NT fondai prieš buto ar biuro įsigijimą ir nuomą

Publikuota: 2013-10-20
Nuotrauka: Vladimiro Ivanovo
„Verslo žinios“

Lietuvos banko (LB) prižiūrimos investicijų valdymo įmonės šių metų rugsėjo pradžioje šalyje buvo įsteigusios 7 nekilnojamojo turto (NT) fondus, kurie valdė 272,7 mln. Lt vertės turtą.Palyginti, dar prieš trejus metus šalyje tebuvo vienas toks fondas, o jo valdomo turto vertė tesudarė 24,9 mln. Lt.Naujausiais duomenimis, į Lietuvoje registruotus NT fondus yra investavę 134 investuotojai, o vienas Lietuvoje registruotas NT fondas valdo vidutiniškai 39 mln. Lt vertės turtą. NT fondus Lietuvoje yra įsteigusios bendrovės „Finasta Asset Management“, „Orion Asset Management“, „Lords LB Asset Management“ (LLAM).„Lietuvos investicinių fondų rinkoje dar labiau padidėjo NT fondų valdomas turtas ir šio tipo fondai tampa vieni didžiausių Lietuvoje registruotų kolektyvinio investavimo subjektų. Naujų NT fondų kūrimasis ir esamų fondų augimas rodo, kad profesionalūs investuotojai vis labiau pasitiki Lietuvos valdytojais, valdančiais NT fondus“, – naujausioje apžvalgoje pažymi LB.Tiesa, pateikta statistika atspindi tik dalį Lietuvos NT fondų rinkos, mat šalyje jau senokai veikia užsienyje registruoti NT fondai, kurių duomenys į LB statistiką nepatenka. Pvz., Lietuvoje investuojančius NT fondus valdo Švedijos bendrovei „East Capital“ arba Danijos kapitalo „Baltic Property Trust“ priklausančios įmonės.NT fondas nuo įprasto investicinio NT sektoriaus fondo skiriasi tuo, kad į NT paprastai investuoja tiesiogiai (o ne perkant, pvz., NT plėtotojo akcijų), turi nusistatęs tikslinę grąžą (pvz., 10–25% per metus), yra tam tikri investavimo į fondą barjerai (tarkime, reikia investuoti bent 20.000 EUR), be to, dažnai tokie fondai yra nustatę apibrėžtus investuotojo buvimo fonde laikotarpius. NT fondas uždirba ne tik iš NT vertės padidėjimo turtą pardavus, tačiau ir iš NT nuomos.

Išjudino vienas dalyvis „Vakarų pasaulyje tokia investavimo į NT forma kaip NT fondai jau daugelį metų yra populiari, o Lietuvoje šie fondai pradėjo steigtis tik po krizės. Ir iš tiesų – kam santaupų turinčiam žmogui tiesiogiai pirkti butą ar biurą ir jį nuomoti, jei galima investuoti į NT fondą? Tam nereikia iš karto didelės pinigų sumos, be to, patį NT valdo profesionalūs fondų valdytojai – atkrinta rūpinimosi NT našta. Galimybė iš buto nuomos gauti 4–6% metinę investicijų grąžą atrodo patraukliai, tačiau NT fondai kartais suteikia dar didesnio uždarbio iš NT galimybę“, – kalba Mindaugas Statulevičius, Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) direktorius.Pasak jo, postūmį Lietuvos NT fondų rinkai davė bendrovė LLAM, aktyviai pradėjusi steigti NT fondus ir investuoti lėšas. Kaip žinoma, buvusio „VP“ dešimtuko narys Mindaugas Marcinkevičius yra didžiausias LLAM akcininkas, tačiau bendrovės valdomi fondai atviri ir kitiems investuotojams. Bendrovė jau yra įsteigusi 5 NT fondus, į juos ketinama pritraukti daugiau nei 300 mln. Lt.„Manau, ir patys NT plėtotojai turėtų labiau bendradarbiauti su NT fondais – jų reikalas turėtų būti pastatą pastatyti ir parduoti, o NT fondo – uždirbti iš nuomos ir pasibaigus investavimo laikotarpiui pelningai jį parduoti“, – sako p. Statulevičius.

