Rizikingiausia – nepaisyti visuomenės nuomonės

Publikuota: 2017-09-08
Juditos Grigelytės (VŽ) nuotr.
Juditos Grigelytės (VŽ) nuotr.
Autorius  

Kad ir kokį nekilnojamojo turto objektą planuotumėte, norėsite jį baigti laiku ir su minimaliais nuokrypiais nuo pradinės sąmatos. Tam būtina iš anksto ir labai kruopščiai apgalvoti, kaip valdysite su projektu susijusias rizikas.

Dr. Evaldas Klimas, advokatų kontoros „Ellex Valiunas“ asocijuotasis partneris, vardija bent keletą tipinių su NT objektų vystymu susijusių veiksnių, kurių nepaisantys statytojai suplanuoto pastato gali apskritai neišvysti.

Pradėti reikėtų nuo vietos valdžios ir jos požiūrio į investicijas.

„Taip jau yra, kad vis dažniau iš projektuotojų ir vystytojų tenka išgirsti, kad savivaldybės Lietuvoje yra tapusios mažutėmis kunigaikštystėmis, kurių kiekvienoje galioja savos nerašytos taisyklės“, – šypsosi p. Klimas.

Pasak jo, centrinė valdžia vis mėgina įvesti bendrą reguliavimą, nustatyti bendras taisykles, vis detalizuojant teisinį reguliavimą, tačiau teisės aktai su praktika vis tiek gerokai prasilenkia.

„Popieriuje t. y. teisės aktuose, gal ir gerai viskas atrodo, tačiau dėl skirtingų praktikų atskirose savivaldybėse „oficialioji procedūra“ išsikreipia. Ir tai apmaudu, nes, tarkime, sudarant investuotojams parankiniu tapusį „Doing Business“ reitingą, vertinamos statybų išdavimo tvarkos ir terminai, kitos su NT vystymu susijusios procedūros. Taigi pasirengti projekto įgyvendinimui svarbu, nepaisant to, į kurią savivaldybę ketini kelti koją“, – perspėja p. Klimas, vedantis mokymus „NT vystymo ir statybos vykdymo projektų teisinių rizikų valdymas“.

Proga „veiklumui“

Dėliojant projekto rizikos matricą būtina įvertinti, kiek tam tikras NT objektas yra kontraversiškas, kitaip sakant, ar jis „iškrenta“ iš bendro konteksto. Kontraversišku projektu gali tapti ir kelių butų pastatas, jei statomas individualių namų kvartale. Ką jau kalbėti apie gamyklą, logistikos centrą ar kitą specialios paskirties pastatą.

„Kad ir koks būtų objektas, statytojas eina į konkrečią teritoriją ir turės kaimynų. Kaimynai, t.y. visuomenė, retai į statybas žvelgia palankiai. Todėl NT objektų vystytojams pravartu pagalvoti apie ryšių su visuomene strategijas, kurios padėtų megzti kontaktus su greta gyvenančiais žmonėmis. Būtina kalbėtis, aiškinti, informuoti, atsiklausti nuomonės, t. y. valdyti visuomenės lūkesčius“, – pažymi p. Klimas.

Anot jo, su tuo susijęs ir ne ką mažiau svarbus politikų lūkesčių valdymas. Nes visos savivaldybės supranta, kad statybos kelia nepatogumų ir, jei tik visuomenė ima reikšti nepasitenkinimą dėl vieno ar kito statomo objekto, politikai gauna progą pademonstruoti savo veiklumą. Nevaldant šių dviejų rizikų, NT projektas kūnu gali ir nevirsti.

„Prisiminkime Kuršių nerijos bylų virtinę, kur teismų buvo analizuojami sudėtingi kultūros paveldo, saugomų teritorijų apsaugos klausimai. Jei jau ketinama statyti saugomose, kultūros paveldo teritorijose, būtina turėti galvoje, kad teismų praktika šiuo atveju statytojams negailestinga. Saugomos teritorijos yra ginamos. Teisėjai Lietuvoje puikiai skaito teisės normas, išmano specifinių teritorijų apsaugos principus ir investuotojai tokias bylas dažnai pralaimi, nepaisant to, kad statybų leidimai buvo išduoti. Teismuose šie pirmieji derinimai nieko nereiškia“, – perspėja p. Klimas.

Anot jo, net jei nuošalyje paliktume saugomas teritorijas, vystymas kitose vietose ne ką lengvesnis. Lietuvoje yra labai daug padrikai urbanizuotų teritorijų. Kai jų užstatymas tankinamas, visuomenės interesų klausimai tampa tik aštresni.

