Būstų parduoda daugiau, bet kainos – stabilios

Lietuvos būsto rinkos apyvarta 2013 m. perkopė per 3,3 mlrd. Lt ir, palyginti su 2012 m., išaugo daugiau nei 20%, rodo negalutiniai Registrų centro duomenys.Tuo metu vidutinės parduotų butų ir namų kainos Vilniuje, kur pirkimui išleista 47,3% visų lėšų, nežymiai mažėjo, o likusioje Lietuvos dalyje – kiek augo.Vidutinė senos statybos butų kaina Vilniuje, kuriems įsigyti pernai išleista 72,1% visų lėšų sostinės būsto rinkoje, buvo 1,1% mažesnė, nei 2012 m., ir siekė 3.600 Lt/kv. m. Naujos statybos butų, užimančių 19,1% rinkos, kaina padidėjo 0,3% ir pasiekė 4.437 Lt/kv m.Likusioje Lietuvos dalyje senos statybos butų kaina buvo 1.525 Lt/kv. m,  ji kilo 1,7%. Šis segmentas užima 61,1% rinkos. Naujos statybos butai, kurių dalis rinkoje – 7,2%, atpigo 5,5%, kaina siekė 2.407 Lt/kv. m.Senos statybos individualūs namai sostinėje pigo 7,4%, o naujos – 7,2%. Kitur individualūs namai brango – atitinkamai 5% ir 13,5%.

Rekordinis aktyvumas

Žygimantas Mauricas, „Nordea Bank“ Lietuvos skyriaus ekonomistas, VŽ teigia, kad pagrindinė išvada – būstų parduodama daugiau, tačiau kainos – pakankamai stabilios.„Aktyvumas auga, bet kainos ne, tokia yra situacija. Ir tai yra labai gerai. Netgi 2007 m. aktyvumas buvo šiek tiek mažesnis nei dabar. Tai rodo, kad rinka yra pasveikusi“, – sako p. Mauricas. Anot jo, prieš krizę buvo imama daug paskolų, o kainos smarkiai kilo, todėl atrodė, kad rinka auga. Tačiau aktyvumas – sandorių skaičius – nedidėjo.Jau skelbtais Registrų centro duomenimis pernai butų parduota 24,8% daugiau nei užpernai, o individualių namų – 9,6% daugiau. Nekilnojamojo turto (NT) rinkos aktyvumas viršijo 2008 m. rezultatus.„Kuo daugiau judėjimo, tuo kainos tiksliau atspindi pardavėjų ir pirkėjų lūkesčius, nesiformuoja burbulai – nei teigiami, nei neigiami“, – didelio aktyvumo naudą aiškina ekonomistas.Pasak Sauliaus Vagonio, NT agentūros UAB „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovo, rinkoje sandorių daugėja, atsigavus žmonių pasitikėjimui. Tai rodo ir neseniai SEB banko atlikta apklausa.„Didžioji dalis žmonių yra nusprendę, kad rinka yra pasiekusi dugną ir kainos ateityje neturėtų mažėti, galbūt net ir augti. Atsirado pasitikėjimas rinka. Žmonės nebijo pirkti būsto, negalvoja, kad jis nuvertės. Net ir prieš metus žmonių, abejojančių rinkos perspektyvomis, buvo daugiau“, – VŽ sako p. Vagonis.Kita vertus, pasak jo, žmonių ekonominė padėtis nėra tokia gera, todėl kainos lieka stabilios.„Žmonės turi noro pirkti, tačiau lėšų kol kas nėra labai daug. Tik atskiros profesijos gali sakyti, kad jau išbrido iš krizės ir galbūt gauna didesnes algas nei iki jos. Jei per ateinančius metus šalies ekonomika realiai gerės, ne tik IT specialistai, bet ir kiti galės uždirbti daugiau, bus galima tikėtis žymesnių kainų pokyčių“, – prognozuoja ekspertas.Perka pigesnį būstąPasak p. Vagonio, šiemet Vilniuje kainų augimas gali pasiekti ir 5%, nes pasiūla nėra labai didelė – nors naujų projektų daug, jų pirkimas atitinka statybos tempus.Tiesa, „Ober-Haus“ vertinimu, jau 2013 m. Vilniuje butų kainos didėjo 2,8%, o penkiuose šalies didmiesčiuose – 1,1%. Taip yra todėl, kad kainų indekso, kurį skaičiuoja bendrovė, metodika skiriasi – Registrų centras vertina sandorių vidurkį, o agentūra lygina tokio paties turto kainų pokyčius.„Vilniuje nėra tokio turto, kuris pigo. Tiesiog 2012 m. dominavo brangesnių, geresnių butų pirkimai, o 2013 m. – pigesnių. Žmogus, ieškantis būsto, mato, kad kainos tikrai nemažėja, bet bendras kainų lygis krenta“, – skirtingus indeksų duomenis aiškina p. Vagonis.Anot jo, keičiasi pasiūla.„Žiūrint į naują statybą, statoma vis daugiau ekonominės klasės būstų. 2012 m. ir 2011 m. dominavo vidutinės klasės būstai, kurių kainų lygis peršokdavo 4.000/kv. m, o dabar statytojai persiorientavo pagal pirkėjų poreikius“, – kalba p. Vagonis.Vilniuje – geriau nei TalinePasak p. Maurico, Vilniaus būsto rinka šiuo metu atrodo geriausiai Baltijos šalyse.„Jei Vilniuje aktyvumas didėja, o kainos ne, Taline – visiškai atvirkščiai. Ten didėja kainos, bet aktyvumas netgi krenta. Latvija yra per vidurį. O mūsų situacija, mano manymu, yra geriausia iš Baltijos valstybių“, – sako ekonomistas.Jo teigimu, estai jau yra papuolę į spąstus, bet yra rizika, kad ir Lietuva pateiks į juos – ekonomika atsigauna, o didžioji dalis statybų sektoriaus darbuotojų emigravo ar pakeitė profesiją. Statistikos departamento duomenimis, 2010 m. statybų sektoriuje darbo neturinčių buvo 60.000, o dabar liko tik 10.000.Tiesa, kol kas būsto rinkoje naujų projektų vykdoma rekordiškai daug – vien Vilniuje „Ober-Haus“ jų priskaičiavo 40, praleidžiant tuos daugiabučius, kuriuose mažiau nei 20 butų. Pasak p. Maurico, NT vystytojus skatina ne kainos, bet būtent sandorių skaičius.