Metas palankus Simona Oliškevičiūtė-Cicėnienė, advokatų kontoros „Raidla Lejins & Norcous“ Nekilnojamojo turto ir infrastruktūros praktikos grupės vadovė, pažymi, kad atsigaunanti Lietuvos NT rinka turėtų išjudinti ir Lietuvoje veikiančių NT fondų sektorių.„Dėl padidėjusios kokybiškų objektų pasiūlos dabar yra ne tik tinkamas metas parduoti, bet ir investuoti. Šiuo metu egzistuoja palankios sąlygos įsigyti aukščiausios kokybės komercinio NT objektų ir vidutiniu laikotarpiu gauti patrauklią investicijų grąžą iš vertės pokyčio, atsirasiančio ateinančius keletą metų dėl šalies ekonomikos atsigavimo, patalpų nuomos kainos ir užimtumo didėjimo, tam tikrais atvejais – turto valdymo pagerinimo ar papildomos vertės sukūrimo, pasirenkant originalią NT objekto vertės atkūrimo ar plėtojimo strategiją“, – sako ji.Pasak teisininkų, NT fondus šalyje prižiūri LB, o reglamentuoja Kolektyvinio investavimo subjektų (KIS) įstatymas ir papildomai nuo šių metų liepos 1 d. – Informuotiesiems investuotojams skirtų kolektyvinio investavimo subjektų įstatymas (IISKISĮ).„Naujasis IISKISĮ atvėrė platesnes galimybes profesionaliems investuotojams. IISKISĮ numato lankstesnį specialiųjų kolektyvinio investavimo subjektų, skirtų išimtinai tik informuotiesiems investuotojams, veiklos teisinį reguliavimą. Nuo šių metų liepos 1 d. nauji tik profesionaliems investuotojams skirti specialieji kolektyvinio investavimo subjektai turi būti steigiami ne pagal KISĮ, o tik pagal naująjį IISKISĮ“, – aiškina p. Oliškevičiūtė-Cicėnienė.

Rizikos veiksniai Pasak bankininkų, NT fondai gali gauti ir kredito įstaigos finansavimą, tačiau bankui tokiu atveju yra svarbu, kas valdo ir kontroliuoja NT fondo investicijas.„NT fondo valdytojui keliami ypač aukšti reputacijos ir teigiamos veiklos istorijos, NT kompetencijos ir vadybos reikalavimai. Be to, net jei NT fondo valdymo komandos kompetencija yra adekvati projektui, komanda turi patirties ir gerą istoriją, tikėtina, kad NT fondo finansavimas bus labiau konservatyvus nei įprasto NT kliento. Pirmiausia dėl to, kad NT fondas veikia pagal nustatytas, iš anksto apibrėžtas sąlygas, pvz., veikia ribotą terminą, ribotais ištekliais ir panašiai“, – komentuoja Giedrė Saveikienė, „Swedbank“ Nekilnojamojo turto klientų skyriaus vadovė.Pasak jos, pastarųjų 10-ies metų istorija parodė, kad NT rinka nepasižymi dideliu stabilumu – NT valdytojams per šį laikotarpį teko pritraukti nemažai papildomų išteklių, atlikti neplanuotus pirkimus, pripažinti nuomininkų nemokumą, mažinti nuomos kainas.„Šias aplinkybes reikėtų įvertinti ir ketinantiems investuoti į NT fondus, nes nepriklausomai nuo gerėjančios verslo aplinkos ir augančio optimizmo patirtos pamokos turėtų skatinti elgtis apdairiau“, – sako p. Saveikienė.Investuotojams patariama rinktis NT fondus, kurie neturi itin didelių finansinių įsipareigojimų, jų investicijų portfelyje dominuoja stabilias nuomos pajamas generuojantys objektai, o vadyba patikėta patyrusiems valdytojams.Teigiama, kad dėl reguliacinės NT fondų veiklos pasikeitimų, reguliuojančių įstatymų pasikeitimo, rinkoje gali padaugėti neprofesionalių, t. y. negalinčių tinkamai įvertinti rizikos ir galimybių, investuotojų, kurie kelia grėsmę NT fondų stabilumui. Be to, NT kainoms didėjant ir patrauklių investavimui objektų skaičiui mažėjant, NT fondų grąža gali trauktis.* * *