„Praktika rodo, kad tikrai verta įsiklausyti į visuomenės nuomonę ir leistis į kompromisus. Pavyzdžiui, kad ir šiek tiek sumažinti pastato aukštingumą, tačiau išsaugoti visą projektą ir jį baigti suplanuotais terminais. Reikia turėti galvoje, kad ir teisėkūra labai aiškiai sako, kad visuomenė turi būti įtraukta į NT projektų svarstymą – tai padeda pasiekti projekto kokybės. Lygiai taip būtina paisyti ir savivaldybių poreikių. Tarkime, jei senų daugiabučių kvartale statomas naujas gyvenamasis namas, greta jo gal verta įrengti šiuolaikišką žaidimų aikštelę, kurioje laiką leis visų gretimų namų vaikai, ar pan.“, – patirtimi dalijasi p. Klimas.

Nepamiršti rinkos

Ne ką menkiau nei visuomenė ir politikai statybų grafikus sujaukti gali ir konkurentai, tiekėjai. Todėl rinkos analizė yra absoliučiai būtina, nes tik išsiaiškintus tiekėjų galimybes, įvertinus konkurentų ketinamus įgyvendinti projektus, galima tikėtis statyti sklandžiai ir pagal grafiką bei užtikrinti statybų finansavimą.

„Dar vienas rizikos veiksnys – veiklos modelio pasirinkimas. Taigi iš anksto būtina atsakyti sau į klausimą, ar tai bus statybų valdymas, ar generalinė ranga. Privalu pagalvoti apie tai, kokie abiejų modelių privalumai ir trūkumai. Rangovų, projektuotojų profesionalumas neabejotinai turi didžiulės įtakos viso projekto sėkmei“, – vardija teisininkas.

Pasak jo, tuo nekilnojamojo turto projektų vystymas ir yra įdomus, jog čia vienu metu viskas atrodo pakankamai aišku ir šabloniška, kita vertus, kiekvienas projektas yra unikalus ir su savo iššūkiais. Todėl kiekviename projekte neišvengiamai viena ar kita forma gimsta tam tikra rizikų matrica ir rizikų valdymo būdai.

„Išmintingi vystytojai jas įsivertina iš anksto. Kodėl rizikų nėra vengiama? Nes rizikingas, bet gerai suvaldytas projektas, generuoja puikius rezultatus investuotojui“, – šypsosi p. Klimas.

Išsamiai NT projektams kylančios rizikos bei jų valdymo būdai bus aptarti „Verslo žinių“ mokymuose „NT vystymo ir statybos vykdymo projektų teisinių rizikų valdymas“.

Rašyti komentarą

Rašyti komentarą

Gauk nemokamą STATYBOS IR NT savaitraštį į savo el.pašto dėžutę:

Pasirinkite Jus dominančius NEMOKAMUS savaitraščius:















Svarbiausios dienos naujienos trumpai:



 

10 didžiausių statybų ir NT bendrovių

BendrovėApyvarta (tūkst. Eur)Pelnas (tūkst. Eur)Darbuotojų skaičius
Staticus, UAB41.562148489
YIT Kausta, AB47.056458342
Kauno tiltai, AB130.31912.816787
Mitnija, UAB67.1193.494358
Axis Technologies, UAB58.0871.984178
Panevėžio keliai, AB49.5744.215570
Panevėžio statybos trestas, AB83.9102.092156
Šiaulių plentas, UAB47.3611.372470
Alkesta, UAB50.8131.205568
Irdaiva, UAB37.3382.736152
Lentelė sudaryta pagal „Verslo žinių“ publikuotus reitingus iš bendrovių, pateikusių duomenis Registrų centrui.
Vieta pagal augimą“ Bendrovė Augimas (2012-2015),% Apskritis
7 UAB „Gedsta“ 1.397,5% Panevėžio
22 UAB „Modernaus būsto projektai“ 808,5% Panevėžio
33 UAB „Milsta“ 691,9% Tauragės
36 UAB „Instatum“ 664,9% Kauno
40 UAB „Constra“ 643,3% Vilniaus

Verslo žinių pasiūlymai

„Verslo žinių“ akademija

„Verslo žinių“ akademija

Išsamūs praktiniai mokymai ne didesnėse nei 14 dalyvių grupėse

Pažintinis žurnalas

Pažintinis žurnalas

Tiems, kas brangina savo laisvalaikį ir domisi rytojumi

Nepamirštamos kelionės laiku

Nepamirštamos kelionės laiku

Kas mėnesį laukia nauji įspūdžiai ir netikėti atradimai

NEMOKAMI specializuoti savaitraščiai

NEMOKAMI specializuoti savaitraščiai

Nepraleiskite savo srities naujienų

Siekdami pagerinti Jūsų naršymo kokybę, statistiniais ir rinkodaros tikslais šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“), kuriuos galite bet kada atšaukti.
Sutinku Plačiau