Butai pigs

Žiūrint į perspektyvą, p. Mauricas tikisi, kad būsto kainos augs, tačiau tik nominaliai. Augimui įtakos turės ir atsigaunančios paskolos.„Realus darbo užmokestis pradėjo augti, tikimės augimo ir šiais metais. Iki šiol didesnė dalis būstų buvo perkama grynaisiais, bet aš manyčiau, kad stabilizuojantis ekonominei situacijai ir gerėjant gyventojų lūkesčiams vis daugiau gyventojų pirks būstą imdami paskolą. Be abejo, tai nereikš, kad bus kaip 2007 m., nes dabar ir Atsakingo skolinimo taisyklės yra, ir patys bankai konservatyviau žiūri, bet bent dalis lėšų bus gaunama paskolos pavidalu“, – sako p. Mauricas.Remiantis bankų asociacijos duomenimis, per vienuolika 2013 m. mėnesių bankų išduotų naujų būsto paskolų vertė išaugo 53%, palyginti su 2012 m. Tikimasi, kad tendencija tęsis ir toliau. Registrų centro duomenimis, pernai beveik 31% fizinių asmenų sudarytų butų pirkimo sandorių buvo finansuojama kredito įstaigų. Bankų skolintais pinigais įsigytų butų dalis per metus išaugo 3,9 procentinio punkto.Pasak ekonomisto, apie realų butų brangimą sunku kalbėti – kol kas jų kainos kyla lėčiau, nei darbo užmokestis, kuris, nominaliai, pernai padidėjo 6%.„Realios būsto kainos Lietuvoje, palyginti su infliacija, jau nekalbant apie BVP augimą, mažėja. Šie ir kiti metai gal nebent sustabdys tą mažėjimą. Kadangi pasiūlos yra daug, realios kainos neturėtų augti. Netgi, sakyčiau, daugiau yra baimių iš vystytojų pusės, kad jos gali nukristi“, – sako ekonomistas.

Euro įvedimas

Pašnekovai sutaria, kad euro įvedimas – svarbus veiksnys būstų kainoms, tačiau įtaka patiriama dabar – įsivedus eurą, realių pokyčių būti neturėtų.„Prieš įsivesdama eurą valstybė bando atrodyti ganėtinai įgali, susitvarkiusi viešuosius finansus, dalinama daug pažadų. Ne tiesiogiai euras, bet pastangos atrodyti gražiau kažkiek pagerina gyventojų lūkesčius“, – sako p. Mauricas.Tačiau pats euro įvedimas jokios įtakos turėti nelabai gali.„Estijoje prieš kelis metus, įvedus eurą, NT kainos netgi šiek tiek smuko – žmonės neskubėjo pirkti, vyko persiorientavimas. Žiemos metas apskritai nėra sezonas. Didesnis kilimas vyko tik jau įpusėjus metams, bet klausimas, ar tai buvo euro padarinys ar tiesiog tai, kad Estijos ekonomika kilo. Latvijoje irgi nebuvo stebuklingų šuolių“, – pastebi p. Vagonis.Jis išskiria ir kitą tendenciją – nemažai gyventojų vis dėlto bijodami kainų šuolio, savo sutaupytus litus NT išleidžia jau dabar. Tai būdinga mažesniems miesteliams, kur ir kainos yra mažesnės.„Žmonės, kurie baiminasi euro, mato neigiamą efektą ir mano, kad geriau įsigyti būstą iki jo įvedimo, tą daro jau dabar“, – sako p. Vagonis.

Skirtumas nemažės

Galbūt artėjantis euras ir skatina didesnį aktyvumą už sostinės ribų. Įdomu tai, kad paskaičiavus sandorių skaičių vienam gyventojus, pirmauja ne Vilnius, o Klaipėda.Kita vertus, pasak p. Vagonio, NT kainos Vilniuje ir kitur skiriasi ne procentais, o kartais, tačiau tikėtis jų vienodėjimo neverta.„Klausimas, ką gali miestas pasiūlyti savo gyventojams. Vilnius šiandien yra vienintelis miestas, kuriame yra teigiamas gyventojų prieaugis, kiti didmiesčiai tuo pasigirti negali. Jei ir toliau žmonės vis daugiau rinksis Vilnių, akivaizdu, kad būsto paklausa ten nemažės“, – sako specialistas.Tarp Vilniaus ir Kauno, Klaipėdos fiksuojamas 25–30% būsto kainų skirtumas. Toliau rikiuojasi Šiauliai ir Panevėžys, kur būstas kainuoja dvigubai pigiau, nei sostinėje. Mažesniuose miesteliuose kainų skirtumas su Vilniumi dažniau matuojamas ir kartais.