Buto vertę lemia paklausa, o ne amžius

NT bendrovė „Inreal“ atliko Lietuvos daugiabučių fondo analizę, ji rodo, kad 60% šalies daugiabučių yra senesni nei 30 metų, o 2022 m. tokie daugiabučiai sudarys apie 80%. Kiek geresnė padėtis Vilniuje ir Klaipėdoje. Pavyzdžiui, Vilniuje 2012 m. senesnių nei 30 metų daugiabučių buvo 52%. Mažiau nei po dešimtmečio 27% Vilniaus daugiabučių bus perkopę 50 metų ribą. Klaipėdoje tokių namų bus beveik trečdalis, o Kaune – 41%.„Žinoma, laikui bėgant, pastatai sensta ir nusidėvi, objektyvi jų vertė mažėja“, – teigia Saulius Raslanas, Vilniaus Gedimino technikos universiteto Statybos ekonomikos ir NT vadybos katedros profesorius. Pasak jo, daugiabučiai namai projektuojami 80–100 metų. Monolitiniai pastatai laiko 80–100 metų. Jei namas pastatytas iš blokelių, jis stovės apie 80 metų, jei iš plytų – apie 120 metų. Tačiau namai turi būti prižiūrimi, o nusidėvėjusios jų dalys turi būti atnaujinamos kas 20–25 metus.„Didžioji dalis Lietuvos daugiabučių tinkamai neprižiūrėti dešimtmečiais, todėl jie dėvisi daug sparčiau ir bus netinkami naudoti anksčiau, nei numatyta juos projektuojant. Manau, nemažai namų net neapsimoka renovuoti, pavyzdžiui, tokių, kaip Vilniaus Birželio 23-iosios gatvėje. O tokia renovacija, kai vien šiltinami pastato fasadai, nėra tinkama pastato priežiūra, galinti pailginti jo amžių, – kalba p. Raslanas. Pagal teoriją 50 metų pastatas, kurio pasenusios dalys atnaujinamos, bus nusidėvėjęs 30%, o neprižiūrėtas statinys – 50%.

Svarbus rinkos kontekstas

Perkant butą kaip ilgalaikę investiciją tikimasi, kad jo vertė augs ir turtas bus likvidus, kai investuotojas norės atsiimti savo pinigus. VŽ klausė NT specialistų, kaip pastato amžius lemia jo vertę rinkoje, – kada įvyksta lūžis, kai jo vertė ilgalaikėje perspektyvoje dėl senumo ima mažėti.Anot Arnoldo Antanavičiaus, „Inreal“ Konsultacijų ir analizės departamento vadovo, atsakymas į tokį klausimą gali būti tik teorinis ir nepagrįstas jokia statistika. Naujos statybos namai kol kas nesusidėvėję, todėl, anot p. Antanavičiaus, labai sunku prognozuoti, kada ir kas vyks su tų pastatų verte. Lyginti seną sovietinę statybą su šiuolaikine neteisinga, nes smarkiai skiriasi tiek technologijos, tiek socialinis fonas, tiek butų išplanavimas, šiluminė varža, galimybės laikyti automobilius. Apskritai Lietuvoje dar nėra buvę tokio atvejo, kad NT prarastų vertę dėl amžiaus, kai rinka stabili.„Žinoma, jei darytume prielaidą, kad naujausi projektai parduodami už kainą X, kuri anksčiau buvo taikoma jau stovintiems būstams, ilgainiui senesni pastatai turėtų kainuoti mažiau nei patys naujausi. Bet šiandien naujausi projektai į rinką paleidžiami didesnėmis kainomis, todėl nelieka priežasčių esamiems būstams pigti, priešingai, kylant bendram kainų vidurkiui, gali brangti ir esamas būstas. Kol kas neįsivaizduoju situacijos, kad būstas pradėtų pigti vien dėl to, jog jis tampa senesnis“, – svarsto p. Antanavičius. Jis taip pat atkreipia dėmesį, kad teoriškai ilgalaikėje perspektyvoje būsto vertė kyla tiek, kiek infliacija. „JAV daryti skaičiavimai, kaip keitėsi būsto vertė per 100 metų. Eliminavus NT burbulus ir infliacijos įtaką, vertės kreivė praktiškai horizontali – nesikeičia“, – sako „Inreal“ analitikas.

Diktuoja paklausa

Tomas Pulikas, „Swedbank“ Privačių klientų finansavimo skyriaus vadovas, teigia, kad NT likvidumą lemia būsto vieta, amžius ir statybų kokybė.„Žvelgiant į laiko perspektyvą, NT nuvertėjimas ilguoju laikotarpiu dėl jo amžiaus nėra labai dažnas reiškinys. Taip gali nutikti tokiu atveju, jei turtas būna visai neprižiūrimas, fiziškai ir funkciškai nusidėvėjęs. Tačiau labai svarbus NT likvidumo aspektas yra paklausos ir pasiūlos pusiausvyra. Investuojant į NT ilgesniam laikotarpiui reikia įvertinti galimas konkrečios rūšies NT paklausos perspektyvas. Būtent paklausos lygis gali leisti nekristi netgi senesnio NT turto kainų kartelei“, – aiškina p. Pulikas. „Inreal“ duomenimis, šiuo metu tame pačiame rajone nerenovuotame senos statybos name esančių butų vidutinė kaina yra 3.250 Lt už 1 kv. m, kompleksiškai renovuotame name – 3.590 Lt už kv. m, o naujos statybos name – 5.480 Lt.Ponas Raslanas teigia, kad dėl nusidėvėjimo menkstančią objektyvią pastato vertę gali atsverti sklypo vertės augimas, didelę įtaką daro ir tai, kaip sutvarkyta būsto aplinka.„Pažinojau vieną profesorių, kuris Miunchene gavo gerą sklypą ir prieš 30 metų jame pasistatė namą. Pats pastatas per tiek laiko nuvertėjo, tačiau sklypas pabrango šimtus kartų ir dabar kolegos tą žmogų vadina milijonieriumi. Neišeina būsto vertinti tik kaip statinio be jo aplinkos ir rinkos konteksto“, – kalba p. Raslanas.Straipsnis publikuotas dienraštyje „Verslo žinios“.