Kas yra nekilnojamojo turto fondas?

  • Įvairiose valstybėse veikia investiciniai fondai, kurie skiriasi daugybe požymių: investicijų politika, organizacine forma, investicijų pobūdžiu, investavimo objektais, pelningumu, patikimumu. Šalia klasikinių fondų, investuojančių į vertybinius popierius, yra ir fondų, investuojančių į nekilnojamąjį turtą (NT).
  • Pagrindinis NT fondo tikslas – išplatinus investicinius vienetus mainais už investuotojų įnašus į fondą, sukaupti reikiamą kiekį lėšų, jas investuoti, tinkamai paskirsčius riziką ir užtikrinant profesionalų valdymą, garantuoti laukiamą grąžą investuotojams.
  • NT fondai yra alternatyva tiesioginėms investicijoms į NT. Šių fondų paskirtis – suteikti galimybę smulkiems investuotojams prieiti prie plataus pasirinkimo investicinio NT, pasinaudoti fondų valdytojų patirtimi ir investicinio portfelio išskaidymo galimybe.
  • NT fondo ypatumas yra tas, kad kaip ir kiti investiciniai fondai, –  tai juridinio asmens statuso neturintis fondas, kurio turtas bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso juridiniams ar fiziniams asmenims ir yra valdymo įmonės valdomas patikėjimo teise laikantis įstatymuose bei fondo taisyklėse nustatytos tvarkos ir sąlygų. Investicinio fondo dalyvio dalis bendrojoje nuosavybėje nustatoma atsižvelgiant į jo asmeninėje investicinių vienetų sąskaitoje įrašytų investicinių vienetų skaičių.
  • Dažniausiai NT fondai steigiami uždarojo tipo, t. y. tokie fondai, kurių investiciniai vienetai išperkami tik pasibaigus jų steigimo dokumentuose numatytam veiklos laikotarpiui arba kitu juose iš anksto nustatytu laiku – fondo ar jo valdymo įmonės iniciatyva.

Kur investuoja nekilnojamojo turto fondai?

  • Žemė, pastatai, patalpos
  • Statomi NT objektai
  • NT bendrovių vertybiniai popieriai ir pinigų rinkos priemonės
  • Kitos valstybėse narėse sudarytų KIS investiciniai vienetai ar akcijos
  • Kilnojamas turtas ir įrenginiai KIS investicijų portfelyje esančiam NT objektui eksploatuoti
  • Kiti vertybiniai popieriai, išvestinės finansinės priemonės
  • Nekilnojamojo turto kolektyvinio investavimo subjekto turtu draudžiama įsigyti aukščiau išvardytus objektus, jeigu nuosavybės teisė į objektą yra apribota ir tai gali lemti nuosavybės teisės praradimą ir jei objektas neįregistruotas viešajame registre.
Šaltinis: „Raidla Lejins & Norcous“

NT fondų pranašumai:

  • Galimybė uždirbti iš NT investavus santykinai nedidelę pinigų sumą
  • Išskaido investicinį portfelį
  • Nereikia pačiam rūpintis NT nuoma ar pardavimu, kitais administraciniais rūpesčiais

NT fondų trūkumai:

  • Neįgyjama tiesioginė nuosavybės į NT teisė
  • Uždarbis priklauso nuo fondo valdytojo kompetencijos
  • Pasitraukimo iš fondo apribojimai – paprastai reikalaujama investuoti apibrėžtam laikotarpiui
Šaltinis: VŽStraipsnis publikuotas dienraštyje „Verslo žinios“.

