butus Premium

Su statybinių medžiagų prekybos tinklu „Moki-Veži“ susijusi bendrovė „SKV-Valda“ sostinės Pilaitės...

Statyba ir NT
2020.10.27
Paskelbė Vilniaus Sapiegų parko tvarkymo architektūros konkursą

Sostinės savivaldybės įmonė „Vilniaus vystymo kompanija“ paskelbė Vilniaus Sapiegų parko tvarkybos...

Statyba ir NT
2020.10.27
Vilnius ieško ledo arenos projektuotojų 5

Sostinės savivaldybės įmonė „Vilniaus vystymo kompanija“ ieško naujos ledo arenos Naujininkuose projektuotojų.

Statyba ir NT
2020.10.27
A. Avulis ir A. Ginaitis grįžta į Vilniaus centrą: nori imtis biurų statybų Premium 25

Prieš daugiau nei dešimtmetį pirmuosius aukštybinius biurų pastatus sostinės centriniame verslo rajone...

Statyba ir NT
2020.10.27
Švietimo agentūrai nurodyta nutraukti sutartį su „Domasta“ 1

Nacionalinei švietimo agentūrai planuojant persikelti į naujas patalpas, Viešųjų pirkimų tarnyba (VPT) nurodė...

Statyba ir NT
2020.10.27
PST įmonei „Metalo meistrai“ vadovauja T. Stukas

AB Panevėžio statybos trestas (PST) antrinei metalo konstrukcijų bendrovei „Metalo meistrai“ vadovauja Tomas...

Statyba ir NT
2020.10.26

Verslo žinių pasiūlymai

Šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“). Jie padeda atpažinti prisijungusius vartotojus, matuoti auditorijos dydį ir naršymo įpročius; taip mes galime keisti svetainę, kad ji būtų jums patogesnė.
Sutinku Valdyti slapukus