Gauk nemokamą FINANSŲ IR APSKAITOS savaitraštį į savo el.pašto dėžutę:

Pasirinkite Jus dominančius NEMOKAMUS savaitraščius:













Svarbiausios dienos naujienos trumpai:



 
Rašyti komentarą 0
„Fintech“ rinka: ko galime tikėtis 2020-aisiais Premium

Naujos technologijos ir besikeičiantys vartotojų poreikiai pastaraisiais metais sudrebino finansinių paslaugų...

Paslaugos
2020.01.16
„Revolut Bank“ jungiasi prie Lietuvos bankų asociacijos 4

Jungtinės Karalystės finansinių technologijų (fintech) startuolis „Revolut“, Lietuvoje kuriantis...

Finansai
2020.01.14
„Luminor“ padengtosioms obligacijoms iš „Moody‘s“ gavo Aa1 reitingą

Bankas „Luminor“ planuojamoms išleisti nekilnojamuoju turtu padengtoms obligacijoms iš „Moody's Investors...

Rinkos
2020.01.14
Šiaulių bankas perka „Danske Bank“ privačių klientų paskolų portfelį Lietuvoje

Baltijos šalis apleidžiančio „Danske Bank“ 125 mln. Eur vertės privačių asmenų paskolų portfelį Lietuvoje...

Rinkos
2020.01.09
SEB II pakopos pensijų fondų vertė perkopė 1 mlrd. Eur  1

SEB valdomas II pensijų pakopos dalyvių turtas perkopė 1 mlrd. Eur, o nuo metų pradžios pradėjusių veikti...

Finansai
2020.01.07
II pakopos pensijų fondai klientams 2019 m. uždirbo 20% grąžą 3

Nuo 2019 m. pradžios veikiantys gyvenimo ciklo pensijų fondai pernai II pakopoje kaupiantiems gyventojams...

Finansai
2020.01.06
Estija atrakina II pensijų pakopą ir liberalizuoja investavimą Premium 6

Valdančioji Estijos dauguma 2019 m. po pirmojo skaitymo parlamente pritarė, kad pensijų sistemos II pakopa iš...

Finansai
2020.01.06
Teismas: buvęs „Turtvaldos“ vadovas S. Juška turi sumokėti įmonei 2 mln. Eur

Buvęs su žlugusio Ūkio banko pagrindiniu akcininku Vladimiru Romanovu susijusios bankrutavusios įmonės...

Finansai
2020.01.03
„Luminor“ efektas: Švedijos investuotojams Lietuvoje ant kulnų lipa Estija

Pagal sukauptas tiesiogines užsienio investicijas (TUI) Lietuvoje Švediją 2019 metais beveik pasivijo...

Finansai
2020.01.03
Lietuvos SEB, „Swedbank“ ir Šiaulių bankui reiks suieškoti 600 mln. Eur 2

Trys didžiausi Lietuvos bankinio sektoriaus atstovai turės papildomai sukaupti 601 mln. Eur, kad atitiktų...

Rinkos
2020.01.02
Šiaulių bankui – 0,88 mln. Eur bauda už pinigų plovimo prevencijos reikalavimų pažeidimus 9

Lietuvos bankas po planinio patikrinimo Šiaulių bankui pritaikė poveikio priemones, tarp kurių – 0,88 mln.

Rinkos
2019.12.30

Verslo žinių pasiūlymai

Šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“). Jie padeda atpažinti prisijungusius vartotojus, matuoti auditorijos dydį ir naršymo įpročius; taip mes galime keisti svetainę, kad ji būtų jums patogesnė.
Sutinku Plačiau